姜兆華：樓市“松綁”，2022房價還會漲嗎

　　3月1日，鄭州市發(fā)布房地產(chǎn)“新政”——《鄭州市促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展通知》，引發(fā)市場熱議�！靶抡�”從降低首付比例、降低房貸利率、降低購房門檻和允許土地出讓金延期支付等方面對樓市調(diào)控全面松綁。短短幾天，全國幾十座城市跟進(jìn)發(fā)布樓市松綁政策。一時間，樓市“松綁”似乎“山雨欲來風(fēng)滿樓”。人們不禁要問：樓市“松綁”，2022年房價還會漲嗎？

　　一、兩會定樓市主基調(diào)

　　全國兩會政府工作報告，關(guān)于房地產(chǎn)有一段非常明確的表述：繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場,推進(jìn)保障性住房建設(shè)。支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

　　短短120字清晰地傳遞出2022年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的最新動向。其中，至少有三層含義值得關(guān)注：（一）堅持房住不炒，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，旨在持續(xù)弱化房地產(chǎn)的投資金融屬性，從源頭引導(dǎo)房地產(chǎn)向穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期轉(zhuǎn)變，保持房地產(chǎn)“三穩(wěn)”市場行情。（二）探索新模式，保障群眾住房需求。堅持租購并舉，把發(fā)展長租房、推進(jìn)保障房、支持商品房作為完善住房保障體系的發(fā)展方向，多渠道解決新市民、青年人等群體住房困難和城市居民住房改善的合理需求。（三）因城施策，促進(jìn)良性循環(huán)和健康發(fā)展。堅持因城施策，為地方政府因地制宜的區(qū)域化房地產(chǎn)調(diào)控留足空間；而促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)和健康發(fā)展意在穩(wěn)定行業(yè)和市場，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的金融配套政策指明了方向。

　　需要注意的是，此前多次提及的房地產(chǎn)稅，在政府報告中只字未提。房地產(chǎn)行業(yè)事關(guān)國計民生，牽一發(fā)動全身。任何一項稅費政策出臺都可能引發(fā)市場反響。從國家層面講，既不希望房價離譜大漲，也不希望房價過度大跌。毫無疑問，全國兩會政府工作報告將穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期作為2022年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主基調(diào)。

　　二、樓市松綁政策頻出

　　與2021年房地產(chǎn)行業(yè)升級調(diào)控相比，2022年樓市松綁跡象明顯。從中央到地方都在發(fā)力保交付、穩(wěn)樓市，從需求供給兩端提振市場信心。

　　一方面，國家宏觀調(diào)控政策密集出臺：1月20日，央行下調(diào)LPR 5年期利率5個基點，LPR五年期利率降為4.60%；2月8日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》，明確保障性租賃住房項目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理；2月10日全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法出臺，統(tǒng)一規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，超過監(jiān)管額度預(yù)售資金房地產(chǎn)企業(yè)可自主支配。上述政策調(diào)整無不釋放出穩(wěn)增長、救房企、保交付的積極信號。

　　另一方面，地方政府因城施策的區(qū)域性政策頻出：今年前3個月，全國已有55個城市出臺樓市松綁政策，鼓勵刺激當(dāng)?shù)刈》渴袌觥�樓市松綁政策主要從需求端入手，提升住房“購買力”:（一）放松限購限貸。南昌、鄭州、寧波3個城市在全國率先打破限購僵局，放松限購限貸政策；(二）降低首付比例。菏澤、重慶、贛州、溫州、南通等11個城市降低商業(yè)貸款首付比例，一套房首付比例最低降至20%；（三）下調(diào)貸款利率。杭州、蚌埠、合肥、深圳、北京、上海、福州、蘇州、廣州等多地陸續(xù)下調(diào)首套住房按揭貸款利率，放款速度明顯加快。其中，蘇州、上海、深圳等地首套房貸利率最低降至4.8-4.9%。

　　此外，部分城市還在放開城市落戶、增加公積金貸款額度、實行購房補(bǔ)貼、縮短二手房限售年限等方面刺激住房消費市場。從政策調(diào)整幅度看，鄭州作為二線城市，此番調(diào)整力度最大。3月1日鄭州發(fā)布樓市松綁“新政”，從限購限貸、降低首付、下調(diào)利率等方面全線松綁，預(yù)計后續(xù)會有更多二三線城市步其后塵。

　　三、2022年房價會漲嗎

　　眾所周知，2021年是國家房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控最為嚴(yán)厲的一年。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過新一輪陣痛調(diào)整，房企過度融資、房價過快增長的勢頭得到有效遏制；但同時也出現(xiàn)了恒大地產(chǎn)等一些房地產(chǎn)企業(yè)爆發(fā)嚴(yán)重債務(wù)危機(jī)、局部市場房價波動較大等連鎖效應(yīng)。日前，克而瑞地產(chǎn)研究院發(fā)布2022年1-2月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP排行榜：2月份百強(qiáng)房企實現(xiàn)銷售操盤金額4015.8億元，環(huán)比1月降低23.5%、同比降低47.2%，較1月降幅擴(kuò)大超過十個百分點，較2021年月均水平降低56.5%，房地產(chǎn)行業(yè)市場下行壓力，短期內(nèi)仍然較大。

　　去年12月以來，中央及地方政府陸續(xù)出臺房地產(chǎn)行業(yè)紓困政策，時間雖短，但導(dǎo)向作用初現(xiàn)。據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對全國100個城市新建及二手住宅的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2022年2月，百城新建住宅平均價格為16184元/平方米，新房價格結(jié)束三連跌態(tài)勢，環(huán)比上漲0.03%；百城二手住宅平均價格為16009元/平方米，二手房價格結(jié)束四連跌態(tài)勢，環(huán)比上漲0.14%，商品住宅市場正逐步趨于穩(wěn)定。

　　鄭州房市松綁新政引發(fā)蝴蝶效應(yīng)�？梢灶A(yù)見，隨著更多城市樓市“松綁”政策的加碼跟進(jìn)，2022年房價總體將企穩(wěn)回升，不會出現(xiàn)暴漲暴跌情形；一二線城市房價略有抬頭，三四線城市呈區(qū)域性分化或?qū)⒊蔀橐环N長期趨勢。

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