[ 在銀行涉房類融資方面,同業(yè)、理財資金違規(guī)流向“四證”不全、資本金不足的房地產(chǎn)項目等問題較為普遍。這些問題在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域存在已久,尤其是在2017年之前較為流行,但在當(dāng)時開啟“三三四”檢查后,就有所減少了。 ]
[ 截至2020年二季度末,人民幣房地產(chǎn)貸款余額47.40萬億元,同比增長13.1%。 ]
[ 截至2020年二季度末,房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額11.97萬億元,同比增長8.5%。 ]
對于銀行而言,涉房融資向來是“高危”領(lǐng)域。自8月以來,監(jiān)管已開出多張涉及銀行違規(guī)“輸血”樓市的罰單,被罰事項主要包括同業(yè)投資資金違規(guī)投向資本金不足、“四證”不全的房地產(chǎn)項目等。“數(shù)罪并罰”之下,更是出現(xiàn)了千萬級罰單。
事實上,由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的特殊性,監(jiān)管一直高度關(guān)注銀行涉房類融資的情況。在此背景下,房企融資違規(guī)事項為何還屢禁不止?是銀行貸后監(jiān)管不力還是“另有隱情”?接受第一財經(jīng)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,一般情況下,房地產(chǎn)項目貸后監(jiān)管并不難,出現(xiàn)違規(guī)可能是項目“高回報”的吸引。
千萬級罰單頻現(xiàn)
針對資金違規(guī)流入樓市的強(qiáng)監(jiān)管一直在持續(xù),近日,上海銀保監(jiān)局重拳打擊,對多家銀行予以重罰。
最近的一次為8月14日對上海銀行作出的處罰。根據(jù)處罰信息,上海銀行于2014年至2019年存在違規(guī)向資本金不足、“四證”不全的房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款等23項違法違規(guī)行為,因而被上海銀保監(jiān)局罰沒1652.16萬元,其中包括27.16萬元左右的違法所得以及1625萬元的罰款。
而在8月10日,浦發(fā)銀行(600000,股吧)同樣也收到了一張千萬元罰單,這是銀保監(jiān)系統(tǒng)今年開出的最大金額罰單。罰單信息顯示,浦發(fā)銀行2013年至2018年存在同業(yè)投資資金違規(guī)投向“四證”不全的房地產(chǎn)項目、未按專營部門制規(guī)定開展同業(yè)業(yè)務(wù)等12項違法違規(guī)事實,罰款金額高達(dá)2100萬元。
另外,8月5日,上海銀保監(jiān)局還公布了對興業(yè)銀行(601166,股吧)上海分行的處罰,該分行因6項違規(guī)事項被罰450萬元,其中包括,2016年10月至2018年10月,部分同業(yè)投資資金違規(guī)投向項目資本金不足的房地產(chǎn)項目;2016年9月至2019年9月,部分同業(yè)投資資金違規(guī)用于支付土地出讓金;2016年12月至2018年10月,部分理財資金違規(guī)投向項目資本金不足的房地產(chǎn)項目。
從上述違規(guī)事項來看,在銀行涉房類融資方面,同業(yè)、理財資金違規(guī)流向“四證”不全、資本金不足的房地產(chǎn)項目等問題較為普遍。一位銀行業(yè)資深研究人士對第一財經(jīng)記者表示,這些問題在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域存在已久,尤其是在2017年之前較為流行,但在當(dāng)時開啟“三三四”檢查后,就有所減少了!皬臅r間跨度上看,上述處罰也可能是部分銀行的‘舊賬’!痹撊耸空f。
何為合規(guī)的房地產(chǎn)融資
第一財經(jīng)記者了解到,判斷一個房地產(chǎn)融資項目是否合規(guī),主要依據(jù)“四三二”原則,即四證齊全(土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證);項目資本金比例達(dá)到30%;房地產(chǎn)開發(fā)商或其控股股東具備二級資質(zhì)。
“不管銀行是通過表內(nèi)貸款給房地產(chǎn)項目提供融資,還是通過同業(yè)資金和理財資金投資房地產(chǎn)項目,都是被允許的,只要符合‘四三二’相關(guān)要求,就屬于合規(guī),而不是根據(jù)項目融資資金來源判斷。”華東某上市城商行相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者說。
其中,在項目資本金方面,除了銀行資金直接用于支付項目資本金,上述負(fù)責(zé)人告訴第一財經(jīng),銀行還可能存在的違規(guī)情況在于,測算時虛增項目資本金規(guī)模。
比如,原本10億元的項目,股東至少要有3個億項目資本金,剩下7個億可通過銀行貸款,但為了獲取更多貸款,項目方可能和銀行協(xié)商,在測算時將資本金規(guī)模提至15億元,這樣最多就能拿到10.5億元的貸款!皩τ谶@種情況,監(jiān)管在倒查的時候就會發(fā)現(xiàn)項目的資本金不夠!痹撊耸空f道。
另外,土地出讓金也是監(jiān)管的絕對紅線。根據(jù)要求,銀行資金,不管是貸款,還是同業(yè)資金、理財資金等,都不能進(jìn)入土地款。一位國有大行分行副行長對記者稱:“一個10個億的項目,假設(shè)土地款是4個億,那么銀行最多提供的貸款是6個億,而非7個億,因為房地產(chǎn)開發(fā)貸絕對不能用于支付土地款,這屬于嚴(yán)重違規(guī),是監(jiān)管的重點。”
該副行長還表示,目前銀行開發(fā)貸基本解決的是項目后期的工程款、裝修費用等,即“后融”,而像土地款等款項屬于項目的“前融”,銀行通常較少涉及。
為何屢禁不止
由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的特殊性,監(jiān)管一直高度關(guān)注銀行涉房類融資的情況,并不斷加大懲處力度。在此背景下,為何違規(guī)事項還屢罰不止?是銀行貸后監(jiān)管不力還是“另有隱情”?
