個(gè)人房貸，突破22萬億！家庭債務(wù)，繼續(xù)攀升

　　A股最賺錢的行業(yè)：銀行，當(dāng)之無愧。

　　2018年年報(bào)披露即將收官，誰將成為最賺錢的上市公司？

　　以2018年歸屬母公司股東凈利潤(rùn)排名，2018年最賺錢的前20名，上市銀行占據(jù)了多達(dá)12個(gè)席位：

　　

　　其中，“宇宙第一大行”工商銀行，2018年累計(jì)凈利潤(rùn)達(dá)2976.76億元，繼續(xù)穩(wěn)居A股榜首。2018年凈利潤(rùn)超過1000億的上市公司僅有5家，上市銀行占據(jù)4家：工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行。

　　值得一提的是，755家創(chuàng)業(yè)板上市公司的2018年歸母凈利潤(rùn)總和為345.74億元，僅為工商銀行凈利潤(rùn)的11%。

　　除了異常強(qiáng)勁的賺錢能力，隨著2018年年報(bào)披露，所有上市銀行給予房地產(chǎn)行業(yè)的貸款亦漸漸浮出水面，更為牽動(dòng)著市場(chǎng)眼球。

　　

　　26家銀行的涉房貸款，超27萬億

　　2018年，號(hào)稱房地產(chǎn)史上最嚴(yán)調(diào)控，中國(guó)商業(yè)銀行與房地產(chǎn)的關(guān)系，是否開始漸行漸遠(yuǎn)？

　　從26家上市銀行的涉房貸款數(shù)據(jù)看，2大最賺錢的行業(yè)依然是親密無間、“你儂我儂”。

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2018年末，26家上市銀行的涉房貸款合計(jì)超27.7萬億元，較年初的23.85萬億元增長(zhǎng)了3.92萬億元，增長(zhǎng)幅度達(dá)16%。

　　

　　其中，上市銀行的27萬億涉房貸款主要是2方面，一是與房地產(chǎn)直接相關(guān)的貸款，包括個(gè)人住房貸款、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款等；二是以房地產(chǎn)作為抵押物的其他貸款，包擴(kuò)地方政府及其他非房地產(chǎn)企業(yè)以土地或房產(chǎn)作為抵押物獲得的銀行貸款。

　　

　　26家上市銀行年報(bào)披露了，最新的房地產(chǎn)直接貸款數(shù)據(jù)：截止2018年年末，26家上市銀行對(duì)房地產(chǎn)公司類貸款余額為5.59萬億元，較年初增幅達(dá)25.62%；個(gè)人住房貸款余額為21.71萬億元，較年初增長(zhǎng)12.6%。

　　雖然2018年商業(yè)銀行的涉房貸款總額繼續(xù)上升，但商業(yè)銀行對(duì)于涉房貸款愈發(fā)謹(jǐn)慎：開發(fā)貸根據(jù)調(diào)控要求，服務(wù)于重點(diǎn)企業(yè)、重點(diǎn)地區(qū)；按揭貸則明確強(qiáng)調(diào)，向剛需傾斜。

　　

　　26家銀行向房企放貸，超5萬億

　　2018年以來房地產(chǎn)調(diào)控加碼，市場(chǎng)普遍預(yù)測(cè)：商業(yè)銀行與房地產(chǎn)企業(yè)的“親密度”將下降，但26家上市銀行年報(bào)中對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款數(shù)據(jù)給出了真相。

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至2018年末，26家上市銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款總額超5.55萬億元，較2017年年底的4.57萬億元增加了7315億元，系26家上市銀行對(duì)房企貸款總額首次突破5萬億元。

　　

　　其中，五大國(guó)有商業(yè)銀行（中、農(nóng)、工、建、交）對(duì)房企的貸款總額達(dá)3.1萬億元，占26家上市銀行對(duì)房企貸款總規(guī)模的55%。

　　26家上市銀行中，多達(dá)21家銀行的開發(fā)貸余額較2017年年末上升，其中12家銀行開發(fā)貸余額較2018年年初增幅超20%。

　　

　　其中，民生銀行、上海銀行、上海銀行對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商依然非常熱情，2018年對(duì)房企貸款余額增幅均超35%。5大國(guó)有銀行中，建設(shè)銀行最為激進(jìn)，對(duì)房企貸款的余額在2018年激增超24%。

