靴子落地，上周就開始盛傳的 “金融16條”終于發(fā)布，為房地產(chǎn)行業(yè)融資引入活水。
11月23日晚，中國人民銀行和中國銀行(601988)保險監(jiān)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（以下簡稱《通知》）。其中對保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序重點提出了6條措施，包括房地產(chǎn)開發(fā)貸、個人住房貸款、建筑行業(yè)信貸投放、存量融資展期、債券融資和資管產(chǎn)品融資；積極做好“保交樓”金融服務(wù)。
其他還包括積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置；依法保障住房金融消費者合法權(quán)益；階段性調(diào)整部分金融管理政策；加大住房租賃金融支持力度。
同日，國常會也指出要加大對民營企業(yè)發(fā)債的支持力度，適時適度運用降準(zhǔn)等貨幣政策工具，保持流動性合理充裕；落實因城施策支持剛性和改善性住房需求的政策；推進保交樓專項借款盡快全面落到項目，激勵商業(yè)銀行新發(fā)放保交樓貸款，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
授信密集 開發(fā)貸熱度回升、審批尚未放松
消息一出，各大機構(gòu)火速響應(yīng)，動作頻頻，各家銀行開始密集向開發(fā)商簽約大額授信。
此外，11月以來，房企在債券融資方面也開始加速。11月23日，中債增進公司在民企債券融資支持工具（“第二支箭”）政策框架下，出具對龍湖集團、美的置業(yè)、金輝集團三家民營房企發(fā)債信用增進函，擬首批分別支持三家企業(yè)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù)，11月以來，已有4家房地產(chǎn)企業(yè)申請儲架式注冊發(fā)行，包括龍湖集團內(nèi)200億、美的置業(yè)150億、新城控股(601155)150億、萬科280億。
有房地產(chǎn)融資部人士向記者表示，最近銀行在房地產(chǎn)開發(fā)貸市場競爭激烈，為了搶奪客戶，紛紛下調(diào)貸款利率，普遍在3%左右，最低達(dá)到了2%區(qū)間，不過還是要看房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)和項目情況。據(jù)此來看，銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸熱度有所回升。
但記者調(diào)查了幾家銀行發(fā)現(xiàn)，在具體的執(zhí)行層面，各銀行暫時沒有降低審批標(biāo)準(zhǔn)。一家國有大行武漢某支行的開發(fā)貸負(fù)責(zé)人表示，目前，開發(fā)貸額度充足，但開發(fā)商想要獲取貸款依舊不易，民營開發(fā)商一般要到總行辦理，授信還是很難批下來。另一家股份制銀行的開發(fā)貸項目負(fù)責(zé)人也表示，目前還是按照原來的要求在執(zhí)行。
在貸款利率方面，房地產(chǎn)項目的質(zhì)量是決定性因素。上述國有行負(fù)責(zé)人表示，開發(fā)貸利率遵循一事一議原則�，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場仍不景氣，大開發(fā)商利率在4%左右，民營開發(fā)商在5%以上。
一家城商行的開發(fā)貸負(fù)責(zé)人告訴記者，他們銀行放貸主要取決于項目情況，“項目好的話，我們可能會不計成本的做，如果項目差一點，在資質(zhì)、擔(dān)保方式等方面有欠缺的話，利率可能就高一些，這都可以談的”。所有審批通過后，大概一個月就可以放款。
上述國有行設(shè)定了房地產(chǎn)開發(fā)商的白名單。要獲得該國有大行的貸款，開發(fā)商首先是要百強企業(yè)，然后要是白名單客戶；如果不在白名單里，就需要評估其各方面表現(xiàn)，項目的盈虧平衡點要達(dá)到大概75%。
目前，個人按揭貸款在利率方面調(diào)整的余地不多，部分銀行在細(xì)節(jié)上略有寬松。記者了解到，在上海，建行按照收入來算貸款額度比較寬松。
信托行業(yè)仍在觀望
信托支持也是此次“金融16條”中的一大亮點。《通知》明確提出，保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定，鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。
