LPR房貸全攻略：加點(diǎn)日要選利率最高的，重定價(jià)日要選利率最低的

　　作者 | 夏心愉

　　出品 | 愉見財(cái)經(jīng)

　　昨晚發(fā)了房貸LPR轉(zhuǎn)錨基礎(chǔ)問題后，我的公號(hào)似乎秒變咨詢機(jī)構(gòu)，后臺(tái)找我們問細(xì)節(jié)算法的朋友紛至沓來。好多問題，說真的連我在銀行做個(gè)金的朋友都沒完全厘清，我也是一個(gè)腦袋變成兩個(gè)大。

　　不過為了幫我盡好職責(zé)，朋友今天到行里第一件事就是找出將要和客戶簽的“個(gè)人按揭貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換LPR”協(xié)議，我們拉群陪著讀者算了好半天，各種細(xì)節(jié)問題都捋了一遍。

　　現(xiàn)在，就把我今天學(xué)習(xí)所得，繼續(xù)向您匯報(bào)。

　　以前辦房貸時(shí)，消費(fèi)者最關(guān)心的就是，貸款是打折、基準(zhǔn)、還是上浮呢？以后辦房貸，最關(guān)鍵的問題會(huì)變成：LPR加減多少個(gè)基點(diǎn)？ 本月以來，多家銀行紛紛發(fā)布公告稱，啟動(dòng)個(gè)人存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR的工作。根據(jù)央行的公告，LPR轉(zhuǎn)換原則上應(yīng)在8月31日前完成。 “愉見財(cái)經(jīng)”跑到某股份制銀行上海分行，親自對(duì)著協(xié)議文本請教學(xué)習(xí)后總結(jié)了一套打法。總體來說，我們需要做一道是非題，兩道選擇題： 是非題：房貸是否從原固定利率轉(zhuǎn)錨成LPR？（備注：選定LPR轉(zhuǎn)錨后，就不能再轉(zhuǎn)回固定利率）選擇題1：如何選擇利率“加點(diǎn)基準(zhǔn)日”？（簡答：這題，盡量選LPR利率最高月份）選擇題2：如何選擇利率“重新定價(jià)日”？（簡答：這題，盡量選LPR利率最低月份） 需要事先說明的是，“愉見財(cái)經(jīng)”問了一圈，發(fā)現(xiàn)銀行和銀行之間的政策竟然并不相同。有的銀行會(huì)PUSH客戶全部都轉(zhuǎn)LPR，有的則更多尊重客戶己愿轉(zhuǎn)與不轉(zhuǎn)；有的銀行允許客戶選“加點(diǎn)基準(zhǔn)日”，有的默認(rèn)為取用2019年12月的LPR（即5年期LPR對(duì)應(yīng)4.8%來加減點(diǎn)）；有的銀行可選“利率重新定價(jià)日”，有的則默認(rèn)為每年1月1日（即全部按照前一年12月LPR重定價(jià)）。 所以我們在這篇分析，全部都是基于有選擇的情況下來討論的。大多數(shù)政策均參考了某股份制銀行上海分行，不能代表全部銀行。 下文中，“愉見財(cái)經(jīng)”請出兩位房貸（商貸而非公積金貸款）貸款人：房多多和錢多多。 房多多，此前的房貸是基準(zhǔn)利率4.9%上浮10%，即4.9?（1+10%）=5.39%。（沒辦法，誰讓他房子買多了呢，貸款不優(yōu)惠了呀。）錢多多，此前的房貸是基準(zhǔn)利率4.9%打9折，即4.9?（1-10%）=4.41%。（房貸一打折，可不就等于省出來的錢多了么。）

　　是非題：

　　是否轉(zhuǎn)錨LPR

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　　先拋結(jié)論，再說案例及變量分析。 是否換錨LPR：不換，那么房貸固定在原來的利率不變了；換，有機(jī)會(huì)成本，因?yàn)長PR每個(gè)月20號(hào)公布一次，是上下浮動(dòng)的，房貸可以選擇每年重新定價(jià)一次（重定周期未必是一年，由客戶和銀行商議而定），意味著房貸也會(huì)浮動(dòng)。 三條結(jié)論：