　　從上市銀行對(duì)各行業(yè)的貸款占比來看，上海銀行對(duì)房企的貸款余額占比超15%，較2018年初大幅提升。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，近年來，上市銀行的開發(fā)貸抵質(zhì)押率有所下降，意味著其對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)或許有所上升。

　　

　　個(gè)人房貸，突破22萬億！

　　相比房企貸款而言，上市銀行2018年年報(bào)的個(gè)人房貸數(shù)據(jù)，更受關(guān)注。

　　26家上市銀行的涉房貸款中，個(gè)人房貸規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)企業(yè)貸款，且在各家商業(yè)銀行的貸款業(yè)務(wù)中占據(jù)最重要的位置之一。

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截止2018年末，26家上市銀行的個(gè)人住房貸款余額合計(jì)為21.7萬億元，較年初的19.28萬億元，繼續(xù)增長(zhǎng)2.42萬億元，增幅達(dá)12.55%。

　　

　　其中，5大國(guó)有銀行占據(jù)了個(gè)人房貸市場(chǎng)的“半壁江山”，截止2018年末，5大行的個(gè)人住房貸款余額共計(jì)17.17萬億元，占26家上市銀行總規(guī)模的79%。

　　

　　個(gè)人房貸余額最低的系寧波銀行，僅為12.29億元，與位列第一位的建設(shè)銀行，規(guī)模相差3800倍。

　　從房貸余額增長(zhǎng)情況來看，26家上市銀行中，24家銀行的個(gè)人房貸余額較2017年年末上升，僅民生銀行、中信銀行(601998)2家的個(gè)人房貸余額下滑，其中11家銀行個(gè)人房貸余額較年初增幅超10%。

　　

　　總體來看，2018年全年，上市銀行對(duì)于個(gè)人房貸的熱情只增未減。其中，江陰銀行、貴陽銀行2018年的個(gè)人住房貸款余額猛增超55%。

　　伴隨著上市銀行財(cái)報(bào)中的不斷增長(zhǎng)的個(gè)人房貸，中國(guó)居民杠桿率亦在不斷攀升。

　　2015年末，中國(guó)居民部門貸款占GDP的比重僅為39.9%，與日本71.9%和美國(guó)80.9%的居民杠杄率相比非常低。據(jù)平安證券估算，2016年中國(guó)居民部門杠杄率或升至45.5%。

　　另外，上財(cái)高等研究院測(cè)算，截至2017年，我國(guó)家庭債務(wù)與可支配收入之比高達(dá)107.2%，已超過美國(guó)水平。

　　

　　上財(cái)高等研究院警示：家庭債務(wù)已逼近家庭部門能承受的極限。而居民杠桿率迅速攀升、家庭債務(wù)不斷增加，個(gè)人住房按揭貸款的大幅增長(zhǎng)可謂功不可沒。

　　

　　銀行的不可承受之重

　　一般情況下，房地產(chǎn)貸款之于銀行是相對(duì)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。據(jù)各家上市銀行年報(bào)顯示，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸、對(duì)個(gè)人住的房貸款不良率均低于整體貸款不良率。

　　但，安全的前提是房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。而自從2016年樓市加強(qiáng)調(diào)控以來，房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)也發(fā)生了變化。

　　平安證券測(cè)算，公司類房貸不良率出現(xiàn)了一定幅度的上升，特別是四大行，公司類房貸不良率已經(jīng)逐漸逼近整體貸款不良率。

　　房地產(chǎn)是資金密集的行業(yè)，一旦房?jī)r(jià)下跌而引發(fā)房企營(yíng)收下降、回款不足，房地產(chǎn)企業(yè)非常容易出現(xiàn)資金鏈緊張甚至斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，從而推高銀行的涉房貸款風(fēng)險(xiǎn)。

　　更值得警醒的是，2019年以來，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)入償債高峰期。據(jù)Wind原始數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018-2021年房地產(chǎn)相關(guān)債權(quán)，合計(jì)到期金額超過1萬億：

　　

　　另外，據(jù)渤海證券分析師崔健測(cè)算，2019年上半年總償還量達(dá)2116.51億元。

　　2015年-2016年，是房地產(chǎn)債券發(fā)行高峰期，短短2年時(shí)間，房企發(fā)債合計(jì)22280億元，而大部分債券的期限為3-5年，所以2018年-2021年是地產(chǎn)債的償還高峰期。

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