11月23日，新華社信息顯示，11月22日召開的國務院常務會議提出，要落實因城施策支持剛性和改善性住房需求的政策，指導地方加強政策宣傳解讀。推進保交樓專項借款盡快全面落到項目，激勵商業(yè)銀行新發(fā)放保交樓貸款，加快項目建設和交付。努力改善房地產行業(yè)資產負債狀況，促進房地產市場健康發(fā)展。
同日，央行、銀保監(jiān)會正式公開此前內部發(fā)布的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（下稱《通知》），《通知》共16條，稱要保持房地產融資合理適度，維護住房消費者合法權益，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
21世紀經濟報道記者注意到，近兩日及未來，包括工商銀行、農業(yè)銀行、中國銀行(601988)、交通銀行、郵儲銀行五家大行紛紛或即將與房地產企業(yè)簽署全面戰(zhàn)略合作系列，圍繞開發(fā)貸款、個人住房按揭貸款、并購貸款、債券承銷與投資等給予一攬子金融服務。
業(yè)內人士預計，后續(xù)其他全國性銀行或陸續(xù)跟進支持房企發(fā)展，積極落實政策要求。
在國有大行紛紛行動的同時，“第二支箭”（民企債券融資支持工具）擴容也在陸續(xù)擴容。11月23日，中債增進公司在“第二支箭”政策框架下，出具對龍湖集團、美的置業(yè)、金輝集團三家民營房企發(fā)債信用增進函，擬首批分別支持三家企業(yè)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據，后續(xù)將根據企業(yè)需求提供持續(xù)增信發(fā)債服務。
“截至目前，中債增進公司已通過公開業(yè)務郵箱收到近百家民營房企增信業(yè)務意向，正在按照相關機制積極推進業(yè)務開展�！敝袀鲞M公司披露，后續(xù)將繼續(xù)積極推進“第二支箭”實施，保持房企債券融資穩(wěn)定，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
“《通知》是去年以來監(jiān)管部門從窗口指導到紅頭文件、從救項目到救企業(yè)的標志性轉變，其釋放的積極信號有助于改善主體預期、穩(wěn)定市場信心，推動房地產市場實現‘軟著陸’。”一位國有大行人士稱，對于國有大行而言，要積極響應國家層面政策變化，及時出臺配套支持政策，助力疏通房地產融資渠道，充分發(fā)揮在地產行業(yè)紓困中的作用。
五大行與優(yōu)質房企簽約
11月21日，央行、銀保監(jiān)會聯合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會，研究部署金融支持穩(wěn)經濟大盤政策措施落實工作。具體提出要保持房地產融資平穩(wěn)有序，穩(wěn)定房地產企業(yè)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)貸款投放，支持個人住房貸款合理需求，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資在保證債權安全的前提下合理展期等。并要求全國性商業(yè)銀行要增強責任擔當，發(fā)揮“頭雁”作用，主動靠前發(fā)力。
據了解，上述會議是對《通知》的具體部署。央行相關人士明確提出，商業(yè)銀行可與優(yōu)質房地產企業(yè)建立穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作關系，提供一攬子金融服務。
11月23日上午，交通銀行與萬科集團、美的置業(yè)簽署全面戰(zhàn)略合作協議。根據協議，該行將向萬科集團、美的置業(yè)提供多元化融資服務，包括但不限于房地產開發(fā)貸款、個人住房按揭貸款、并購貸款、保函、供應鏈融資、債券投資等。
“此次簽約，是交行率先深入貫徹《通知》要求，有效落實11月21日全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會會議精神的有力行動。銀企雙方將以此為契機，同向發(fā)力，共同促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展�！苯煌ㄣy行表示。
