今年以來，在政策的呵護(hù)下，銀行加大信貸支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和中小微企業(yè)的力度，然而，有不少中介意圖鉆空子，趁機(jī)向購房者推銷“以貸換貸”生意，將利率較低的經(jīng)營貸與較高利率的房貸進(jìn)行置換。7月11日，北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，針對(duì)此類違規(guī)行為，北京地區(qū)多家銀行人士表示，“以貸換貸”對(duì)于普通購房者來說風(fēng)險(xiǎn)極高，一旦被發(fā)現(xiàn)違規(guī)操作，銀行會(huì)要求結(jié)清貸款，如無法歸還造成銀行重大損失的，可能會(huì)被以騙取貸款罪追究刑事責(zé)任。
重拳打擊“以貸換貸”行為
在監(jiān)管要求銀行加大對(duì)中小微企業(yè)金融支持力度的當(dāng)下，卻有中介機(jī)構(gòu)利用抵押經(jīng)營貸利率較低這一優(yōu)勢(shì)，為客戶提供“換貸”服務(wù)�！爸灰獥l件符合就可以考慮換貸，幫你省利息！”近一段時(shí)間，不少中介都在社交平臺(tái)上不斷推出“以貸換貸”的生意，該方式是購房者經(jīng)過貸款公司一番包裝后，將年利率較低的經(jīng)營貸與年利率較高的房貸進(jìn)行置換，助推經(jīng)營貸違規(guī)投入樓市。
針對(duì)此類違規(guī)交易，已有銀行重拳出擊進(jìn)行打擊。7月11日，北京地區(qū)多家銀行人士在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)均表示，一旦發(fā)現(xiàn)“以貸換貸”違規(guī)操作，銀行會(huì)要求結(jié)清貸款，如無法歸還造成銀行重大損失的，可能會(huì)以騙取貸款罪追究刑事責(zé)任。
“‘以貸換貸’對(duì)于普通購房者來說風(fēng)險(xiǎn)極高�！币晃还煞葜沏y行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，經(jīng)營貸款較住房按揭貸款普遍期限較短，同等貸款金額下，轉(zhuǎn)換成經(jīng)營貸，會(huì)加大個(gè)人月供還款壓力，存在較大違約風(fēng)險(xiǎn)；其次根據(jù)監(jiān)管下發(fā)的《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》要求，如果一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)操作，銀行會(huì)要求結(jié)清貸款，如無法歸還造成銀行重大損失的，有可能會(huì)以騙取貸款罪追究刑事責(zé)任。
由于較大金額的經(jīng)營貸普遍需要通過抵押方式從銀行借款，還需要將資金用于生產(chǎn)經(jīng)營，因此，對(duì)于那些沒有公司經(jīng)營資質(zhì)的申請(qǐng)人，中介會(huì)通過一系列操作，將一家公司過戶到申請(qǐng)人名下，并偽造經(jīng)營流水，讓用戶“變身”經(jīng)營者，然后再進(jìn)行產(chǎn)品置換，這也變相構(gòu)成了騙貸行為。
一家國有大行信貸經(jīng)理提醒，“如果銀行發(fā)現(xiàn)經(jīng)營貸被用于償還房貸，即使這筆貸款已經(jīng)發(fā)放也可以進(jìn)行追回，銀行一旦發(fā)現(xiàn)‘以貸換貸’此類操作便會(huì)要求歸還這筆貸款，若購房者未在限定時(shí)間內(nèi)歸還，銀行便會(huì)采取起訴、拍賣抵押物等措施”。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄表示，近期以來隨著樓市寬松政策逐漸發(fā)酵，信貸端下調(diào)房貸利率，樓市成交迎來了明顯的回溫，尤其是熱點(diǎn)一二線城市，出現(xiàn)了一些鉆政策空子，如“以貸換貸”等現(xiàn)象，擾亂了市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展，值得注意的是，政策的適度放寬并不意味著完全放開，更不意味著部分中介以及炒房者等可以借機(jī)擾動(dòng)市場(chǎng)秩序。
加強(qiáng)審核嚴(yán)防經(jīng)營貸違規(guī)入市
經(jīng)營貸置換房貸套路的出現(xiàn)，說明當(dāng)前貸款中介市場(chǎng)亂象依舊未得到完全解決，在調(diào)查過程中，北京商報(bào)記者注意到，也有不少銀行收緊了經(jīng)營貸審核標(biāo)準(zhǔn)，例如將宣傳口吻由此前較為確定的“有穩(wěn)定、合法的收入來源和預(yù)期收益”等口徑改為“具體情況需要上報(bào)系統(tǒng)進(jìn)行審核，不同用戶審核標(biāo)準(zhǔn)不一”等。
“目前我行經(jīng)營貸利率大概在4%左右�！币患覈写笮行刨J部門人士說道，“具體能貸多少金額還要根據(jù)用戶的資質(zhì)一事一議，并沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，一旦貸款用途沒有專款專用，銀行都可以根據(jù)大數(shù)據(jù)查詢到�！�
