經濟觀察網 記者 汪青 近期，一則“上海多家銀行房貸額度告急”的新聞引起社會各界高度關注。此后，關于貸款利率要上漲，甚至銀行將停止對二手房放貸的消息相繼傳出。那么，上海房貸實際情況又是如何呢？
基于此，記者實地走訪和多方采訪后發(fā)現(xiàn)，目前上海地區(qū)，不論是國有大行還是主要股份行均在正常受理房貸業(yè)務。針對購買新房的購買者而言，貸款利率并沒有太大變化，不過部分銀行的放款周期稍有延長。針對二手房購買者的貸款利率略有上浮，但整體變化不大，放款周期延長至六個月之后。
對此，有業(yè)內人士對記者表示，今年上海房貸放款整體而言確實比較慢，部分銀行出現(xiàn)額度緊張的情況也是受到多重因素的影響。結合上海整體供地情況，以及監(jiān)管宏觀調控政策來分析，明年整體購房友好度會上升，資質較好的首套房客戶需要耐心等待。
房貸各環(huán)眾生相
6月25日，剛剛準備下班的小李突然收到房產中介發(fā)來的消息：“房貸政策調整！銀行審批3個月，放款周期6個月，均需排隊放款。因銀行政策的調整屬于不可抗力、無法做出有效預判，故無法預估和承諾放款時間，具體放款時間以銀行通知為準。”
畢業(yè)六年的“滬漂”小李，在今年開年后便開啟密集看房模式，在一番比較后于近期相中位于上海西南角的新房。然而，看著此刻房產中介發(fā)來的這則信息，讓她倍感不安。
“最近關于房貸利率會上浮、額度緊張這些消息一直不斷，現(xiàn)在再加上中介也給我發(fā)信息，心中更加忐忑。盡管這兩天和建設銀行這塊的溝通情況是我購買的新房貸款利率不會變，但是誰也保不齊后面會不會出現(xiàn)新的變化，并且也會擔心放款周期被延長。沒想到買房和不買房都讓人焦慮！”李小姐無奈說道。
在去年年底剛剛購買新房的王先生則對記者感嘆道，沒想到去年被家人催促買房的自己，也算趕上上海房貸變化的“末班車”�！白罱覀儤I(yè)主群里面都炸鍋了，大家都在談論房貸這個事情。我是在中國銀行辦理的房貸，目前咨詢下來銀行不論是新房還是二手房暫時都沒有停貸，利率也都基本維持不變，不過放款周期延長了�！�
王先生對記者表示，在今年1月初辦理房貸時，基本上1個月內銀行就進行放款�！安贿^，最近身邊購房的朋友和我說，他們辦理的房貸最少要兩至三個月才能下來，并且銀行的人也不能保證。感覺自己很幸運，在銀行房貸變化之前上船”。
在購買者和賣房者倍感焦慮的時候，房產中介們也在賣力“吆喝”，出謀劃策。
“目前上海地區(qū)的銀行沒有對外宣布停止二手房貸款業(yè)務，但是從實際業(yè)務操作過程中不難發(fā)現(xiàn)，二手房的貸款審批更加嚴格，審批流程時間也更長。首套房的利率和放款時間方面，整體而言，暫時沒有太大變化。不過，現(xiàn)在這種情況下，我們給客戶做貸款也不敢保證，即使是銀行也不能保證按時放款，只能等著。”浦東一家房屋中介公司的小許對記者表示，放貸的速度變慢并不代表不放貸，后期額度有了還是會再次放貸，目前排隊放款周期已經延長至半年以上。
小許對記者介紹道，根據(jù)經驗看，放款時間銀行一般會綜合購房者貸款金額和資質情況進行評估。比如說，如果購房者的貸款額度只有一百萬以內，這類肯定放款比較慢；如果購房者的貸款額度比較高且自身資質又比較好，那么相對來說放款時間就會比較快。
另一位滬上房屋中介小齊對記者表示，可能是由于今年“打新房”的客戶比較多，大行都與開發(fā)商進行合作，留給二手房的貸款額度就變少，不過目前一些小行還是有一定的額度，不過放款周期確實有拉長。此外，目前很多銀行也加強對首付款來源的審查�！皣艺呔褪欠孔〔怀词侵骰{，預估以后銀行也不可能有太多增量額度，能貸款就早點貸款，別拖，到時候沒了就尷尬了�！�
針對二手房放款周期相較于此前延長的原因，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對記者表示，從貸款的“親疏”程度看，銀行對于一手房支持力度會大一點，因為一般銀行都和開發(fā)商有比較持續(xù)的合作。而二手房方面很多時候借助于中介進行，如果關系不緊密，也會影響貸款。另外從風險角度看，二手房若是房齡太老，或者房子有很多歷史遺留問題等，那么貸款也往往比較困難，所以調控針對二手房也比較符合操作慣例。
