11月14日，銀保監(jiān)會、住建部、央行聯(lián)合發(fā)布《關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知》（下稱《通知》）提出，指導商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，向優(yōu)質房地產企業(yè)出具保函置換預售監(jiān)管資金。
《通知》指出，監(jiān)管賬戶內資金達到住房和城鄉(xiāng)建設部門規(guī)定的監(jiān)管額度后，房地產企業(yè)可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內資金。商業(yè)銀行可按市場化、法治化原則，在充分評估房地產企業(yè)信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優(yōu)質房地產企業(yè)開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務。
“《通知》的發(fā)布和實施，將幫助優(yōu)質房地產企業(yè)緩解流動性壓力，穩(wěn)定房地產市場預期，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。下一步，銀保監(jiān)會、住建部、央行將密切溝通協(xié)作，聯(lián)合做好《通知》貫徹落實工作，指導商業(yè)銀行依法合規(guī)開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務�！北O(jiān)管部門表示。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜分析稱，本次政策出臺后，各地的預售資金監(jiān)管政策有望加快落地執(zhí)行，為優(yōu)質房企釋放更多資金流動性，但短期來看，政策效果或有限。結合此前多個監(jiān)管部門釋放的政策利好，房地產市場信心有望得到進一步提振，多個政策疊加也可以更好地發(fā)揮政策效果，下一步更重要的仍是要促進市場銷售企穩(wěn)，唯有企業(yè)銷售回款得到明顯改善，才能使行業(yè)真正恢復平穩(wěn)發(fā)展。
銀行保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務被正式認可
21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，在此次《通知》出臺前，至少包括北京、天津、上海臨港(600848)、寧波、無錫、石家莊、珠海等地已有保函相關政策規(guī)定。
如，《天津市新建商品房預售資金監(jiān)管辦法》規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)可以憑銀行出具的保函，免除同等額度的資金監(jiān)管。《石家莊市新建商品房預售資金監(jiān)管辦法》規(guī)定，對從事房地產開發(fā)三年以上、服從行業(yè)管理、積極解決購房人合理訴求的房地產開發(fā)企業(yè)，可通過銀行保函方式替代同等金額的重點監(jiān)管資金。對于新成立的房地產開發(fā)企業(yè)由其控股公司（成立三年以上）出具股權證明并承諾承擔連帶責任的，也可申請保函方式。
“銀行保函制度置換預售資金的操作被正式認可�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示，過去此類做法是存在疑慮的，有些地方甚至不允許。此次銀保監(jiān)會的定調，有助于各地工作的開展，通過銀行保函的方式來置換預售資金，減少了預售資金的沉淀，對于加快此類資金使用和周轉有積極作用。
不過，值得注意的是，并非所有銀行都可以開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務�！锻ㄖ芬�(guī)定，監(jiān)管評級4級及以下或資產規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務。商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關聯(lián)方的房地產企業(yè)出具保函置換預售監(jiān)管資金。企業(yè)集團財務公司等非銀行金融機構不得出具保函置換預售監(jiān)管資金。
《通知》還規(guī)定，各地不得強制商業(yè)銀行出具保函，不得將出具保函與當?shù)仡A售資金監(jiān)管資格掛鉤。住房和城鄉(xiāng)建設部門、金融管理部門應為商業(yè)銀行開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務提供必要支持。
銀行自主決策，與優(yōu)質房企開展業(yè)務
今年2月，21世紀經(jīng)濟報道記者曾獨家報道，住建部、央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)了《關于規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管的意見》，該文件與1994年發(fā)布的《城市商品房預售管理辦法》中的相關規(guī)定最大不同之處在于，明確對預售資金的規(guī)定進行了全國統(tǒng)一，進而有利于規(guī)范預售資金的使用，夯實地方相關部門的監(jiān)管責任。
該文件下發(fā)后，全國已有超110省市調整預售資金監(jiān)管政策，或放松資金監(jiān)管為房企提供部分資金支持，或收緊政策保證項目建設資金安全。而針對各地出現(xiàn)的樓盤爛尾，今年8月上述三部門還聯(lián)合出臺專門措施，以政策性銀行專項借款的方式，支持有需要的城市推進已售逾期難交付的住宅項目建設交付。
對于此次《通知》，據(jù)悉主要是為支持優(yōu)質房地產企業(yè)合理使用預售監(jiān)管資金，防范化解房地產企業(yè)流動性風險，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。并明確，房地產企業(yè)可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內資金，保函置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。
“如果是出現(xiàn)了流動性風險的房地產企業(yè)，銀行大概率不愿意為置換資金兜底，銀行開保函，畢竟也需要有對應的收益覆蓋風險�！币晃�銀行業(yè)人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。
《通知》規(guī)定，銀行在充分評估房地產企業(yè)信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優(yōu)質房地產企業(yè)開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務。
嚴躍進表示，這說明此次銀行保函政策，主要是支持短期有流動性風險的、但企業(yè)基本穩(wěn)健的企業(yè)，而一些有明顯暴雷風險的企業(yè)無法享受此類政策。
“優(yōu)質房企更受政策支持，短期這部分企業(yè)預售資金的使用效率將提高，也將一定程度緩解企業(yè)資金壓力�！标愇撵o也認為。
銀行應如何防范業(yè)務風險？監(jiān)管部門有關部門負責人表示，商業(yè)銀行在出具保函置換預售監(jiān)管資金時，要參照開發(fā)貸款授信標準，選擇經(jīng)營穩(wěn)健、財務狀況良好的優(yōu)質房地產企業(yè)。保函額度全額計入對房地產企業(yè)及其所屬集團的統(tǒng)一授信額度。要通過保證金、房地產企業(yè)反擔保以及其他增信措施，防范保函業(yè)務風險，按要求計提風險資本，提取風險準備。一旦出現(xiàn)墊付，出函銀行要及時向房地產企業(yè)采取追索措施，保全債權安全。墊付資金應足額計提撥備、真實分類，不得隱藏風險。
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