第一財經(jīng)記者了解到,一般而言,銀行對房企項目的資金流向監(jiān)管并不算難。銀行在支付相關(guān)款項的時候,“第一手交易”肯定監(jiān)測得到,比如錢是打給了建材商,還是原材料供應(yīng)商等;至于第二手交易,銀行通過盡調(diào)等方式也可以查詢。
如當(dāng)前普遍存在的一個情況是,很多項目在剛啟動時并不一定能申請到銀行貸款,而是后期才申請到,申請融資的用途之一為“歸還股東借款”。在歸還股東借款時,銀行還需明確借款資金的主要用途,如果是當(dāng)時這部分借款用于支付了土地款,按規(guī)定銀行貸款就不能幫助項目還款。“銀行在前期盡調(diào)時,通常就會了解到股東借款去了哪里。”上述銀行業(yè)資深研究人士對記者稱。
上述華東某上市城商行相關(guān)負(fù)責(zé)人也告訴記者,在銀行業(yè)務(wù)中,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)算是較為簡單的業(yè)務(wù),因為它是按照項目制來計算,在這個項目里,土地款是多少、建設(shè)需要多少錢、原材料多少錢,都有市場價格,公開透明,銀行能夠通過很多外部信息來佐證項目貸款資金是否合適。
不過,該負(fù)責(zé)人也提到,如果一些企業(yè)對相關(guān)資金進(jìn)行了多層嵌套或者繞道,再從銀行體系外轉(zhuǎn)到體系內(nèi),銀行監(jiān)管起來就較難。“對于這種行為,監(jiān)管如果查到,通常會從輕處罰,可能認(rèn)定銀行是貸后管理責(zé)任沒有落實到位,罰款金額也不會太高!
而一些較大金額罰單的出現(xiàn),或是由于銀行的“有意為之”。記者了解到,銀行的動力可能來自于,“前融”的貸款定價更高,企業(yè)要向銀行支付更高的融資成本。
在目前嚴(yán)監(jiān)管態(tài)勢下,銀行很少會“頂風(fēng)作案”。上述國有大行分行副行長對記者稱,“以前這類罰款,在50萬元左右,成本遠(yuǎn)低于銀行的收益,因此銀行傾向去做這類業(yè)務(wù);目前的情況則是,如果被查到,銀行不僅要上交項目收益,還會被處以2~3倍的罰款。”
這從房地產(chǎn)貸款規(guī)模變化上可窺一二。央行2020年二季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告顯示,二季度末,人民幣房地產(chǎn)貸款余額47.40萬億元,同比增長13.1%,低于各項貸款增速0.1個百分點,比上季末下降0.8個百分點,增速連續(xù)23個月回落;房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額11.97萬億元,同比增長8.5%,增速比上季末下降1.1個百分點。
此外,這類處罰對銀行的影響還在于監(jiān)管評級的變動!耙坏┥婕暗奖O(jiān)管處罰,尤其是大額的,都會對銀行的監(jiān)管評級造成影響。如果評級降低,銀行從央行公開市場操作上拿到的資金成本就會比其他銀行更高,而且在當(dāng)?shù)卣恼型稑?biāo)方面也會受影響。”上述華東某上市城商行相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者說。
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