2月LPR如“期”下調(diào)，房貸利率真的會(huì)下調(diào)嗎？盡快換錨

　　新增房貸利率大概率下調(diào)，存量房貸利率需等下一個(gè)定價(jià)日。

　　正如市場(chǎng)所預(yù)期的，2月LPR出現(xiàn)下調(diào)。

　　中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2020年2月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為4.05%，相比上月下降10個(gè)BP；5年期以上LPR為4.75%，相比上月下降了5BP。

　　那么本期LPR為何下調(diào)？下調(diào)之后有何影響？房貸利率怎么變？

　　MLF下調(diào)，LPR下調(diào)順理成章

　　2019年8月央行推進(jìn)貸款利率市場(chǎng)化改革。改革后LPR參考MLF，貸款利率則錨定LPR。也就是說(shuō)，央行通過(guò)調(diào)整MLF利率，可以影響LPR利率。

　　2月3日，央行7天期和14天期逆回購(gòu)利率下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)；2月17日，MLF利率繼續(xù)下調(diào)10BP至3.15%。MLF下調(diào)后，市場(chǎng)和官方都預(yù)期2月LPR將下調(diào)。

　　東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王稱，MLF利率下調(diào)，且央行逆回購(gòu)利率下調(diào)帶動(dòng)銀行貨幣市場(chǎng)邊際資金成本下行背景下，本月1年期LPR報(bào)價(jià)隨之下行順理成章；主要針對(duì)居民房貸的5年期以上品種下調(diào)也符合市場(chǎng)預(yù)期。

　　中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為，進(jìn)一步降低5年期以上LPR不僅有利于鼓勵(lì)基礎(chǔ)設(shè)施投資，也有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)在“因城施策”調(diào)控的前提下，實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。

　　LPR利率下調(diào)也是強(qiáng)化逆周期調(diào)節(jié)的信號(hào)。“新冠疫情將在短期內(nèi)加大經(jīng)濟(jì)下行壓力。在此期間，央行貨幣政策將適度向穩(wěn)增長(zhǎng)方向傾斜，切實(shí)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本也更具迫切性。這是本次LPR報(bào)價(jià)恢復(fù)下調(diào)，且下調(diào)幅度加大的直接原因�！蓖跚啾硎�。

　　房貸利率怎么變

　　LPR是銀行定價(jià)的錨,其下調(diào)勢(shì)必將帶動(dòng)貸款利率下行。

　　在5年期以上LPR下調(diào)后，房貸利率變化將呈現(xiàn)以下三種場(chǎng)景：

　　場(chǎng)景一：根據(jù)基準(zhǔn)利率定價(jià)的存量房貸，其錨定基準(zhǔn)貸款利率。由于LPR調(diào)整并未對(duì)基準(zhǔn)貸款利率產(chǎn)生影響，這部分存量房貸利率不會(huì)調(diào)整。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這部分房貸利率未來(lái)面臨換錨的問(wèn)題。因?yàn)長(zhǎng)PR利率長(zhǎng)期看呈下行趨勢(shì)，因此換錨就很重要。

　　場(chǎng)景二：去年10月8日至目前發(fā)放的房貸，因其以LPR為基準(zhǔn)（LPR+固定基點(diǎn)），一般一年一調(diào)。這部分如果約定3月為重定假日，房貸利率可能下調(diào)。

　　“即便是去年10月8日后按LPR定價(jià)的貸款，房貸利率也可能不會(huì)變。因?yàn)楹贤�一般約定一年一調(diào)，一般來(lái)說(shuō)是年初1月1日或者發(fā)放貸款次年當(dāng)月（比如去年8月發(fā)放，今年8月為調(diào)整周期），因此本次LPR調(diào)整后絕大部分房貸利率暫時(shí)不會(huì)調(diào)整�！蹦矻PR報(bào)價(jià)行（股份行）資產(chǎn)負(fù)債部人士表示，“如果有約定按季度/月度調(diào)整的，那么3月份房貸利率會(huì)下調(diào)，但這樣的合同非常少�！�

　　場(chǎng)景三：今年2月20日后新發(fā)放的房貸，以最新LPR為定價(jià)基準(zhǔn)，直接受益�！靶掳l(fā)放的房貸利率可能下調(diào)，但是如果一個(gè)城市調(diào)控從嚴(yán)，房貸利率可能不會(huì)下降，比如通過(guò)增加上浮點(diǎn)數(shù)保持房貸利率平穩(wěn)。”前述LPR報(bào)價(jià)行（股份行）資產(chǎn)負(fù)債部人士。

　　簡(jiǎn)言之，LPR整體呈下行趨勢(shì)，以LPR報(bào)價(jià)的房貸利率在重定價(jià)日肯定會(huì)下調(diào)；而以基準(zhǔn)利率為報(bào)價(jià)的房貸利率要盡快換錨，以此可獲得利率下調(diào)之便利。

　　根據(jù)央行規(guī)定，同一筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)換，需根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點(diǎn)數(shù)值。

　　比如，若某筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。

　　如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，且重定價(jià)周期仍為1年，重定價(jià)日仍為每年1月1日，那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為0.59個(gè)百分點(diǎn)（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個(gè)重定價(jià)日，即2021年1月1日，房貸利率為今年12月的LPR+0.59%。

　　王青稱，本次LPR下調(diào)也有望帶動(dòng)新發(fā)放企業(yè)一般貸款利率下行幅度超過(guò)10個(gè)基點(diǎn)。這也意味著貨幣政策傳導(dǎo)效率提升。

　　央行貨幣政策報(bào)告稱，LPR改革促進(jìn)了利率的明顯下降。2019年12月新發(fā)放企業(yè)貸款加權(quán)平均利率5.12%較LPR改革前的7月下降20bp，且12月加減點(diǎn)區(qū)間較9月下移，采用LPR減點(diǎn)的貸款占比從9月的16.4%升至12月的21.87%，顯示LPR改革促進(jìn)貸款利率明顯下行。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，新發(fā)貸款運(yùn)用LPR占比已達(dá)90%，而今年央行將推動(dòng)存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，或?qū)⑦M(jìn)一步降低實(shí)體融資成本。

　　LPR后續(xù)走勢(shì)

　　王青認(rèn)為，考慮到今年宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)不會(huì)因疫情發(fā)生明顯調(diào)整，下一步宏觀政策在穩(wěn)增長(zhǎng)方向上將進(jìn)一步發(fā)力，年內(nèi)LPR報(bào)價(jià)還有30至50個(gè)基點(diǎn)的下行趨勢(shì)。

　　溫彬表示，在做好疫情防控工作的同時(shí)，金融部門(mén)應(yīng)積極支持企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)和穩(wěn)增長(zhǎng)，貨幣政策方面，降準(zhǔn)降息還有空間，同時(shí)也可適時(shí)適度下調(diào)存款基準(zhǔn)利率，繼續(xù)引導(dǎo)LPR利率下行，切實(shí)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，特別是采取提高小微企業(yè)“首貸率”和信用貸款占比等措施，加大降低小微企業(yè)綜合融資成本的力度。