商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)出臺(tái)，你的期房還會(huì)爛尾嗎？

對(duì)于一位普通的購房者而言，在房產(chǎn)證到手之前，擔(dān)心的問題不少，其中有一項(xiàng)便是害怕房子“爛尾”了。

2月22日晚間，新華社發(fā)布對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)的解讀稿件。報(bào)道指出，實(shí)踐中，部分城市商品房預(yù)售資金監(jiān)管不到位，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)挪用預(yù)售資金，延遲交房、爛尾樓等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，嚴(yán)重侵害了購房人的合法權(quán)益，有必要在全國層面規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管。

這不由讓人想到與爛尾樓掛上等號(hào)的“泰禾院子”。2021年12月底，記者實(shí)地探訪了號(hào)稱“復(fù)工進(jìn)行時(shí)”的泰禾杭州“大城小院”。彼時(shí)，上述項(xiàng)目的工作人員告訴記者，“大城小院”項(xiàng)目出現(xiàn)過資金問題，但現(xiàn)在資金賬戶被監(jiān)管，項(xiàng)目都在穩(wěn)步推進(jìn)中。詳見銀柿財(cái)經(jīng)報(bào)道《是否真的復(fù)工？能否按時(shí)交房？泰禾的“院子”里藏著多少風(fēng)險(xiǎn)》

然而，近兩月時(shí)間過去了，“大城小院”再無更多的消息。如今，更新迭代的預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)能否徹底終結(jié)爛尾樓？“全國統(tǒng)一監(jiān)管，肯定對(duì)抑制爛尾樓有一定的正向作用�！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心負(fù)責(zé)人王小嬙告訴銀柿財(cái)經(jīng)記者。

新規(guī)執(zhí)行困難不小

事實(shí)上，預(yù)售資金監(jiān)管制度設(shè)計(jì)的本意就在于規(guī)范房企合理使用項(xiàng)目預(yù)售資金，以保證項(xiàng)目順利竣工和交付，減少和防范停工、爛尾情況。但在實(shí)際過程中，或是因?yàn)楸O(jiān)管不嚴(yán)，或是因?yàn)槁氊?zé)劃分混亂，尤其是近兩年，隨著房企融資監(jiān)管力度加大，現(xiàn)金流受限，各地期房“爛尾”現(xiàn)象不斷。

“爛尾樓的成因十分復(fù)雜，即便有嚴(yán)格的資金監(jiān)管也不一定能順利交房。但新規(guī)相對(duì)而言已經(jīng)更加細(xì)化，也更易于執(zhí)行�！北本┙鹪V律師事務(wù)所主任王玉臣表示。

在王玉臣看來，幾乎所有的爛尾樓其實(shí)都和開發(fā)商挪用預(yù)售款有直接或間接的關(guān)系�！斑@是因?yàn)榕灿妙A(yù)售款的違規(guī)成本太低了�！贝饲暗摹冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》規(guī)定，預(yù)售款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)，如果挪用應(yīng)當(dāng)受到相應(yīng)的處罰，處罰額度的上限為3萬元。

“純粹采用堵，且不高的懲罰力度顯然已經(jīng)無法滿足樓市調(diào)控的需要�！蓖跤癯佳a(bǔ)充道。

隨著爛尾樓的井噴，國家和各地方政府愈發(fā)注重對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管。但 “一城一策”的預(yù)售資金監(jiān)管制度使得監(jiān)管難以真正落地。 “對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管政策進(jìn)行了統(tǒng)一，這也使得各類分散的預(yù)售資金監(jiān)管做法得到矯正，有助于從全國范圍內(nèi)做好預(yù)售資金監(jiān)管的工作�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

同時(shí)，新規(guī)還指出，預(yù)售資金監(jiān)管額度由市、縣級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)項(xiàng)目合同、工程造價(jià)等核定，以確保項(xiàng)目竣工所需資金，達(dá)到監(jiān)管額度之后的剩余資金則可以由房企提取使用。

