8月9日，由《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》主辦、上海浦東發(fā)展銀行聯(lián)合主辦的2020年中國(guó)資產(chǎn)管理年會(huì)隆重舉行。
中建投信托股份有限公司總經(jīng)理譚碩在當(dāng)天下午舉行的“基礎(chǔ)設(shè)施REITs的挑戰(zhàn)和機(jī)遇”分論壇做主題致辭表示，隨著公募REITs大有前途，信托公司也會(huì)在中國(guó)REITs市場(chǎng)大有可為。
他指出，未來(lái)公募REITs發(fā)展將呈現(xiàn)三大發(fā)展趨勢(shì)：
一是資產(chǎn)類別將進(jìn)一步多元化。成熟市場(chǎng)REITs的主要資產(chǎn)類別多樣。成熟市場(chǎng)REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)的多樣化帶來(lái)了龐大的REITs市場(chǎng)規(guī)模，比如美國(guó)REITs底層資產(chǎn)類包括辦公地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、零售地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、數(shù)據(jù)中心、醫(yī)療健康等14種資產(chǎn)類別，在三大交易所上市的REITs有220多只，流通市值超過(guò)1萬(wàn)億美元，其中美國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市值占總市值的比例最高，達(dá)到20%以上。值得注意的是，美國(guó)是在其國(guó)內(nèi)REITs發(fā)展了將近50年后（2007年）才將基礎(chǔ)設(shè)施正式納入REITs范疇。
我國(guó)公募REITs資產(chǎn)類別將向多元化發(fā)展。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和金融環(huán)境下，我國(guó)選擇以基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)作為推出公募REITs試點(diǎn)，有助于盤活存量資產(chǎn)，改善地方債務(wù)問(wèn)題，符合國(guó)家政策導(dǎo)向。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，REITs對(duì)于服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、拉動(dòng)國(guó)內(nèi)消費(fèi)同樣具有重要作用，國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要REITs在更多的資產(chǎn)類別上發(fā)揮其作用，可以預(yù)見(jiàn)，隨著試點(diǎn)的成熟，將來(lái)公共租賃住房、零售物業(yè)等不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)也將逐漸納入中國(guó)公募REITs資產(chǎn)版圖。
二是公募REITs流動(dòng)性將進(jìn)一步提高。流動(dòng)性對(duì)REITs具有重要意義。對(duì)于場(chǎng)內(nèi)交易的投資品種，擁有一個(gè)活躍的二級(jí)市場(chǎng)和較好的流動(dòng)性至關(guān)重要，其關(guān)乎產(chǎn)品交易價(jià)格的準(zhǔn)確性和投資者的參與度。成熟REITs市場(chǎng)流動(dòng)性較高。北大光華管理學(xué)院有研究表明：在日本以外的其他主要市場(chǎng)或地區(qū)，REITs月度成交額與REITs總市值的比值均高于對(duì)應(yīng)股成交額與股市市值的比值，在這些成熟REITs市場(chǎng)，相比于股市，REITs 的成交更為活躍，具有更好的流動(dòng)性。在一定程度上可以認(rèn)為，較高流動(dòng)性是成熟REITs市場(chǎng)重要標(biāo)志。
我國(guó)公募REITs流動(dòng)性將會(huì)進(jìn)一步提高。公募REITs的流動(dòng)性主要與資金的參與度、資產(chǎn)規(guī)模和種類以及管理人的管理水平有關(guān)，可以預(yù)見(jiàn)，隨著我國(guó)公募REITs市場(chǎng)的發(fā)展、資產(chǎn)規(guī)模和類別的增加、資金的涌入以及REITs管理人管理水平的提升所帶來(lái)的REITs資本循環(huán)的加快，公募REITs的流動(dòng)性將會(huì)逐步提高。
三是公募REITS將成為主流投資品種，公募REITs豐富了投資者的投資選擇。REITs作為另類資產(chǎn)，在風(fēng)險(xiǎn)收益方面的特征可以彌補(bǔ)傳統(tǒng)股票、債券的短板，因此REITs具備大類資產(chǎn)配置屬性與重要的投資價(jià)值。REITs投資主體本源定位是中小投資者。從REITs制度的產(chǎn)生來(lái)看，目的之一是為給中小投資者提供一種參與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的投資工具。
他指出，所以REITs從制度自產(chǎn)生就體現(xiàn)出兩個(gè)重要特性，一是充當(dāng)中小投資者的“投資導(dǎo)管”，每年向投資者進(jìn)行強(qiáng)制高比例分紅；二是作為一種被動(dòng)的投資實(shí)體，具有較小的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，是一種風(fēng)險(xiǎn)較低的投資品種。我國(guó)當(dāng)前公募REITs主要參與者是證券公司、基金管理公司、信托公司、社�；鸬葘I(yè)機(jī)構(gòu)投資者。在公募REITs初期，個(gè)人投資者可以通過(guò)基金、信托等產(chǎn)品參與REITs，享受REITs帶來(lái)的紅利。
公募REITs將成主流投資品種。公募REITs由于以上特征而被投資者所喜好，例如在美國(guó)，目前大約有8700萬(wàn)人直接或間接通過(guò)REITs基金或交易所ETF基金投資REITs�？梢灶A(yù)見(jiàn)，試點(diǎn)以后，隨著國(guó)內(nèi)“REITs文化”的普及，REITs會(huì)越來(lái)越受到投資者的青睞，更多的資金將會(huì)直接或間接的參與到REITs中來(lái)，最終將成為一類與股票和債券并列的主流投資品種。
譚碩還指出，在公募REITs中，信托機(jī)構(gòu)可以從結(jié)構(gòu)端、投資端和資產(chǎn)端三個(gè)方面積極參與公募REITs的發(fā)展。
結(jié)構(gòu)端-服務(wù)信托方面，雖然公募REITs當(dāng)前采用“公募基金+ABS”模式，但根據(jù)“類REITs”業(yè)務(wù)實(shí)踐，信托公司依然可以參與其中：如在ABS與項(xiàng)目公司之間引入信托計(jì)劃。一是可以為項(xiàng)目公司構(gòu)建“股債”結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)優(yōu)化項(xiàng)目公司稅收目標(biāo)，二是可以幫助ABS承擔(dān)項(xiàng)目公司管理職能。所以，信托機(jī)構(gòu)可以積極與ABS發(fā)行機(jī)構(gòu)合作，打造公募REITs“證信合作模式”。
投資端-產(chǎn)品創(chuàng)新方面，信托公司可以創(chuàng)新設(shè)計(jì)投資于REITs的信托產(chǎn)品，參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行�；A(chǔ)設(shè)施RETIs基礎(chǔ)項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)，現(xiàn)金流較好，且高比例分紅，是當(dāng)前位于股和債之間的一種很好的投資產(chǎn)品。信托可以借此大類資產(chǎn)出現(xiàn)契機(jī)，創(chuàng)新家族信托、養(yǎng)老金信托、保險(xiǎn)金信托以及年金信托等信托產(chǎn)品，與公募REITs資金需求相匹配。同時(shí)，將來(lái)如果推出更多資產(chǎn)類別的公募REITs,信托公司可依靠在不動(dòng)產(chǎn)投研領(lǐng)域的專業(yè)力量，設(shè)計(jì)更加多樣的REITs組合投資方案，實(shí)現(xiàn)投資者利益
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