導(dǎo)語(yǔ)：北京樓市一次久違的松綁。
近日，北京住建委發(fā)布的一份關(guān)于樓市的新文件引起業(yè)內(nèi)外人士“圍觀”。
這份文件在特定范圍內(nèi)為老年人買(mǎi)房開(kāi)出優(yōu)惠條件——認(rèn)可“接力貸”模式并取消了認(rèn)房又認(rèn)貸，符合條件群體可享受首套房35%、二套房60%首付比例。雖然優(yōu)惠政策僅在昌平區(qū)平西府、順義區(qū)福環(huán)、順義區(qū)薛大人莊三個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行試點(diǎn)，但這已經(jīng)是北京樓市一次久違的松綁，被不少市場(chǎng)人士看作是一線城市“因城施策”松綁的一大信號(hào)。
中原地產(chǎn)研究直接指出，這標(biāo)志著全國(guó)調(diào)控政策最嚴(yán)厲的北京，也出現(xiàn)了松動(dòng)的口子。中信期貨在研報(bào)中預(yù)測(cè)，針對(duì)一線城市的政策底線開(kāi)始有突破的跡象，未來(lái)仍有進(jìn)一步突破的空間。
就在今年4月，廣州重啟接力貸“一日游”，一度引起業(yè)內(nèi)外對(duì)相關(guān)政策的熱議。第一財(cái)經(jīng)記者從北京當(dāng)?shù)?a href='http://m.bigdatacash.com/' target='_blank'>銀行和地產(chǎn)中介人士處了解，接力貸在北京當(dāng)?shù)匾恢贝嬖�，但此次政策最大的亮點(diǎn)在于，老年人名下有貸款記錄也可享受首套房?jī)?yōu)惠，且對(duì)“普宅線”（影響首付比例）的認(rèn)定條件更為寬松。
目前，全國(guó)因城施策的步伐還在繼續(xù)，一線城市中，在北京之前已有深圳推出“一人購(gòu)房全家?guī)汀钡墓e金貸款支持政策，廣州、上海也出現(xiàn)了二手房指導(dǎo)價(jià)松動(dòng)跡象。調(diào)控松綁雖是主旋律，但房住不炒、因城施策仍是底線。
三大松綁細(xì)節(jié)值得關(guān)注
8月4日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（下稱(chēng)“北京住建委”）官方微信號(hào)發(fā)布文章《多措并舉提升老年家庭居住品質(zhì)營(yíng)造全齡友好型社區(qū)》，其中提到，今年北京在第二批供地時(shí)，已選取昌平區(qū)平西府、順義區(qū)福環(huán)、順義區(qū)薛大人莊等三宗地進(jìn)行全齡友好住宅項(xiàng)目試點(diǎn)。
而考慮到多數(shù)老年家庭購(gòu)房支付能力相對(duì)較弱，因年齡原因貸款年限也受限，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，對(duì)中心城區(qū)老年家庭（60周歲及以上）購(gòu)買(mǎi)上述試點(diǎn)項(xiàng)目，并把戶(hù)口遷至試點(diǎn)項(xiàng)目所在地的，給予一定的支持政策。
具體優(yōu)惠支持包括：老年家庭名下無(wú)住房且無(wú)在途貸款的，購(gòu)買(mǎi)試點(diǎn)項(xiàng)目普通住房執(zhí)行首付比例35%、非普通住房執(zhí)行首付比例40%，以及相應(yīng)的貸款優(yōu)惠利率；購(gòu)買(mǎi)試點(diǎn)項(xiàng)目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%執(zhí)行；其子女可作為共同借款人申請(qǐng)貸款。
相比北京當(dāng)前購(gòu)房政策，該文件對(duì)符合條件的老年人至少做出了三方面松綁：一是限購(gòu)政策取消認(rèn)房又認(rèn)貸；二是對(duì)“普通住宅”取消總價(jià)或單價(jià)限制；三是明確肯定接力貸。
