房地產(chǎn)貸款集中度實(shí)施近兩年，近期再迎來(lái)重大調(diào)整。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，近日金融部門(mén)下發(fā)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作相關(guān)通知，提出對(duì)于受疫情等客觀原因影響不能如期滿(mǎn)足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，監(jiān)管部門(mén)可根據(jù)房地產(chǎn)貸款集中度管理有關(guān)規(guī)定，基于實(shí)際情況并經(jīng)客觀評(píng)估，合理延長(zhǎng)其過(guò)渡期。
早在今年2月，央行、銀保監(jiān)會(huì)曾發(fā)布通知提出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向持有保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)的保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)放的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。
“房地產(chǎn)貸款集中度事實(shí)上已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，調(diào)整符合預(yù)期。”有業(yè)內(nèi)分析人士向記者表示，延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度過(guò)渡期安排，可為銀行尤其是部分大行和股份行支持房貸投放提供空間，并同時(shí)提醒稱(chēng)，延長(zhǎng)并非“取消”，表明放松更多是階段性的。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多方了解到，在金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作相關(guān)通知下發(fā)后，11月14日多家銀行舉行內(nèi)部會(huì)議，討論進(jìn)一步加大房地產(chǎn)信貸投放力度。一是針對(duì)銀行內(nèi)部“白名單”房企，根據(jù)住宅類(lèi)項(xiàng)目資金運(yùn)轉(zhuǎn)狀況與銷(xiāo)售前景積極提供信貸支持；二是完善盡職免責(zé)制度，鼓勵(lì)銀行信貸部門(mén)員工深入了解房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求，在落實(shí)風(fēng)控要求的情況下提供開(kāi)發(fā)貸、過(guò)橋貸款等多種方式金融服務(wù)；三是加大房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)的貸款或發(fā)債融資支持，促使房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)兼并整合，有效解決部分企業(yè)資金鏈問(wèn)題。
“目前，我們投行部的多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)已經(jīng)加快審批流程，可能比原先預(yù)期提前數(shù)周落地�！币患夜煞葜沏y行華東地區(qū)信貸部門(mén)人士向記者透露。此外，銀行信貸部門(mén)人士已與白名單內(nèi)的部分房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展密切溝通，了解他們旗下住宅項(xiàng)目的具體資金需求與資金周轉(zhuǎn)狀況，開(kāi)始著手設(shè)計(jì)過(guò)橋貸款等多元化金融服務(wù)，解決他們的燃眉之急。
在他看來(lái)，目前銀行加大房地產(chǎn)金融支持，還需具體項(xiàng)目具體磋商，先通過(guò)扶持一批優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工銷(xiāo)售，助力相關(guān)房地產(chǎn)公司逐步實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)與恢復(fù)穩(wěn)健發(fā)展，再通過(guò)支持房產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組“做大做強(qiáng)”，促進(jìn)整個(gè)行業(yè)更好發(fā)展。
過(guò)渡期合理延長(zhǎng)利好部分大行股份行
“我們看到文件了，還在研究要不要向監(jiān)管部門(mén)提出延長(zhǎng)過(guò)渡期申請(qǐng)。”一位城商行人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，2021年初其所在銀行向監(jiān)管部門(mén)提交了房地產(chǎn)貸款集中度達(dá)標(biāo)計(jì)劃時(shí)間表，由于是按季度匯報(bào)落實(shí)情況，調(diào)整力度還挺大的，基本都提前完成了，“現(xiàn)在的情況不同了，貸款想放也放不去出去，所以也可能不存在會(huì)再次超標(biāo)的問(wèn)題，主要看后期市場(chǎng)的情況而定。”
2020年12月28日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（下稱(chēng)《通知》），決定建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。房地產(chǎn)貸款集中度管理是指銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)（不含境外分行）房地產(chǎn)貸款余額占該機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例和個(gè)人住房貸款余額占該機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例應(yīng)滿(mǎn)足央行、銀保監(jiān)會(huì)確定的管理要求，即不得高于央行、銀保監(jiān)會(huì)確定的房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限。地方監(jiān)管部門(mén)可適當(dāng)對(duì)轄內(nèi)機(jī)構(gòu)達(dá)標(biāo)進(jìn)行調(diào)整。
《通知》還明確，2020年12月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求，超出2個(gè)百分點(diǎn)以?xún)?nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期為自該通知實(shí)施之日起2年；超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期為自該通知實(shí)施之日起4年。房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比的業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期分別設(shè)置。