信托業(yè)協(xié)會披露數(shù)據(jù)顯示，截至2022年上半年末，投向房地產(chǎn)的資金信托規(guī)模為1.42萬億元，同比下降31.73%，環(huán)比下降9.55%，占比進一步下降至9.53%。
但一位資深信托行業(yè)人士告訴記者，目前行業(yè)大多持觀望態(tài)度。一是因為一些信托公司有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的存量風(fēng)險不小；二是因為目前市場里可選的公司或項目不多。
如上述數(shù)據(jù)所示，盡管房地產(chǎn)信托占比進一步下降，但房地產(chǎn)信托仍是逾期大戶。用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計，截至11月6日，10月已披露信托產(chǎn)品逾期共有12款，涉及金額40.39億元，房地產(chǎn)類信托仍是逾期大戶，有11款產(chǎn)品逾期，數(shù)量占比91.67%，涉及金額39.54億元，規(guī)模占比97.90%。
從全年情況來看，2022年1-10月已披露的信托產(chǎn)品逾期規(guī)模總計1043.79億元，逾期產(chǎn)品數(shù)量共166起。其中，截至11月6日，今年以來已披露的房地產(chǎn)信托逾期金額達(dá)765.63億元，規(guī)模占比達(dá)到73.35%。
該信托行業(yè)人士也表示，此前監(jiān)管部門對于信托等資管產(chǎn)品放款給房地產(chǎn)的規(guī)模一直在限制，還要求逐步壓縮規(guī)模，所以不管是合理還是不合理的融資需求，都受限于規(guī)模管控。而此次“金融16條”提出的意見可以視為一種放松的信號。
他表示，信托公司肯定是想持續(xù)做這業(yè)務(wù)，但到目前情況下，信托公司的注意力已經(jīng)不單純是房地產(chǎn)公司本身，更多關(guān)注到具體項目，也就是主要想法應(yīng)該還是支持房地產(chǎn)項目，但不一定支持房地產(chǎn)公司，以確保資金閉環(huán)使用，能安全回收。
效果依賴終端購買能力
種種支援措施，效果將如何？
中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司原司長盛松成指出，《通知》對房地產(chǎn)行業(yè)提供的金融政策支持融資渠道多，既有房地產(chǎn)開發(fā)貸款、信托貸款，還有債券融資；金融工具也多，既有對存量融資合理展期、不調(diào)整貸款風(fēng)險分類，還有房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行增信支持，以及支持金融機構(gòu)發(fā)行房地產(chǎn)項目并購專項債。
但是，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，僅是充足的資金顯然并不夠帶來行業(yè)的復(fù)蘇。
21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪了多位資深從業(yè)人士�！拔艺J(rèn)為短期可能有一定效果，特別是對限購的一二線城市而言，三四線城市可能不會很明顯，長期來看效果還是很難說�！币晃环康禺a(chǎn)融資人士表示。
該人士認(rèn)為，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金是一方面，但是核心還是要靠銷售，所以最關(guān)鍵的問題是終端可支配的購買能力是否足夠。
一位銀行人士也持謹(jǐn)慎態(tài)度，雖然目前各大行給出的授信額度很大，但授信跟真正提款使用還是不同性質(zhì)。目前看來，這些動作更多的是表態(tài)為主。
另一位房地產(chǎn)行業(yè)的資深從業(yè)人士向記者表示，170家房企的境內(nèi)債務(wù)一年內(nèi)到期的有2542億人民幣，2500億的債券融資也就是一年的流動性。希望市場在一年之內(nèi)完全恢復(fù)，壓力還是很大，還要看后續(xù)的發(fā)債情況，系統(tǒng)性危機依然存在。 “金融16條”可以 把一些頭部房企從崩潰的邊緣拉回來，但是要房地產(chǎn)行業(yè)情況好轉(zhuǎn)，銷售端的回暖必不可少。
根據(jù)克而瑞統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，近年新房市場的銷售受到一定沖擊，11月前三周合計不及10月前三周之和，跌5%左右，市場持續(xù)承壓。可見目前銷售端回暖尚需時日。
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