11月23日下午，農業(yè)銀行與中海發(fā)展、華潤置地、萬科集團、龍湖集團、金地集團(600383)五家房企舉行銀企戰(zhàn)略合作協議簽約儀式，圍繞商品房、保障房、城市更新等重點領域，在房地產開發(fā)貸款、個人住房按揭貸款、并購貸款、債券承銷與投資等業(yè)務方面，進一步加深合作，建立長期穩(wěn)定的合作關系。銀企各方均表示，將以本次簽約為契機，加強務實合作，共同維護住房消費者的合法權益，攜手促進房地產行業(yè)良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展，為經濟平穩(wěn)運行貢獻力量。
當日，中國銀行與萬科集團簽署《戰(zhàn)略合作協議》，進一步深化銀企合作。根據協議，中國銀行將為萬科集團提供不超過1000億元人民幣或等值外幣的意向性授信額度，在房地產開發(fā)貸款、并購貸款、債券承銷與投資、個人住房貸款、保函、供應鏈融資等業(yè)務領域深化全方位合作。報道顯示，11月24日，中國銀行還將與碧桂園簽署協議。
11月24日，媒體報道稱，碧桂園與郵儲銀行簽約建立長期戰(zhàn)略合作關系，郵儲銀行將為碧桂園提供不超過500億元意向性授信額度，授信范圍包括但不限于房地產開發(fā)貸款、并購貸款、按揭業(yè)務、保函、保理、債券投資以及其它形式的資金融通等。
此外，媒體消息顯示，工商銀行將于近期與龍湖集團、碧桂園等房企簽署銀企戰(zhàn)略合作協議，提供數百億意向性授信額度，預計將于11月24日、25日陸續(xù)簽約。
應推動個人住房信貸平穩(wěn)增長
對于上述國有大行與優(yōu)質房地產企業(yè)簽約行為，中國銀行研究院高級研究員梁婧認為，大行出手，一方面有利于保障房地產企業(yè)的流動性，助力項目順利推進，化解潛在風險隱患；另一方面有利于改善預期，提振市場對房地產行業(yè)的信心，推動房地產銷售回暖，促進房地產企業(yè)資金回流。
植信投資研究院資深研究員馬泓也認為，國有大行此舉對提振市場信心、推動房地產市場逐步恢復平穩(wěn)起到積極作用。
“當前，市場普遍對房地產行業(yè)信心不足，對部分房企現金流、工程建設、項目交付等存疑。銀行增加涉房領域授信額度，對改善房企融資情況、增厚流動性起到直接有效的幫助。”馬泓表示，并建議可考慮通過適度下調房貸利率、引導符合條件的城市下調房貸首付比例等方式，推動個人住房信貸平穩(wěn)增長。
值得注意的是，央行此前發(fā)布的階段性放松房地產首套房貸款利率下限的政策將于年底到期，中金公司分析師林英奇認為，為了保持對房地產市場的刺激力度，不排除新一輪按揭降息。具體方式可能包括：一是5年LPR下調；二是進一步放寬新發(fā)放按揭利率不低于5年LPR下浮20bps的下限。此外，今年居民提前還貸較多，主要由于存量按揭利率偏高（約5%）而年資產回報率偏低（定期存款利率約3%），不排除通過直接降低存量按揭利率的方式減輕居民利率負擔，減少提前還貸。
光大證券(601788)金融業(yè)首席分析師王一峰也在探討存量按揭貸款利率下調可能性，其認為，居民按揭貸款早償增加，按揭貸款增長乏力。調降存量首套高利率房貸，壓降LPR加點點差，對高利率的剛需購房按揭貸款予以優(yōu)惠，符合市場各方預期。
“部分居民資產負債表受損，而高利率按揭一方面降低了居民資產負債表的安全性，另一方面也不利于消費的恢復�！蓖跻环宸Q，通過下調存量房貸利率，從“防風險、擴消費、促公平”的角度看，具有一定現實意義。且存量按揭貸款的降息，一定程度上也有助于緩解貸款早償壓力，進而促進按揭貸款平穩(wěn)增長，甚至能夠促進住房銷售盡快復蘇。
11月22日召開的國務院常務會議還提出，適時適度運用降準等貨幣政策工具，保持流動性合理充裕。廣發(fā)證券(000776)固收首席分析師劉郁認為，2021年7月、2022年4月兩次降準，均附有降成本表述，而“適度”意味著降準幅度可能不足以帶動LPR下調，進一步降成本仍有賴于后續(xù)MLF利率的下調。
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