地方AMC：瘋狂的“地產(chǎn)生意 ”

　　近期，地方AMC擴(kuò)容、增資、拓寬融資渠道等消息頻出。

　　據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，2019年至今，已先后有5家地方AMC完成增資。海南省即將成立第二家地方AMC——海南新創(chuàng)建資產(chǎn)管理股份有限公司，目前已上報(bào)銀保監(jiān)會(huì)等待審批。 除此之外，浙江、廣東、湖南、江蘇等多個(gè)省份亦在加速牌照擴(kuò)容。

　　值得注意的是，一方面，不良資產(chǎn)市場(chǎng)火爆，資本持續(xù)涌入；另一方面，地方銀行、信托等主流融資渠道被嚴(yán)格限制之下，地方AMC地產(chǎn)類(lèi)信貸業(yè)務(wù)正日漸活躍，地方AMC繼續(xù)“不誤正業(yè)”。據(jù)了解，目前已經(jīng)有地方AMC通過(guò)發(fā)放委托貸款、購(gòu)買(mǎi)存量地產(chǎn)類(lèi)債權(quán)、購(gòu)買(mǎi)關(guān)聯(lián)地產(chǎn)商之間構(gòu)建的債權(quán)，來(lái)為地產(chǎn)商提供融資。

　　資本持續(xù)涌入

　　天眼查信息顯示，2019年2月，云南省資產(chǎn)管理有限公司注冊(cè)資本由10億元增至20億元；4月，江西省金融資產(chǎn)管理股份有限公司注冊(cè)資本由13億元增至20億元；光大金甌資產(chǎn)管理有限公司注冊(cè)資本由10億元增至30億元；7月，內(nèi)蒙古金融資產(chǎn)管理有限公司注冊(cè)資本由26.3億元增至52.3億元；2020年1月，山東省金融資產(chǎn)管理股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“山東金管”）注冊(cè)資本由101.1億元?jiǎng)≡鲋?66.39億元。

　　今年年初，有消息稱(chēng)，浙江金融資產(chǎn)交易中心、民生置業(yè)等機(jī)構(gòu)將聯(lián)合成立一家地方AMC，若推進(jìn)順利，這將成為浙江省第四家地方AMC。4月28日，廣東省第三家AMC深圳資管成立。6月11日，湖南省第二家地方資產(chǎn)管理公司——長(zhǎng)沙湘江資產(chǎn)管理有限公司在湖南湘江新區(qū)舉行授牌儀式。該公司將由湖南湘江新區(qū)發(fā)展集團(tuán)有限公司發(fā)起籌建，公司性質(zhì)為國(guó)有控股的混合所有制公司，注冊(cè)資本30億元人民幣。有消息稱(chēng)，江蘇省還計(jì)劃成立其第三家地方AMC。

　　另外，本報(bào)記者根據(jù)公開(kāi)資料梳理發(fā)現(xiàn)，除傳統(tǒng)的銀行貸款之外，2020年以來(lái)，至少有十余家地方AMC通過(guò)超短期融資券、中期票據(jù)、非公開(kāi)定向債務(wù)融資工具、公司債、美元債等眾多融資工具進(jìn)行融資。近日，山東金管發(fā)行10億元公募債券,發(fā)行利率3.1%,期限為3+2年,創(chuàng)全國(guó)地方資產(chǎn)管理公司同期限債券最低利率水平。

　　對(duì)于資本持續(xù)涌入的原因，多位業(yè)內(nèi)人士表示，這兩年國(guó)家強(qiáng)化調(diào)結(jié)構(gòu)、降杠桿政策落實(shí)，以及受今年以來(lái)的新冠疫情影響下全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明朗，不良資產(chǎn)加速暴露。

　　地產(chǎn)類(lèi)信貸業(yè)務(wù)活躍

　　值得關(guān)注的是，類(lèi)信貸業(yè)務(wù)，尤其是收益較高的地產(chǎn)類(lèi)信貸業(yè)務(wù)，或是資金涌入地方AMC的另一大原因。

　　西南財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究中心主任陳文提到，對(duì)于地方AMC來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)，尤其存在較大融資困難的中小房企，是一個(gè)較為龐大的資金需求市場(chǎng)。

　　“不良只是對(duì)外的名義，實(shí)際上是類(lèi)信貸，在公司財(cái)務(wù)中占比較高。很多AMC表面上類(lèi)信貸占比在一半左右，實(shí)際上可能達(dá)到80%，不少類(lèi)信貸項(xiàng)目會(huì)包裝處理成不良資產(chǎn)重組�！苯�期，有媒體在相關(guān)報(bào)道中引用中部地區(qū)一位地方AMC人士說(shuō)法。