事實(shí)上，按照上述要求，當(dāng)時(shí)已有地方金融監(jiān)管部門(mén)將轄內(nèi)有達(dá)標(biāo)有困難的法人機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度達(dá)標(biāo)時(shí)間延長(zhǎng)至6年，以確保超標(biāo)機(jī)構(gòu)平穩(wěn)過(guò)渡。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者當(dāng)時(shí)曾測(cè)算，按照此標(biāo)準(zhǔn)，需要制定達(dá)標(biāo)計(jì)劃的銀行不在少數(shù)，包括多家國(guó)有大行、股份行以及較多的城農(nóng)商行。而從上市銀行數(shù)據(jù)看，截至今年6月末，大行、股份行中僅有個(gè)別銀行相關(guān)指標(biāo)不達(dá)標(biāo)。
“房地產(chǎn)貸款集中度過(guò)渡期可合理延長(zhǎng)，可以看作是最新文件的配套措施，一方面政策鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)發(fā)放個(gè)人住房貸款，尤其是在年底前，部分城市的房貸利率還可以突破下限要求；另一方面政策還鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放、穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放，這些都是促進(jìn)銀行投放涉房貸款�！币晃还煞菪腥耸繉�(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，事實(shí)上，前期金融部門(mén)已經(jīng)出臺(tái)了較多的政策，但最終還是要看市場(chǎng)預(yù)期能否改善，只有預(yù)期改善，過(guò)渡期延長(zhǎng)才有實(shí)際意義�！按送猓�要看已經(jīng)達(dá)標(biāo)了的銀行是否能再次突破上限要求�！�
銀河證券銀行業(yè)分析師張一緯表示，集中度管理政策邊際放寬好于預(yù)期，能夠一定程度上緩解房地產(chǎn)貸款占比較高的國(guó)有大行以及部分超過(guò)監(jiān)管上限的股份行在業(yè)務(wù)整改方面的壓力，預(yù)留更多的時(shí)間窗口，幫助該類(lèi)銀行合理適度加大對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資支持。
助力建立新住房制度
最新文件還提出，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，為各類(lèi)主體收購(gòu)、改建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于住房租賃提供資金支持。商業(yè)銀行向持有保障性住房租賃項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)的保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)放的有關(guān)貸款，不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。商業(yè)地產(chǎn)改造為保障性租賃住房，取得保障性租賃住房認(rèn)定書(shū)后，銀行發(fā)放貸款期限、利率適用保障性租賃貸款相關(guān)政策。
并提出，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行信用債券和擔(dān)保債券等直接融資產(chǎn)品，專(zhuān)項(xiàng)用于租賃住房建設(shè)和經(jīng)營(yíng)。鼓勵(lì)商業(yè)銀行發(fā)行支持住房租賃金融債券，籌集資金用于增加住房租賃開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款投放。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。
事實(shí)上，今年2月發(fā)布的《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》已經(jīng)明確，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向持有保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)的保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)放的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。
“今年以來(lái)，住房租賃領(lǐng)域的金融創(chuàng)新取得重大突破�！敝兄秆芯吭罕硎�，8月31日3支保租房公募REITs公開(kāi)上市發(fā)行，保租房公募REITs正式落地；11月8日，建設(shè)銀行300億住房租賃基金已正式落地，探索通過(guò)私募基金收購(gòu)項(xiàng)目、裝修改造、租賃運(yùn)營(yíng)，成熟后再通過(guò)公募REITs的渠道實(shí)現(xiàn)退出。
監(jiān)管部門(mén)曾表示，明確保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，有利于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目的信貸投放，支持我國(guó)住房保障體系建設(shè)，有助于推動(dòng)建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。
值得注意的是，11月14日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（下稱(chēng)《通知》），助力優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)緩解流動(dòng)性壓力，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，今年以來(lái)，面對(duì)部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生資金流動(dòng)性問(wèn)題，全國(guó)已有逾110城市調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管政策，其中部分城市已著手放松資金監(jiān)管為房企提供部分資金支持�！锻ㄖ返某雠_(tái)，將在全國(guó)層面對(duì)保函置換預(yù)售監(jiān)管資金的方式提出細(xì)致要求，既允許房企以保函置換部分監(jiān)管資金，提高資金流動(dòng)性，又要求資金監(jiān)管賬戶(hù)留存充足額度，保障項(xiàng)目竣工交付。
陳文靜認(rèn)為，《通知》出臺(tái)后，各地預(yù)售資金監(jiān)管政策有望加快落地執(zhí)行，為優(yōu)質(zhì)房企釋放更多資金流動(dòng)性。結(jié)合此前多個(gè)監(jiān)管部門(mén)釋放的政策利好，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心有望得到進(jìn)一步提振。與此同時(shí)，相關(guān)部門(mén)還需積極行動(dòng)促進(jìn)市場(chǎng)銷(xiāo)售企穩(wěn)，唯有房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售回款得到明顯改善，才能使整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展。
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