我已授權(quán)

注冊(cè)

銀行喊你轉(zhuǎn)換房貸利率!最快2021年1月1日享受紅利,一文看懂如何抉擇

2020-02-29 17:21:26 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道  楊志錦

  存量房貸業(yè)務(wù)最好轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR定價(jià)的浮動(dòng)利率,這樣有助于節(jié)省房貸利息,最快將于2021年1月1日享受紅利。

  按照央媽安排,2020年3月1日起將推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR。房貸利率是大多是浮動(dòng)利率定價(jià),因此符合轉(zhuǎn)換的標(biāo)準(zhǔn)。

  2月29日,工農(nóng)中建等大行陸續(xù)發(fā)布轉(zhuǎn)換公告,喊你轉(zhuǎn)換房貸利率。大伙都關(guān)心:以后利息會(huì)減少嗎?或者怎么操作會(huì)減少利息?

  先上結(jié)論:存量房貸業(yè)務(wù)最好轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR定價(jià)的浮動(dòng)利率,這樣有助于節(jié)省房貸利息,最快將于2021年1月1日享受紅利。

  為什么要轉(zhuǎn)換?

  過去,銀行向客戶發(fā)放房貸,利率都是按照央行公布的貸款基準(zhǔn)利率定價(jià),以“上浮XX倍”、“打XX折”形式來確定。前兩年五年期以上貸款基準(zhǔn)利率是4.9%,如果定價(jià)上浮1.1倍,那么最終利率就是5.39%。其定價(jià)模式為:

  房貸利率=貸款基準(zhǔn)利率*上浮比例/打折數(shù)

  但是貸款基準(zhǔn)利率不夠市場(chǎng)化,所以央媽推動(dòng)利率市場(chǎng)化改革,推出了LPR。LPR的全稱是貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。相比貸款基準(zhǔn)利率,LPR的市場(chǎng)化程度更多,能反映市場(chǎng)供求的變化,而不是一紙公告決定。也就是說,今后貸款浮動(dòng)利率將參照LPR,其定價(jià)模式為:

  房貸利率=LPR+固定點(diǎn)差(固定點(diǎn)差可能為負(fù)數(shù))

  如何轉(zhuǎn)換?

  根據(jù)央媽及幾家大行的公告,房貸利率轉(zhuǎn)換得符合以下三個(gè)要素:

  1)2020年1月1日前已發(fā)放,或者已簽訂合同但未發(fā)放的貸款,但處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的貸款可不轉(zhuǎn);

  2)參考的是貸款基準(zhǔn)利率;

  3)貸款本身是浮動(dòng)利率定價(jià)的,利率水平不變的固定貸款利率不用轉(zhuǎn)換。

  本次轉(zhuǎn)換,浮動(dòng)房貸利率既可以轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR,也可以轉(zhuǎn)換為固定利率,但只能轉(zhuǎn)換一次,轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。銀行說,如果轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR,貸款利率會(huì)隨著市場(chǎng)利率變化;如果轉(zhuǎn)為固定利率,未來貸款利率就固定不變了。

  這話說得比較含蓄。實(shí)際上,如果處于利率上行周期,那么轉(zhuǎn)為固定利率會(huì)有優(yōu)勢(shì);如果是利率下行周期,轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率就比較劃算。目前及未來一段時(shí)間利率正處于下行周期:

  1)短期內(nèi)LPR可定會(huì)下行。央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)2月27日在支持中小微企業(yè)發(fā)展和加大對(duì)個(gè)體工商戶扶持力度有關(guān)情況舉行發(fā)布會(huì)上表示,要繼續(xù)推進(jìn)LPR改革,引導(dǎo)整體市場(chǎng)利率和貸款利率下行。

  目前五年期以上LPR報(bào)價(jià)4.75%,相比改革前五年期貸款基準(zhǔn)利率已下降了0.15個(gè)百分點(diǎn)。

  2)中長(zhǎng)期看,利率仍然是下行趨勢(shì)。央行行長(zhǎng)易綱說,在整個(gè)貨幣政策操作的過程中,珍惜正常的貨幣政策空間,使得我國(guó)能夠在正常的貨幣政策空間中,盡量長(zhǎng)地延續(xù)正常的貨幣政策,這樣對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展和老百姓(603883,股吧)的福祉是有利的。