按照當(dāng)前北京首套房資格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房者在京需名下無(wú)房且沒(méi)有房貸記錄。此次優(yōu)惠也意味著，名下有房但房貸已經(jīng)還清也可享受首套房?jī)?yōu)惠。另一方面，此前北京對(duì)首付比例的要求還與容積率、房屋面積和地理位置相關(guān)聯(lián)，面積越大（以140平方米為界）、越靠近市中心則首付比例可能越高，即與房屋單價(jià)和總價(jià)掛鉤。
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而兩大因素松綁之后，無(wú)房且有房貸已還清、符合上述條件的老年人購(gòu)買(mǎi)試點(diǎn)項(xiàng)目，首付比例將從二套房標(biāo)準(zhǔn)的60%（普宅）或80%（非普宅），分別下調(diào)至35%或40%；而能夠享受普通住宅首套35%、二套60%首付條件的房屋類(lèi)型，也從需要滿(mǎn)足“容積率小于1.0、面積小于140平、單價(jià)或總價(jià)未超過(guò)指導(dǎo)價(jià)”三大門(mén)檻，降低為僅滿(mǎn)足“面積小于140平”。
簡(jiǎn)而言之，不論是首套還是二套，購(gòu)買(mǎi)試點(diǎn)項(xiàng)目且符合條件的老年人都將大幅減輕首付負(fù)擔(dān)。
而在貸款環(huán)節(jié)，除了利率優(yōu)惠外，此次文件也明確肯定了“接力貸”的可行性，這同樣成為市場(chǎng)關(guān)注的一大信號(hào)。不過(guò)，據(jù)記者從銀行和房產(chǎn)中介處了解，接力貸在北京并非新鮮事物，此前一直存在，此次政策的區(qū)別主要還是在于“忽略”貸款記錄。
“肯定能做，但是具體哪些銀行能做還要具體確認(rèn)，畢竟政策也會(huì)變化，一般主要是大行做�！睋�(jù)北京當(dāng)?shù)匾晃环慨a(chǎn)中介人士介紹，目前普通的“接力貸”要求主借款人即老年人年齡不高于70歲，最多能貸25年，符合條件的可由子女共同還款。某大行客戶(hù)經(jīng)理也印證了這一說(shuō)法。另有某城商行工作人員明確表示可做“接力貸”，而且“一直可以做”。
“如果商議好了，最后房子可以通過(guò)贈(zèng)予的方式轉(zhuǎn)到子女名下。”另有中介人士建議，如果家里有北京戶(hù)口、無(wú)房無(wú)貸老年人，在（年輕人）自己名下有房或有貸款（記錄）情況下，可以考慮將老年人作為改善型住房貸款的主借款人，以此節(jié)省貸款成本。
不過(guò)，因?yàn)檫@一模式在過(guò)去一直存在“炒房”嫌疑，爭(zhēng)議較大。就在今年4月，廣州重啟接力貸后又很快取消，一度引起業(yè)內(nèi)外對(duì)相關(guān)政策的熱議。此次北京住建委也強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)從嚴(yán)調(diào)控依然是此次政策調(diào)整的基礎(chǔ)。
中原地產(chǎn)在另一份研報(bào)中也指出，結(jié)合武漢限購(gòu)松綁、廣州接力貸等政策“一日游”，以及南京發(fā)布全面取消限購(gòu)新政兩小時(shí)后撤回等可以看出，雖然調(diào)控松綁是主旋律，但房住不炒、因城施策的底線仍然不可觸碰。
信號(hào)意義明顯
考慮到只是在特定區(qū)域、針對(duì)特定項(xiàng)目、支持特定群體的購(gòu)房政策調(diào)整，且試點(diǎn)項(xiàng)目位置相對(duì)偏僻，業(yè)內(nèi)對(duì)北京此次政策調(diào)整的實(shí)際效果存在分歧，但普遍認(rèn)為信號(hào)意義較強(qiáng)。中原地產(chǎn)研究認(rèn)為，這標(biāo)志著全國(guó)調(diào)控政策最嚴(yán)厲的北京，也出現(xiàn)了松動(dòng)的口子，除了利好3個(gè)項(xiàng)目的去化，政策標(biāo)志性意義巨大，未來(lái)松綁的口子可能會(huì)越來(lái)越大。
今年7月28日，中央政治局會(huì)議首提保交樓，并強(qiáng)調(diào)壓實(shí)地方政府責(zé)任，提出“因城施策用足用好政策工具箱”。中原地產(chǎn)研究認(rèn)為，這次政策微調(diào)意味著北京樓市在需求端開(kāi)始發(fā)力，“因城施策用足用好政策工具箱”的相關(guān)表述在北京開(kāi)始落地。