在嚴躍進看來，監(jiān)管的適當管控杠桿，既是為了房地產貸款金融市場的穩(wěn)定，也是為了有序引導健康的購房行為。尤其是各類不理性的購房加杠桿，很容易造成風險或問題，及時管控非常有必要。
額度緊張或受多重因素影響
6月29日，記者實地走訪了上海地區(qū)的多家國有大行、股份行和城商行。
“我們銀行額度暫時沒有收緊，還在正常開展住房貸款按揭的業(yè)務，更加沒有出現(xiàn)因額度不足不放款的現(xiàn)象�！�民生銀行(600016,股吧)上海一支行的工作人員對記者表示。
據(jù)記者采訪了解，目前整體來看，不論是新房還是二手房，首套房或二套房，貸款業(yè)務均未暫停，利率相比此前也并未有太大變化。
據(jù)悉，在買賣房屋的實際操作中，全款客戶的比例一般不超過30%。這也就意味著，不論是新房還是二手房，貸款對于購房者而言都至關重要。
“目前銀行不存在停貸的情況，有部分銀行可能在上半年放出去的房貸額度比較多，所以出現(xiàn)房貸額度收緊的情況�！币患页巧绦邢嚓P負責人在接受記者采訪時表示，大部分商業(yè)銀行對于每個季度的房地產信貸發(fā)放額度都有一定限制。一旦超過這個額度，這個季度的房地產信貸就不允許再快速增加，所以在這樣的情況之下，有可能導致部分銀行出現(xiàn)房地產信貸額度不夠的現(xiàn)象。加之自去年開始，上海出現(xiàn)部分區(qū)域房地產過熱且一二手房之間價格倒掛的現(xiàn)象，所以國家有意通過金融調控的手段來穩(wěn)定房地產市場的交易。
實際上，不論是去年的監(jiān)管劃“紅線”，還是今年的“限貸令”，都是監(jiān)管層希望通過銀行信貸方面對于房地產支持的限制達到穩(wěn)定房價的作用。簡單的說，就是減少或者限制銀行對于蓋房者或者買房者的支持，讓流入房地產行業(yè)的貸款減少，從而達到抑制房價的作用。
2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，自2021年1月1日起正式實施，給銀行業(yè)金融機構的房地產貸款集中度劃出了紅線要求，分5檔對銀行業(yè)金融機構的房地產貸款占比和個人住房貸款占比設定上限。按照新規(guī)要求，不少金融機構的房貸余額占比已經都已經逼近紅線，甚至已經“踩線”，不得不做出調整，因此在未來可以釋放的房貸余額自然大幅受限。
嚴躍進在接受記者采訪時表示，房貸額度緊張的情況，在今年上半年確實是存在的，去年上海房屋交易還不錯，使得申請貸款的人數(shù)比較多。而今年又要積極落實房貸集中度政策，以及房地產本身也需要調控，所以客觀上會使得上海房貸略緊，但是停貸的情況確實還沒有發(fā)現(xiàn)。
上述城商行人士對記者表示，對于銀行而言，房貸是比較優(yōu)質的資產，任何一家銀行肯定不會放棄這塊業(yè)務。此外，從監(jiān)管部門多次發(fā)布的針對房地產的政策也可以看出，國家對于房地產的態(tài)度一直是調控，而不是打壓，最終是要落實到“房住不炒”的目的。國家對于房地產的健康發(fā)展還是支持的，很多人對于住房的剛性需求也是真實存在的，因此只要房地產市場一直運行，銀行的房貸就不會被停止，而且還會一直發(fā)展下去，只是朝著相對穩(wěn)定和健康的方向發(fā)展。
嚴躍進指出，很多貸款尤其是二手房貸款是經由一些中介去操作的，部分中介可能合作頻率少或者資質偏弱，這個時候幫客戶辦理貸款方面經驗不足，也容易導致貸款的申請遲遲不通過。
在今年下半年銀行房貸額度緊張的情況是否會緩解呢？對此，中南財經政法大學數(shù)字經濟研究院執(zhí)行院長、教授盤和林認為，下半年住房貸款額度會繼續(xù)緊張，住房信貸會進一步收緊，直到房地產價格走向開始趨于平行或者下行�，F(xiàn)階段周期上行的大背景下，政策對房地產降溫的總體做法不會改變，銀行等金融機構需要進一步調整信貸結構。
“今年房貸放款整體而言確實比較慢，資質較好的首套房客戶仍需要耐心等待。”上述城商行人士對記者分析道，結合上海整體供地情況，以及監(jiān)管宏觀調控政策來分析，明年整體購房友好度會上升。
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