　　其中，收益率較高的地產(chǎn)類(lèi)信貸業(yè)務(wù)，則是地方AMC開(kāi)展業(yè)務(wù)的主要領(lǐng)域。

　　以山東資管為例，記者根據(jù)公開(kāi)資料不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，山東金管有7筆委托貸款總額超32億元，從已知的收益率來(lái)看，都在8.5%以上。值得一提的是，其大部分對(duì)外貸款融資方均為地產(chǎn)企業(yè)。

　　再以湖北省資產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“湖北資管”）為例，記者注意到，公開(kāi)資料顯示，2016年、2017年、2018年湖北資管均開(kāi)展過(guò)類(lèi)信貸業(yè)務(wù)。其中，公開(kāi)資料中涉及到的湖北資管2018年開(kāi)展的兩筆類(lèi)信貸業(yè)務(wù)也均為地產(chǎn)類(lèi)。

　　此外,記者注意到，陜西金融資產(chǎn)管理股份有限公司、中原資產(chǎn)管理有限公司等多家地方AMC也均開(kāi)展過(guò)多筆地產(chǎn)類(lèi)信貸業(yè)務(wù)。

　　值得關(guān)注的是，盡管地方AMC監(jiān)管政策不斷收緊，但在傳統(tǒng)銀行、信托等主要地產(chǎn)融資渠道受限之下，地方AMC地產(chǎn)類(lèi)融資業(yè)務(wù)近期卻日漸活躍。

　　多位信托行業(yè)人士也向記者透露，信托地產(chǎn)額度被限制后，地產(chǎn)融資需求分流給了地方AMC等機(jī)構(gòu)，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)AMC融資比較多。

　　“合規(guī)”路徑

　　2019年7月份銀保監(jiān)辦發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)地方資產(chǎn)管理公司監(jiān)督管理工作的通知》（銀保監(jiān)辦發(fā)〔2019〕153號(hào)文）要求，“地方AMC收購(gòu)處置的不良資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合真實(shí)、有效等條件，通過(guò)評(píng)估或估值程序進(jìn)行市場(chǎng)公允定價(jià)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)和風(fēng)險(xiǎn)的真實(shí)、完全轉(zhuǎn)移�！� “不得以收購(gòu)不良資產(chǎn)名義為企業(yè)或項(xiàng)目提供融資，不得收購(gòu)無(wú)實(shí)際對(duì)應(yīng)資產(chǎn)和無(wú)真實(shí)交易背景的債權(quán)資產(chǎn)，不得向股東或關(guān)系人輸送非法利益，不得以暴力或其他非法手段進(jìn)行清收�！�

　　今年3月13日，四川金融監(jiān)管局官方公眾號(hào)發(fā)布消息稱(chēng)，近日，四川監(jiān)管方約見(jiàn)省內(nèi)資產(chǎn)管理公司成都益航資產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“益航資管”）主要負(fù)責(zé)人及班子成員，并進(jìn)行了監(jiān)管談話。

　　據(jù)了解，在當(dāng)天的監(jiān)管談話中，四川金融監(jiān)管局主要從“堅(jiān)守不良資產(chǎn)處置主業(yè)”“加強(qiáng)內(nèi)控體系建設(shè)”“強(qiáng)化審慎合規(guī)經(jīng)營(yíng)”“嚴(yán)格信息披露和信息報(bào)送”“積極參與地方金融風(fēng)險(xiǎn)化解”等五個(gè)方面，對(duì)益航資管提出了監(jiān)管要求。

　　南方某地方AMC內(nèi)部人士透露，目前地方AMC類(lèi)信貸業(yè)務(wù)操作上變得更為隱秘。

　　金誠(chéng)同達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人葉家平在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，已經(jīng)注意到此類(lèi)業(yè)務(wù)模式，比如，地方AMC以辦理前置抵押為放款前提，收購(gòu)股東/關(guān)聯(lián)方對(duì)項(xiàng)目公司的債權(quán)，待項(xiàng)目取得開(kāi)發(fā)貸融資再置換地方AMC的融資模式。

