全球知名風(fēng)險(xiǎn)與合規(guī)公司Accuity曾發(fā)表研究報(bào)告指出,全球每年通過房地產(chǎn)洗錢的金額約為1.6萬億美元,同時(shí),該公司商業(yè)戰(zhàn)略副總裁Patrick Hinchin還表示,不管是澳大利亞、美國或英國,通過房地產(chǎn)洗錢已成為常見現(xiàn)象。
這都是因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易金額動不動就是天文數(shù)字,銀行必須正視房地產(chǎn)企業(yè)這種交易金額大、頻率又高、交易隱蔽性強(qiáng)、資金轉(zhuǎn)移快的行業(yè)特性,讓不法份子很容易將違法所得通過大額現(xiàn)金購房、提前償還購房貸款、甚至直接成立房地產(chǎn)公司等手段掩護(hù)洗錢的目的,造成銀行在承做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)過程中不得不面對一定程度的洗錢風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)企業(yè)屬于人民銀行規(guī)定的反洗錢特定非金融機(jī)構(gòu),在銀辦發(fā)〔2018〕120號文《中國人民銀行辦公廳關(guān)于加強(qiáng)特定非金融機(jī)構(gòu)反洗錢監(jiān)管工作的通知》中,已清楚地強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)本身就必須比照銀行,也得履行反洗錢及反恐怖融資義務(wù)。
銀行可從客戶身份識別(KYC)及可疑交易監(jiān)控兩個(gè)角度,從房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)中介企業(yè)兩個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行分析。
一、房地產(chǎn)開發(fā)商
1.客戶身份識別
如果銀行面對的是外資房地產(chǎn)開發(fā)公司,那就要留意一種是境內(nèi)房地產(chǎn)公司通過境外子公司或關(guān)聯(lián)公司,于境外募資發(fā)行企業(yè)債券后,再匯到境內(nèi)轉(zhuǎn)投資成立的項(xiàng)目公司,另一種則是外商直接從境外投資到境內(nèi)成立的房地產(chǎn)外商投資企業(yè)。
如果資金來源是在境外發(fā)債,那銀行可通過取得發(fā)改委批文、公開信息資料、了解發(fā)債的擔(dān)保方、反擔(dān)保方與發(fā)債人關(guān)系或公司提供的其他數(shù)據(jù),掌握該房地產(chǎn)企業(yè)最終受益所有人及擔(dān)保資產(chǎn)來源,判斷出資是否屬于無法查證或來路不明的資金。
若是屬于外商以境外資金直接匯入境內(nèi)成立的外商投資企業(yè),則要關(guān)注該外商境外母公司是否為實(shí)體經(jīng)營公司,還要特別關(guān)注境外母公司的資產(chǎn)規(guī)模與被投資企業(yè)出資間的匹配性,如果母公司是離岸公司,那就更必須正確識別最終受益所有人是誰,還必須進(jìn)一步了解投資資金的來源。
但若是常見的境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)公司,在排除投資方為央企、國企、上市公司等信息公開程度高的企業(yè),較不需要擔(dān)心資金來源及洗錢風(fēng)險(xiǎn)外,對于其他境內(nèi)出資方,銀行都需考慮應(yīng)對最終受益所有人及資金來源采取強(qiáng)化識別措施(EDD)。
2.可疑交易監(jiān)控
針對房地產(chǎn)開發(fā)商的可疑交易監(jiān)控,銀行可從四個(gè)重點(diǎn)進(jìn)行掌握:
A、除對房地產(chǎn)開發(fā)商的大額取現(xiàn)進(jìn)行合理關(guān)注外,還須對房地產(chǎn)開發(fā)商的交易進(jìn)行定期與不定期回溯分析,同時(shí)增加現(xiàn)金交易占交易金額比重的分析,當(dāng)比重異常時(shí)須提請客戶提供證明文件,以確認(rèn)該筆房地產(chǎn)交易需使用現(xiàn)金支付的必要性。
B、對房地產(chǎn)企業(yè)的大額現(xiàn)金存款進(jìn)行合理關(guān)注,因?yàn)楦鶕?jù)建房[2017]215號文《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)會關(guān)于規(guī)范購房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》,購房人須使用銀行轉(zhuǎn)賬方式支付購房款,因此若出現(xiàn)有人以現(xiàn)金購買房產(chǎn),也就是房地產(chǎn)開發(fā)商存在大額現(xiàn)金存款,那從銀行反洗錢工作角度就必須進(jìn)行所謂KYCC(know your customers’customer)。
C、銀行須關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)商的購房退款現(xiàn)象,因?yàn)楦鶕?jù)上述建房[2017]215號文規(guī)定,當(dāng)購房交易發(fā)生退款時(shí),房產(chǎn)開發(fā)商須按原支付途徑,將資金退回原付款人銀行賬戶,但實(shí)務(wù)中常發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)商退回的購房款,允許收款和退款對像不一致的反洗錢工作漏洞。
D、對房產(chǎn)開發(fā)商出售新建商品房,銀行須關(guān)注與外圍樓盤房價(jià)相對比的合理性,避免出現(xiàn)通過不正常的巨額交易進(jìn)行洗錢。
二、房地產(chǎn)中介
1.客戶身份識別
其實(shí)不管是房地產(chǎn)開發(fā)商還是房地產(chǎn)中介企業(yè),都必須進(jìn)行嚴(yán)格的客戶身份識別(KYC),關(guān)注經(jīng)營規(guī)模偏小的非連鎖房地產(chǎn)中介公司,特別是那些有跨境房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù),或是股東、法定代表人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人名下,還有諸如留學(xué)中介等同屬于洗錢風(fēng)險(xiǎn)較高的中介行業(yè)。
2.可疑交易監(jiān)控
房地產(chǎn)中介的可疑交易監(jiān)控可重點(diǎn)關(guān)注幾個(gè)樣態(tài),一是有無存在大量相同、相近金額的收付現(xiàn)象?其次是交易對手是否具備之前專欄曾分析的地下錢莊特征?最后注意是否通過為房地產(chǎn)開發(fā)商提供咨詢、代理銷售等服務(wù)進(jìn)行洗錢。
最后,由于房地產(chǎn)企業(yè)本身就是反洗錢及反恐怖融資特定非金融機(jī)構(gòu),銀行還可以通過評估房地產(chǎn)行業(yè)客戶,是否具備健全的反洗錢內(nèi)控體系及客戶身份識別措施等,通過評估房地產(chǎn)企業(yè)的洗錢風(fēng)險(xiǎn)防范措施,來決定銀行針對該房地產(chǎn)企業(yè)要采取怎樣的反洗錢措施。
。ㄉ虾8焕瓌P會計(jì)師事務(wù)所主任會計(jì)師 夏嵐/文)
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