“以往對(duì)于預(yù)售資金實(shí)行全監(jiān)管，拉長了企業(yè)的回款周期，而近年來房企的融資監(jiān)管更嚴(yán)，房企的資金流壓力被加大。”王小嬙表示，“此條細(xì)則增強(qiáng)了商品房預(yù)售資金的靈活性，加強(qiáng)了回款的流動(dòng)性，有利于緩解房企的資金壓力，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部循環(huán)也有著積極的作用�！�

雖然房企可以提取使用額度外的資金，但如何核定這個(gè)額度，王玉臣直言，這是一個(gè)技術(shù)活�！邦~度核定的實(shí)際操作還是有一定難度的，這也使得新規(guī)的落地存在一定困難�！�

“一是工程造價(jià)本身技術(shù)含量就比較高，也存在一定的幅度變量。二是工程中出現(xiàn)工程量增減很正常的。而且一些主要建材價(jià)格浮動(dòng)過大也是常態(tài)�！蓖跤癯佳a(bǔ)充道。

暴雷房企監(jiān)管更嚴(yán)格

不可否認(rèn)的是，新規(guī)的出臺(tái)被視為房地產(chǎn)行業(yè)的又一利好消息。

克爾瑞研報(bào)指出，新規(guī)不僅將推動(dòng)預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)范化，同時(shí)也提高了預(yù)售資金使用的靈活性。尤其經(jīng)歷2021年下半年銷售遇冷、債務(wù)違約頻發(fā)等困境，為保證項(xiàng)目交付，西安、天津、石家莊等省市相繼加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，在一定程度加劇了房企流動(dòng)性陣痛。隨著新規(guī)的出臺(tái)，部分監(jiān)管趨嚴(yán)的城市勢必調(diào)整放松，預(yù)期將為房企釋放出一定的流動(dòng)性。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若能在確保項(xiàng)目交付的前提下，提高商品房預(yù)售資金使用靈活性，將成為行業(yè)基本面改善和投資者信心提振的催化劑。同時(shí)，對(duì)于此前部分地方在預(yù)售資金管理執(zhí)行過程中過于嚴(yán)格的做法，新規(guī)亦將有一定的糾偏效果。

“整體看，全國性的預(yù)售資金監(jiān)管政策出臺(tái)目的是釋放給市場寬松信號(hào)，但實(shí)際執(zhí)行過程中，預(yù)計(jì)寬松幅度不會(huì)大，特別是三四線城市，因?yàn)殇N售壓力大，地方政府為了保證購房者權(quán)益，對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管的力度不會(huì)明顯放松�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉分析道�！皬念A(yù)售資金監(jiān)管政策看，影響相對(duì)有限，特別是對(duì)資金鏈緊張企業(yè)，反而影響不大�！�

有媒體報(bào)道，2021年11月起，北京、成都、煙臺(tái)、廣州等城市，開始陸續(xù)降低預(yù)售監(jiān)管資金留存比例，進(jìn)一步優(yōu)化預(yù)售資金使用效率。

張大偉稱，從最近各地的預(yù)售政策變化看，基本有松綁有收緊，核心依然是針對(duì)信用高的企業(yè)相對(duì)放寬，針對(duì)資金鏈緊張的企業(yè)反而繼續(xù)收緊�！耙环矫妫�可以釋放市場整體資金流動(dòng)性；另外一方面，保證了購房者的基本權(quán)益被保障�！�

“從預(yù)售資金監(jiān)管角度看，對(duì)于國企央企資質(zhì)相對(duì)較好的企業(yè)肯定利好更明顯，對(duì)于資金壓力大的房企，地方政府預(yù)防式的資金監(jiān)管在保交樓的影響下，不會(huì)放松。”張大偉補(bǔ)充道。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱對(duì)媒體表示，新規(guī)的出臺(tái)是穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展政策“組合拳”中的重要組成部分，但其在具體執(zhí)行層面或許還存在一些困難�！皬哪壳暗那闆r看，僅靠這一項(xiàng)政策就將當(dāng)前行業(yè)所有的問題都解決，顯然不太現(xiàn)實(shí)，還需要一系列相關(guān)政策配套，還有房企自身狀況的改善�！倍∽骊耪f。