　　- 1，如果LPR走高，不換劃算；如果走低，換劃算；- 2，若僅參考眼下利率，換錨已經(jīng)有些小實(shí)惠了；（政策期望大家轉(zhuǎn)，總是會(huì)選一個(gè)劃算的周期，先給塊糖吃）- 3，關(guān)鍵還要看對(duì)應(yīng)你余下房貸期限的未來長期LPR變量怎么變，利率是上行還是下行。

　　以房多多為例。他此前的房貸是5.39%。 如果他這次不想轉(zhuǎn)LPR，那他沿用5.39這個(gè)固定利率，只有在央行升降基準(zhǔn)利率時(shí)才會(huì)對(duì)他有所影響，這一點(diǎn)和以往操作一致，不再贅述。 如果他選擇轉(zhuǎn)LPR，他未來的房貸計(jì)算公式，就是：LPR ± 點(diǎn)差。亦即“錨”不再是基準(zhǔn)利率而是LPR，新錨的敏感度和市場化程度更高，也就是更“善變”。 公式里的點(diǎn)差，取的是“點(diǎn)差基準(zhǔn)日”LPR與我們原房貸利率之間的差值，點(diǎn)差一經(jīng)確定，不再更改。這一步的效用，是把我們原來拿到房貸的貴或便宜給繼承下來。 公式里的LPR，取的是“重新定價(jià)日”的LPR。不少銀行會(huì)和客戶約定，一年一次重新定價(jià)。 如果房多多選擇換錨LPR，并且選擇以2019年12月的LPR為“點(diǎn)差基準(zhǔn)”的話：房多多原本房貸利率5.39%，去年12月LPR為4.8%，點(diǎn)差就是5.39%-4.8%=0.59%，即“加59個(gè)基點(diǎn)”。 假設(shè)房多多選擇現(xiàn)在就成LPR計(jì)價(jià)（這只是假設(shè)，因?yàn)榇蟛糠帚y行會(huì)和客戶約定明年1月1日起轉(zhuǎn)），當(dāng)前5年期LPR報(bào)4.75，那么房多多的新房貸利率就是：4.75%+0.59%=5.34%。

　　房多多的點(diǎn)差是正值。還有另一種情形，比如錢多多，他的點(diǎn)差是負(fù)值，我們說得通俗一點(diǎn)，就叫“減點(diǎn)”好了。 如上所述，錢多多原房貸利率4.41%。所以錢多多的點(diǎn)差就是4.41%-4.8%=-0.39%，即“減39個(gè)基點(diǎn)”。 一樣的情況，這份好運(yùn)點(diǎn)差會(huì)一直相隨。按照目前LPR 4.75%計(jì)算，房多多最新的房貸利率是4.75%-0.39%=4.36%。

　　案例演示完了，說實(shí)打?qū)嵉慕ㄗh。 A情形，如果你的房貸所剩也沒多少年了，那就去轉(zhuǎn)LPR吧，因?yàn)槎叹�看已經(jīng)獲益。B情形，大部分人的房貸還有好多年，甚至十幾、二十年呢，那就得看長線趨勢，LPR怎么走。 “愉見財(cái)經(jīng)”給到大家的第一條建議是：如果處于利率上行周期，也就是大方向是“收水”的，那么維持固定利率會(huì)有優(yōu)勢；如果處于利率下行周期，也就是大方向是“放水”的，那么轉(zhuǎn)換為LPR跟著往下浮動(dòng)，就比較劃算。 目前的情況是，利率處于下行周期，5年期LPR也會(huì)下行。比如目前的5年期LPR 4.75就已經(jīng)低于去年12月的4.80%。這是因?yàn)樵垩雼層泻芏喙ぞ�，偏于寬松也未必次次要使出降基�?zhǔn)利率這樣的大動(dòng)作，LPR的指針則更加靈敏。 “愉見財(cái)經(jīng)”給到大家的第二條建議是：注意關(guān)注CPI指標(biāo)。一般來說，如果通脹嚴(yán)重，那整體利率往往也會(huì)跟著上行。 “愉見財(cái)經(jīng)”給到大家的第三條建議是：關(guān)注房地產(chǎn)政策，看更緊了、還是松動(dòng)了。5年期的LPR，這么長的期限，其實(shí)很大程度上就是針對(duì)房地產(chǎn)的。