另一位國有大行支行人士也介紹稱，“目前行內(nèi)對(duì)經(jīng)營貸的要求是為一家公司的法人或股東，靠中介包裝成為‘經(jīng)營者’是違規(guī)的，我行會(huì)對(duì)做經(jīng)營貸的公司進(jìn)行考察和分析，比如公司流水、報(bào)表、公司環(huán)境，此外公司經(jīng)營還要滿一年，擔(dān)任法人和股東資格滿一年以上才可以申請(qǐng)貸款，包裝后的公司通常法人或股東的變更時(shí)間較短，不符合銀行經(jīng)營貸的要求，銀行也會(huì)對(duì)此加大審核力度”。
“我行現(xiàn)在報(bào)批的每筆經(jīng)營貸數(shù)據(jù)都要經(jīng)過系統(tǒng)審核，貸款周期、貸款金額都需要系統(tǒng)監(jiān)測(cè)后才能顯示，目前決定經(jīng)營貸放款的參數(shù)不只有流水，還有企業(yè)納稅情況、日均存款等多項(xiàng)內(nèi)容，不是一個(gè)指標(biāo)決定的。若監(jiān)測(cè)到貸款違規(guī)進(jìn)入樓市，用戶將被拉入‘黑名單’，銀行也將不會(huì)再進(jìn)行審批貸款處理�！币患掖笮豌y行人士說道。
對(duì)“經(jīng)營貸”資金入市的違規(guī)行為，強(qiáng)監(jiān)管手段將會(huì)只增不減，此前，已有北京、上海、廣東、深圳等多地展開清查行動(dòng)嚴(yán)防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，銀行針對(duì)經(jīng)營貸業(yè)務(wù)的審核升級(jí)符合預(yù)期，通過這種方式能在很大程度上打擊以經(jīng)營貸置換房貸的行為，既規(guī)范了經(jīng)營貸業(yè)務(wù)，也規(guī)范了購房貸款方面的業(yè)務(wù)。
加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管和排查
今年以來，在加大信貸資金投放力度、減費(fèi)讓利的監(jiān)管要求下，已有多家銀行將消費(fèi)貸、經(jīng)營貸利率進(jìn)行了下調(diào)。在采訪過程中，也有多位銀行人士透露，未來將繼續(xù)按照市場(chǎng)化原則進(jìn)行產(chǎn)品定價(jià)，進(jìn)一步下調(diào)經(jīng)營貸利率。
在利率普降的背景下，銀行如何進(jìn)一步防控風(fēng)險(xiǎn)？在光大銀行(601818)金融市場(chǎng)部分析師周茂華看來，若經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)導(dǎo)致居民、企業(yè)杠桿負(fù)債率上升，容易引發(fā)局部房地產(chǎn)過熱，干擾市場(chǎng)對(duì)樓市穩(wěn)定預(yù)期。同時(shí)，部分中小銀行對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)過度依賴，容易引發(fā)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)失衡，削弱穩(wěn)健經(jīng)營基礎(chǔ)等。在跨市場(chǎng)資金存在套利且檢查資金違規(guī)使用的成本較高的情況下，就需要在相關(guān)貸款各環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)，壓實(shí)責(zé)任。對(duì)發(fā)現(xiàn)違規(guī)使用貸款資金苗頭及時(shí)預(yù)警，并對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行一定懲戒。
上述股份制銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人提到，目前，各家銀行都在嚴(yán)格落實(shí)監(jiān)管部門相關(guān)要求，嚴(yán)禁貸款資金用于購買房產(chǎn)、股票、期貨、理財(cái)產(chǎn)品等其他權(quán)益性投資及法律規(guī)定禁止的用途，如發(fā)現(xiàn)偽造經(jīng)營貸款虛假資質(zhì)，各行均將采取終止授信額度并提前收回貸款的措施，并保留追究相關(guān)責(zé)任的權(quán)利。
正如陳霄所言，在政策上要嚴(yán)格打擊經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市，加強(qiáng)對(duì)借款人資格審核，加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管和排查，對(duì)違規(guī)行為列入征信系統(tǒng)，另外，對(duì)于違規(guī)行為加強(qiáng)懲治力度，借此增加對(duì)經(jīng)營貸違規(guī)入市的警示作用。
“銀行也需要向用戶提醒此類經(jīng)營貸置換房貸的違規(guī)行為�！标愊鲞M(jìn)一步提醒稱，部分用戶可能不了解業(yè)務(wù)情況或存在僥幸心理，銀行應(yīng)明確告知用戶此類行為屬于違規(guī)操作，若是被發(fā)現(xiàn)不僅會(huì)被收回貸款，對(duì)于個(gè)人征信和以后購房等貸款等都會(huì)有所影響，嚴(yán)重者可能要承擔(dān)法律責(zé)任，并且還存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，若是中介機(jī)構(gòu)跑路或者是虛假公司，那么購房者將會(huì)面臨嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。
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