北京住建委在文件中明確，此次調(diào)整主要基于促進(jìn)中心城區(qū)人口疏解，以及因城施策支持剛性和改善性住房需求等背景，意在解決老年家庭養(yǎng)老購(gòu)房困難。對(duì)于政策實(shí)際效果，有機(jī)構(gòu)認(rèn)為實(shí)實(shí)在在的首付比例下降，會(huì)吸引部分購(gòu)房者傾向于選擇試點(diǎn)項(xiàng)目；也有分析指出，政策重點(diǎn)仍在于中心城區(qū)人口疏解，短期試點(diǎn)項(xiàng)目少且位置較偏遠(yuǎn)，對(duì)老年人群購(gòu)房的實(shí)質(zhì)性拉動(dòng)或有限，重點(diǎn)在于提振市場(chǎng)情緒。
從區(qū)位因素來(lái)看，三個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目的位置相對(duì)偏僻，均位于北京五環(huán)外。其中，昌平平西府地塊、順義福環(huán)地塊、薛大人莊村地塊總建面分別為12.52萬(wàn)㎡、18.73萬(wàn)㎡、6.28萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)分別為6萬(wàn)元/㎡、5.97萬(wàn)元/㎡、7.3萬(wàn)元/㎡。
自去年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控收緊加上疫情反復(fù)，各地樓市的成交持續(xù)低迷，但隨著監(jiān)管對(duì)相關(guān)政策糾偏，各地因城施策為樓市松綁的動(dòng)作不斷。不過(guò)相比二三四線城市，一線城市放松的跡象并不明顯，而北京作為重點(diǎn)熱門(mén)樓市之一，除了各銀行房貸利率隨LPR下調(diào)外，一直沒(méi)有明顯的松綁跡象。
從中介人士的反饋來(lái)看，經(jīng)歷了去年三、四季度近4個(gè)月的零成交，進(jìn)入2022年的二手房成交一度反彈至接近去年上半年水平，但隨后新一輪疫情來(lái)襲，居民購(gòu)房和房東掛牌的熱情再次回落。直到最近一個(gè)月，部分區(qū)域的熱門(mén)小區(qū)成交量才再次回到10套/月以上。
另?yè)?jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年1～7月，北京市商品住宅（不含保障房）成交408.91萬(wàn)㎡，同比下降32.8%。而因?yàn)樾路坑绕浜勒c二手房出現(xiàn)價(jià)格倒掛，部分地區(qū)銷(xiāo)售分化明顯，“豪宅熱”與剛需/改善型需求未得到滿(mǎn)足同時(shí)存在。銷(xiāo)冠100數(shù)據(jù)顯示，截至7月31日，北京新房的庫(kù)存為831.94萬(wàn)平方米，大約是7.9萬(wàn)套，消化庫(kù)存要18.8個(gè)月。
目前一線城市中，在北京之前，已經(jīng)有深圳計(jì)劃推出“一人購(gòu)房全家?guī)汀惫e金貸款支持政策，上海和廣州的二手房指導(dǎo)價(jià)也出現(xiàn)不同程度松動(dòng)。北京住建委表示，下一步將在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)大全齡友好項(xiàng)目建設(shè)，同時(shí)研究對(duì)多孩家庭、職住平衡購(gòu)房等合理住房需求的支持措施。
中信期貨研報(bào)分析，北京這次調(diào)整的“試水”反映的是針對(duì)一線城市的政策底線開(kāi)始有突破的跡象，而從局部放松對(duì)銷(xiāo)量的影響以及對(duì)整個(gè)市場(chǎng)復(fù)蘇的效果來(lái)看，未來(lái)政策仍有進(jìn)一步突破的空間。中指研究院也認(rèn)為，這對(duì)其他城市的樓市調(diào)控也將起到風(fēng)向標(biāo)作用，未來(lái)各地因城施策的力度有望繼續(xù)加大。
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