建行300億住房租賃基金正式落地 有望盤活房企存量低效資產(chǎn)

　　11月8日，建設(shè)銀行舉行住房租賃基金成立發(fā)布暨合作簽約儀式，300億住房租賃基金正式落地。建行通過出資設(shè)立住房租賃基金，深入推進(jìn)住房租賃戰(zhàn)略實(shí)施，基金的運(yùn)作將堅(jiān)持市場化、法治化、專業(yè)化的基本原則，收購房企存量資產(chǎn)，項(xiàng)目成熟穩(wěn)定后，可通過REITs發(fā)行或國家政策許可的市場化轉(zhuǎn)讓方式退出。

　　據(jù)了解，上述住房租賃基金全稱為“建信住房租賃基金（有限合伙）”，管理人為建信（北京）投資基金管理有限責(zé)任公司，其中建設(shè)銀行認(rèn)繳299.99億元，建信信托有限責(zé)任公司全資子公司認(rèn)繳人民幣0.01億元。截至目前，重點(diǎn)推進(jìn)項(xiàng)目20余個，項(xiàng)目資產(chǎn)總規(guī)模超過100億元。

　　建設(shè)銀行曾介紹，該基金的目標(biāo)定位及投向?yàn)橥ㄟ^投資房企存量資產(chǎn)，改造為租賃住房，增加市場化長租房和保障性租賃住房供給，探索租購并舉的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。建行還表示，該行高度重視基金運(yùn)營管理，從集團(tuán)層面建立相關(guān)風(fēng)險政策協(xié)調(diào)機(jī)制和決策程序，將采取一系列措施加強(qiáng)基金風(fēng)險管控。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者解讀稱，建行住房租賃基金的落地，是住房租賃和房地產(chǎn)發(fā)展新模式的積極探索，也是落實(shí)“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的重要舉措。通過私募基金收購項(xiàng)目、裝修改造、租賃運(yùn)營，成熟后再通過公募REITs的渠道實(shí)現(xiàn)退出，建行依托自身的金融實(shí)力和建信住房在長租公寓領(lǐng)域的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，打造了一個完整的商業(yè)閉環(huán)。

　　徐躍進(jìn)分析，從項(xiàng)目儲備情況來看，目前項(xiàng)目資產(chǎn)總規(guī)模超過100億元，多數(shù)推進(jìn)中的項(xiàng)目屬于商辦物業(yè)等“非改住”項(xiàng)目。商辦等存量物業(yè)對于房企來說，往往屬于低效資產(chǎn)，庫存壓力較大。建行住房租賃基金的運(yùn)作模式，可以有效盤活房企的存量低效資產(chǎn)，減輕房企的庫存壓力。當(dāng)然，出于通過保租房公募REITs渠道實(shí)現(xiàn)退出的考慮，這些收購的目標(biāo)項(xiàng)目通常都具有同一個特點(diǎn)：能夠納入當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房項(xiàng)目。

　　在他看來，建行此舉具有示范性意義，未來或有更大規(guī)模的資金進(jìn)入住房租賃領(lǐng)域。一方面，雖然建行300億住房租賃基金相對房地產(chǎn)行業(yè)或者住房租賃行業(yè)的規(guī)模來說并不大，但建行積極和各地方政府合作，通過設(shè)立地方子基金，將可能撬動更多資金。另一方面，建行住房租賃金融新模式的探索與落地，對行業(yè)起到了示范作用，未來或許會有其他金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行類似的嘗試。

　　正如建設(shè)銀行董事長田國立在簽約儀式上的致辭中表示，建設(shè)銀行愿同各方一道，齊心協(xié)力、穩(wěn)妥有序推進(jìn)試點(diǎn)工作，努力讓成立基金邁出的一小步，成為帶動房地產(chǎn)業(yè)朝著健康均衡發(fā)展邁出的一大步。

　　田國立指出，建設(shè)銀行作為國內(nèi)最早開辦住房金融業(yè)務(wù)的銀行，始終緊跟國家住房制度改革步伐。建行將聚焦三個方面重點(diǎn)發(fā)力：一是著力探索租購并舉的房地產(chǎn)發(fā)展新模式，與地方政府合作設(shè)立配套子基金，撬動更多社會資本參與發(fā)展住房租賃，盤活房地產(chǎn)行業(yè)存量資產(chǎn)。二是著力構(gòu)建住房金融服務(wù)新體系，推動住房金融業(yè)務(wù)向覆蓋租購兩端、服務(wù)存量升級、間接融資與直接融資并重的方向發(fā)展，形成集股權(quán)投資、信貸支持、租賃運(yùn)營、REITs上市為一體的服務(wù)閉環(huán)。三是著力引導(dǎo)居民住房消費(fèi)新理念，宣傳培育“房子是用來住的，租挺好”的新風(fēng)尚，增加一批性價比高、分層分類的租賃住房，滿足不同群體差異化需求，推動住房消費(fèi)理念從“為我所有”向“為我所居”轉(zhuǎn)變。