　　目前LPR處于下行周期 綜合目前的情況來看，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，實(shí)際利率大趨勢下行，選擇LPR加/減點(diǎn)浮動(dòng)利率的方式可能更有利于購房者。 經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)表示，從中長期看，中國的LPR仍然有很大的下降空間，這是趨勢，也是和其它國家比較而言。 我們做個(gè)假設(shè)，假如2020年12月的LPR降至4.65%，重定價(jià)日為次年的1月1日，那么：房多多的實(shí)際利率將變成4.65%+0.59%=5.24% （原5.39%）錢多多的實(shí)際利率將變成4.65%- 0.39%=4.26% （原4.41%）

　　選擇題1：

　　如何選擇“加點(diǎn)基準(zhǔn)日”

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　　這一趴討論的是上面公式“LPR ± 點(diǎn)差”里頭的【點(diǎn)差】部分。 如上文所述，“加減點(diǎn)”這事兒一經(jīng)確定就不再更改了，以后只浮動(dòng)底下的LPR，上頭加減多少點(diǎn)，一次性定型。 那么定型日怎么選就很關(guān)鍵了。 數(shù)學(xué)題本身不難，定型日的LPR越高，相對(duì)于我們原始的那個(gè)貸款利率而言：加點(diǎn)就越小，減點(diǎn)就越多，也就越劃算！ 假設(shè)“加點(diǎn)基準(zhǔn)日”對(duì)應(yīng)的當(dāng)時(shí)LPR是4.8%，房多多以后加點(diǎn)就是5.39%-4.8%=0.59%，即以后給利息都要加點(diǎn)0.59%；假設(shè)基準(zhǔn)LPR換成5%，房多多以后加點(diǎn)就是5.39%-5%=0.39%，省錢了，加點(diǎn)只要0.39%。 這個(gè)公式替換成錢多多的案例也是一樣，亦不再贅述。 總之攻略就是：一次性塑性加減點(diǎn)的時(shí)候，要選盡量高的那個(gè)時(shí)間的LPR。 “愉見財(cái)經(jīng)”今兒拜訪的那家股份行，協(xié)議里印著的、可以選的日子是：2020年1月1日（亦即對(duì)應(yīng)2019年12月的LPR4.8%），或者選“本協(xié)議簽訂之日前一個(gè)工作日LPR”，或者選“利率變更日前一個(gè)工作日LPR”。 如果最后實(shí)際操作時(shí)真的允許客戶選擇，記得選那個(gè)高的。相比當(dāng)下的4.75%，或者大家預(yù)判中還會(huì)更加走低的年末LPR，顯然是去年12月的4.8%劃算。

　　選擇題2：

　　如何選擇“重新定價(jià)日”