  說這話的背景是很多發(fā)達(dá)國(guó)家利率是0甚至負(fù)利率。易行長(zhǎng)的這句話,翻譯過來就是我們也不排除會(huì)進(jìn)入到0利率甚至負(fù)利率的可能,但是要盡量延長(zhǎng)這段時(shí)間。

  海通證券(600837,股吧)曾發(fā)表一篇觀點(diǎn)鮮明的研報(bào)《我國(guó)長(zhǎng)周期零利率或是趨勢(shì)》。這篇研報(bào)研究了歐美日等零利率或負(fù)利率國(guó)家后得出結(jié)論,和美國(guó)、日本一樣,我國(guó)也面臨著V字型的人口扶養(yǎng)比結(jié)構(gòu),意味著人口紅利即將消失。

  研報(bào)認(rèn)為,在中國(guó)人口紅利逐漸消失的當(dāng)下,經(jīng)濟(jì)將開始面臨汽車、住房需求的回落,反映到宏觀數(shù)據(jù)中,即居民房貸需求的下降,地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的投資與融資需求下降,最后反映為經(jīng)濟(jì)整體的下滑。簡(jiǎn)言之,人口紅利消失,地產(chǎn)面臨拐點(diǎn),意味著零利率或是長(zhǎng)期趨勢(shì)。

  因此,長(zhǎng)期利率大概率是下行的趨勢(shì),而房貸都是20年左右,短期的波動(dòng)并不影響。

  有何影響?

  根據(jù)銀行公告,轉(zhuǎn)換為存量浮動(dòng)利率的固定點(diǎn)差=原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平-2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR,加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。此外,需約定重定假日和重定價(jià)周期(一般為一年)。

  假如重定價(jià)周期為1年,重定價(jià)日為次年的1月1日,那么2021年1月1日你的房貸將根據(jù)2020年12月LPR重新來計(jì)算利率,這一利率水平在2021年保持不變。直到2022年1月1日,再根據(jù)2021年12月的LPR重新計(jì)算2022年的利率水平,依次類推。

  如果轉(zhuǎn)換為固定利率,轉(zhuǎn)換后的利率水平等于原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平,利率水平在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

  以下舉例類說明。

  假設(shè)A在2019年1月1日向銀行按揭了20年期的200萬房貸,利率為貸款基準(zhǔn)利率上浮1.1倍,那么實(shí)際利率為5.39%(4.9%*1.1)。

  如果轉(zhuǎn)換為固定利率,那么2019年1月1日-2039年12月21日間利率均為5.39%。

  但如果轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率,其固定點(diǎn)差(0.59%)=原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平(5.39%)-2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR(4.8%)。換言之,在往后的日子里,A的房貸利率定價(jià)公式為:

  房貸利率=LPR+0.59%

  在2020年,利率保持5.39%不變;

  但從2021年開始,即可享受利率下行的優(yōu)勢(shì)。假設(shè)2020年12月五年期以上LPR降低至4.7%,那么2021年的利率就為5.29%,相比轉(zhuǎn)為固定利率下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。

  后續(xù)如果LPR進(jìn)一步下降,那么房貸利率還會(huì)再降低,就會(huì)減少利率支出。

  其他技術(shù)性問題可咨詢貸款行,目前大多發(fā)了公告。比如建行發(fā)的公告稱,在當(dāng)前特殊時(shí)期,為確?蛻羯眢w健康,從2020年3月1日開始,支持客戶通過建設(shè)銀行手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行等兩個(gè)線上渠道辦理業(yè)務(wù)。后續(xù)將根據(jù)疫情防控進(jìn)展情況,逐步開通線下渠道,支持客戶到全國(guó)任一建設(shè)銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)智慧柜員機(jī)(STM)、柜臺(tái)、個(gè)貸中心辦理業(yè)務(wù),具體開通時(shí)間將另行通知。

(責(zé)任編輯:邱光龍 HF056)
看全文
寫評(píng)論已有條評(píng)論跟帖用戶自律公約
提 交還可輸入500

最新評(píng)論

查看剩下100條評(píng)論

推薦閱讀

    和訊熱銷金融證券產(chǎn)品

    【免責(zé)聲明】本文僅代表作者本人觀點(diǎn),與和訊網(wǎng)無關(guān)。和訊網(wǎng)站對(duì)文中陳述、觀點(diǎn)判斷保持中立,不對(duì)所包含內(nèi)容的準(zhǔn)確性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保證。請(qǐng)讀者僅作參考,并請(qǐng)自行承擔(dān)全部責(zé)任。