對于一位普通的購房者而言,在房產(chǎn)證到手之前,擔心的問題不少,其中有一項便是害怕房子“爛尾”了。
2月22日晚間,新華社發(fā)布對商品房預售資金監(jiān)管新規(guī)的解讀稿件。報道指出,實踐中,部分城市商品房預售資金監(jiān)管不到位,一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)挪用預售資金,延遲交房、爛尾樓等現(xiàn)象時有發(fā)生,嚴重侵害了購房人的合法權益,有必要在全國層面規(guī)范預售資金監(jiān)管。
這不由讓人想到與爛尾樓掛上等號的“泰禾院子”。2021年12月底,記者實地探訪了號稱“復工進行時”的泰禾杭州“大城小院”。彼時,上述項目的工作人員告訴記者,“大城小院”項目出現(xiàn)過資金問題,但現(xiàn)在資金賬戶被監(jiān)管,項目都在穩(wěn)步推進中。詳見銀柿財經(jīng)報道《是否真的復工?能否按時交房?泰禾的“院子”里藏著多少風險》
然而,近兩月時間過去了,“大城小院”再無更多的消息。如今,更新迭代的預售資金監(jiān)管新規(guī)能否徹底終結爛尾樓?“全國統(tǒng)一監(jiān)管,肯定對抑制爛尾樓有一定的正向作用!敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心負責人王小嬙告訴銀柿財經(jīng)記者。
新規(guī)執(zhí)行困難不小
事實上,預售資金監(jiān)管制度設計的本意就在于規(guī)范房企合理使用項目預售資金,以保證項目順利竣工和交付,減少和防范停工、爛尾情況。但在實際過程中,或是因為監(jiān)管不嚴,或是因為職責劃分混亂,尤其是近兩年,隨著房企融資監(jiān)管力度加大,現(xiàn)金流受限,各地期房“爛尾”現(xiàn)象不斷。
“爛尾樓的成因十分復雜,即便有嚴格的資金監(jiān)管也不一定能順利交房。但新規(guī)相對而言已經(jīng)更加細化,也更易于執(zhí)行!北本┙鹪V律師事務所主任王玉臣表示。
在王玉臣看來,幾乎所有的爛尾樓其實都和開發(fā)商挪用預售款有直接或間接的關系!斑@是因為挪用預售款的違規(guī)成本太低了。”此前的《城市商品房預售管理辦法》規(guī)定,預售款項應當用于有關的工程建設,如果挪用應當受到相應的處罰,處罰額度的上限為3萬元。
“純粹采用堵,且不高的懲罰力度顯然已經(jīng)無法滿足樓市調(diào)控的需要!蓖跤癯佳a充道。
隨著爛尾樓的井噴,國家和各地方政府愈發(fā)注重對預售資金的監(jiān)管。但 “一城一策”的預售資金監(jiān)管制度使得監(jiān)管難以真正落地。 “對預售資金監(jiān)管政策進行了統(tǒng)一,這也使得各類分散的預售資金監(jiān)管做法得到矯正,有助于從全國范圍內(nèi)做好預售資金監(jiān)管的工作!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示。
同時,新規(guī)還指出,預售資金監(jiān)管額度由市、縣級住房城鄉(xiāng)建設部門根據(jù)項目合同、工程造價等核定,以確保項目竣工所需資金,達到監(jiān)管額度之后的剩余資金則可以由房企提取使用。
“以往對于預售資金實行全監(jiān)管,拉長了企業(yè)的回款周期,而近年來房企的融資監(jiān)管更嚴,房企的資金流壓力被加大。”王小嬙表示,“此條細則增強了商品房預售資金的靈活性,加強了回款的流動性,有利于緩解房企的資金壓力,對房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部循環(huán)也有著積極的作用!
雖然房企可以提取使用額度外的資金,但如何核定這個額度,王玉臣直言,這是一個技術活。“額度核定的實際操作還是有一定難度的,這也使得新規(guī)的落地存在一定困難!
“一是工程造價本身技術含量就比較高,也存在一定的幅度變量。二是工程中出現(xiàn)工程量增減很正常的。而且一些主要建材價格浮動過大也是常態(tài)。”王玉臣補充道。
暴雷房企監(jiān)管更嚴格
不可否認的是,新規(guī)的出臺被視為房地產(chǎn)行業(yè)的又一利好消息。
克爾瑞研報指出,新規(guī)不僅將推動預售資金監(jiān)管規(guī)范化,同時也提高了預售資金使用的靈活性。尤其經(jīng)歷2021年下半年銷售遇冷、債務違約頻發(fā)等困境,為保證項目交付,西安、天津、石家莊等省市相繼加強預售資金監(jiān)管,在一定程度加劇了房企流動性陣痛。隨著新規(guī)的出臺,部分監(jiān)管趨嚴的城市勢必調(diào)整放松,預期將為房企釋放出一定的流動性。
業(yè)內(nèi)人士認為,若能在確保項目交付的前提下,提高商品房預售資金使用靈活性,將成為行業(yè)基本面改善和投資者信心提振的催化劑。同時,對于此前部分地方在預售資金管理執(zhí)行過程中過于嚴格的做法,新規(guī)亦將有一定的糾偏效果。
“整體看,全國性的預售資金監(jiān)管政策出臺目的是釋放給市場寬松信號,但實際執(zhí)行過程中,預計寬松幅度不會大,特別是三四線城市,因為銷售壓力大,地方政府為了保證購房者權益,對預售資金監(jiān)管的力度不會明顯放松。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析道。“從預售資金監(jiān)管政策看,影響相對有限,特別是對資金鏈緊張企業(yè),反而影響不大!
有媒體報道,2021年11月起,北京、成都、煙臺、廣州等城市,開始陸續(xù)降低預售監(jiān)管資金留存比例,進一步優(yōu)化預售資金使用效率。
張大偉稱,從最近各地的預售政策變化看,基本有松綁有收緊,核心依然是針對信用高的企業(yè)相對放寬,針對資金鏈緊張的企業(yè)反而繼續(xù)收緊。“一方面,可以釋放市場整體資金流動性;另外一方面,保證了購房者的基本權益被保障!
“從預售資金監(jiān)管角度看,對于國企央企資質(zhì)相對較好的企業(yè)肯定利好更明顯,對于資金壓力大的房企,地方政府預防式的資金監(jiān)管在保交樓的影響下,不會放松。”張大偉補充道。
易居企業(yè)集團CEO丁祖昱對媒體表示,新規(guī)的出臺是穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展政策“組合拳”中的重要組成部分,但其在具體執(zhí)行層面或許還存在一些困難。“從目前的情況看,僅靠這一項政策就將當前行業(yè)所有的問題都解決,顯然不太現(xiàn)實,還需要一系列相關政策配套,還有房企自身狀況的改善!倍∽骊耪f。
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