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　　根據(jù)央行的規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)與客戶協(xié)商定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款時(shí)，可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日，其中商業(yè)性個(gè)人住房貸款重新約定的重定價(jià)周期最短為一年。 這里的重新定價(jià)日，重新定的是上文公式“LPR ± 點(diǎn)差”里頭的【LPR】部分。這個(gè)LPR可以浮動(dòng)，央媽說，還可以一年變一變。 變劃算還是不變劃算？很顯然，如果現(xiàn)在是利率高周期，眼看后面要下行，一定要變；如果現(xiàn)在已經(jīng)是利率很低時(shí)期，拿到的LPR已經(jīng)很劃算了，可以選擇不變了。嗯，目前的狀況，大概率算是前者吧。 如果決定重新定價(jià)（比如每年重定一次），那么下一個(gè)問題就是，如何選擇“重新定價(jià)日”。 我今天看的某股份制銀行協(xié)議里，利率重新定價(jià)日可以選擇每年的1月1日，或者貸款放款日對(duì)應(yīng)的對(duì)月對(duì)日，或者其它。（當(dāng)然，銀行朋友補(bǔ)充了一句，說為了避免麻煩，那個(gè)“其它”估計(jì)不會(huì)讓你們選，所以很可能就剩倆選項(xiàng)。） 看，錢多多他家銀行也就給了他兩個(gè)月份可選。（OMG，你看他已經(jīng)錢多到連修個(gè)圖的馬賽克都是“錢超多”……）

　　那么問題又來了，錢多多是選擇每年的1月1日，還是其它某個(gè)月更好一些？ 這道題的攻略是：因?yàn)檫@個(gè)定價(jià)要跟著你一年（或以上）呢，所以要選盡量低的那個(gè)月份的LPR。 哪個(gè)月比較低呢？“愉見財(cái)經(jīng)”再告訴大家一些銀行的小秘密吧。 第一，一般情況下，12月或1月這兩個(gè)月份，其實(shí)對(duì)我們不太劃算，因?yàn)橥ǔ＿@兩個(gè)月由于受到歲末年初各種因素的影響，特別是一季度受到春節(jié)因素的影響，比較容易出現(xiàn)資金緊張，銀行的利率報(bào)價(jià)也可能相對(duì)而言處于高位。不信大家去看各種“寶寶類”貨幣基金，在這種時(shí)間段的回報(bào)率總歸會(huì)高那么一點(diǎn)。 （很遺憾，銀行推薦甚至默認(rèn)的1月1日，用的就是前一年12月LRP） 第二，“節(jié)前”資金面會(huì)緊一些（不只是春節(jié)，還比如國慶節(jié)）；跨年、跨半年、跨季，資金面會(huì)緊一些。由此可以得出，9月也不是一個(gè)好時(shí)機(jī)，因?yàn)?月底不僅受國慶節(jié)影響，還有跨季末的影響。 第三，摳掉9月和12月份，超過半數(shù)的情況下，下半年余下的時(shí)間，尤其是第三季度，整體利率處于全年的相對(duì)略低一點(diǎn)的位置。 因此在辦理LPR轉(zhuǎn)換的重定價(jià)日時(shí)，最好盡量避開比較容易出現(xiàn)資金緊張的月份。

　　什么是LPR？

　　哪些房貸可以轉(zhuǎn)換成LPR?

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　　什么是LPR？央行的解釋是：貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）由各報(bào)價(jià)行按公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加/減點(diǎn)形成的方式報(bào)價(jià)，由全國銀行間同業(yè)拆借中心計(jì)算得出，為銀行貸款提供定價(jià)參考。目前，LPR包括1年期和5年期以上兩個(gè)品種。 通俗的理解，就是一個(gè)綜合各家銀行（目前是18家）貸款報(bào)價(jià)，再計(jì)算出來的平均值。 和央行基準(zhǔn)利率最大的區(qū)別就是，LPR每個(gè)月20號(hào)公布一次，是上下浮動(dòng)的。當(dāng)前1年期LPR的報(bào)價(jià)是4.05%，5年期的報(bào)價(jià)是4.75%，5年期貸款基準(zhǔn)利率是4.9%。 至于哪些房貸可以轉(zhuǎn)換成LPR？ 這次做調(diào)整的只是商業(yè)貸款，公積金貸款不包括在內(nèi)；如果是商貸和公積金的混合貸，只能轉(zhuǎn)商貸的部分，公積金貸款的部分仍然按照原合同執(zhí)行。 此次可以轉(zhuǎn)換的存量浮動(dòng)利率貸款的劃定范圍是，在2020年1月1日前已經(jīng)發(fā)放的，或已簽訂合同未發(fā)放的。

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