　　上述主要從事房地產(chǎn)項(xiàng)目前融相關(guān)業(yè)務(wù)的財(cái)富管理機(jī)構(gòu)官方文章中亦提到，從市場(chǎng)的操作情況來(lái)看，目前不少開(kāi)發(fā)商通過(guò)實(shí)際控制的非關(guān)聯(lián)方或表面非關(guān)聯(lián)方（對(duì)于部分地方AMC可接受存在股權(quán)關(guān)系）借款等方式先將自有資金或過(guò)橋資金注入項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司繳納土地款后，該“關(guān)聯(lián)方”將其對(duì)項(xiàng)目公司的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給地方AMC，由此取得融資款后繼續(xù)用于下一個(gè)項(xiàng)目土地款的繳付。

　　記者注意到，2019年9月30日，陜西省某上市地產(chǎn)公司公告稱(chēng)，2019年 8月8日，公司第九屆董事會(huì)第十二次會(huì)議審議通過(guò)了《關(guān)于陜西金融資產(chǎn)管理股份有限公司非金融債權(quán)收購(gòu)融資的議案》，同意公司下屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與陜西金融資產(chǎn)管理股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“陜金資產(chǎn)”）合作，由陜金資產(chǎn)出資 4.985 億元收購(gòu)該下屬公司持有的5 億元債權(quán)進(jìn)行融資。現(xiàn)因政策原因，擬將該融資方案進(jìn)行調(diào)整，由陜金資產(chǎn)控股子公司陜西投融資擔(dān)保有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“陜投�！保┡c上述下屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司合作，通過(guò)轉(zhuǎn)讓非金融債權(quán)進(jìn)行融資。

　　同樣是在2019年9月30日，該上市地產(chǎn)公司還發(fā)布另外一份公告稱(chēng)，公司第九屆董事會(huì)第十二次會(huì)議審議通過(guò)了《關(guān)于陜西金融資產(chǎn)管理股份有限公司非金融債權(quán)收購(gòu)融資的議案》，同意公司下屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與陜西金融資產(chǎn)管理股份有限公司合作，由陜金資產(chǎn)出資4.985億元收購(gòu)下屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持有的5億元債權(quán)進(jìn)行融資。

　　不過(guò)，工商資料顯示，上述上市公司下屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與其債務(wù)人公司均為該上市公司全資子公司。而陜投保，目前已更名為“陜西信用增進(jìn)有限責(zé)任公司”，控股股東為陜金資產(chǎn)，持股比例為26.48%。

　　關(guān)于上述公告提到的“政策原因”具體是指什么政策，陜投保是否為名義上的收購(gòu)方、陜金資產(chǎn)為實(shí)際收購(gòu)方，上述關(guān)聯(lián)公司之間形成的這筆4.985 億元債權(quán)，是否是上市公司方面為了通過(guò)陜金資產(chǎn)進(jìn)行融資而臨時(shí)構(gòu)建，陜金資產(chǎn)計(jì)劃收購(gòu)之時(shí)，該筆債權(quán)是否已逾期等相關(guān)問(wèn)題，本報(bào)記者分別致電致函陜金資產(chǎn)、上市公司方面進(jìn)行采訪。

　　其中，陜金資產(chǎn)方面回復(fù)本報(bào)記者稱(chēng)，該筆債權(quán)收購(gòu)方發(fā)生變更，并非是因?yàn)椤罢�策”，而是由于，彼時(shí)陜金資產(chǎn)方面自有資金早已用完，每筆業(yè)務(wù)都是需要再融資，而陜投保方面則資金充裕，所以這筆業(yè)務(wù)就變成了陜投保作為擔(dān)保公司基于擔(dān)保條例以自有資金所做的業(yè)務(wù)。

　　記者注意到，按照時(shí)間來(lái)計(jì)算的話，銀保監(jiān)辦發(fā)〔2019〕153號(hào)文是2019年7月5日發(fā)布，根據(jù)上市公司公告，該筆4.985 億元債權(quán)融資變更時(shí)間為2019年 8月8日，前后僅僅相差一個(gè)月出頭。

　　至于該筆債權(quán)彼時(shí)是否逾期，陜金資產(chǎn)方面表示，該筆業(yè)務(wù)僅是意向中的，沒(méi)有成交落地的項(xiàng)目，討論是它否逾期沒(méi)有實(shí)際意義。

　　某不良資產(chǎn)圈內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)表示，目前銀行、信托等渠道為房地產(chǎn)企業(yè)提供融資是有明確限制的，但地方AMC變相為房地產(chǎn)企業(yè)提供融資，目前處于監(jiān)管灰色地帶。