8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，最低首付款比例和利率下限、存量房貸利率均迎來調(diào)整。
消息發(fā)布后，人民幣、A50指數(shù)直線拉升。
簡單來看，本輪商業(yè)性個(gè)人住房貸款政策調(diào)整，一方面是引導(dǎo)個(gè)人住房貸款實(shí)際首付比例和利率下行，減輕居民首付負(fù)擔(dān)。另一方面是化解存量房貸利率與新發(fā)放房貸利率的利差問題，減輕居民債務(wù)負(fù)擔(dān)，減少居民提前還貸行為。
受訪專家認(rèn)為，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款實(shí)際首付比例和利率下行，將有利于降低居民首付負(fù)擔(dān)和成本、增強(qiáng)購房能力和意愿。與此同時(shí)，穩(wěn)步下調(diào)個(gè)人存量房貸利率和新發(fā)放房貸利率，將直接減輕借款人的居民房貸支出，修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表，提振居民消費(fèi)意愿，也將減少居民提前還貸行為，保證銀行經(jīng)營與信貸的穩(wěn)定性。后續(xù)商業(yè)銀行體凈息差和利潤或再度承壓，除調(diào)降存款掛牌利率外，還應(yīng)及時(shí)通過降準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具等方式支持銀行合理管控負(fù)債成本。
31日晚間，農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行火速發(fā)布公告，將依法有序推進(jìn)降低存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率工作。
統(tǒng)一全國房貸最低首付款比例
兩部門在《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》中決定，統(tǒng)一全國房貸最低首付款比例，調(diào)整二套房貸利率下限。具體來看：
一是統(tǒng)一全國商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實(shí)施“限購”城市和不實(shí)施“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。
二是將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）加20個(gè)基點(diǎn)。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。
通知規(guī)定，各地可按照因城施策原則，根據(jù)當(dāng)?shù)?a target='_blank'>房地產(chǎn)市場形勢(shì)和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，對(duì)現(xiàn)行差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化，能夠支持各地因城施策用好政策工具箱，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款實(shí)際首付比例和利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。
如期調(diào)降存量住房貸款利率
調(diào)降存量住房貸款利率的靴子正式落地。兩部門在《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》中提出，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，或協(xié)商變更合同約定的利率水平。
通知要求，新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。
協(xié)商變更后的貸款合同利率水平，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。在貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。
按照通知規(guī)定，符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
本次存量房貸利率調(diào)整方案符合研究機(jī)構(gòu)普遍預(yù)期，主要是通過支持商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定或通過新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。受訪專家認(rèn)為，雖然存量房貸利率呼聲已久，但由于不同地區(qū)不同個(gè)人的合同情況差異較大，統(tǒng)一調(diào)整存量房貸利率的實(shí)施難度較大，“因城施策”的存量房貸利率調(diào)整政策更具備可行性。
減輕居民月供負(fù)擔(dān)與首付負(fù)擔(dān)
人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，近年來我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對(duì)于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。同時(shí)，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款實(shí)際首付比例和利率下行，將更好滿足剛性和改善性住房需求。
降低存量房貸利率，無疑將直接降低借款人的房貸利息支出，修復(fù)居民的負(fù)債端，提振居民費(fèi)意愿。對(duì)于商業(yè)銀行，降低存量房貸利率亦可一定程度上減緩居民提前還貸情況。
對(duì)于本次存量房貸利率調(diào)整，廣發(fā)證券(000776)宏觀分析師鐘林楠表示，主要是為了應(yīng)對(duì)今年上半年居民集中提前還貸的行為，降低居民提前還貸意愿，保證銀行經(jīng)營與信貸的穩(wěn)定性。
截止2023年6月末，我國個(gè)人住房貸款余額38.6萬億元。中信建投(601066)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃文濤分析稱，根據(jù)6月末數(shù)據(jù)，存量房貸利率若降低10個(gè)基點(diǎn)，則對(duì)應(yīng)減少約400億利息支出。存量房貸利率調(diào)整與恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)“20條”措施將形成政策組合拳，對(duì)消費(fèi)起到支持作用。
對(duì)于降低首付比例，仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟對(duì)記者說，將有利于降低居民首付負(fù)擔(dān)和成本、增強(qiáng)購房能力和意愿，從需求端出發(fā)給樓市企穩(wěn)復(fù)蘇創(chuàng)造更為合宜的貨幣信貸環(huán)境。
靴子落地后，穩(wěn)息差壓力成關(guān)鍵
對(duì)于銀行等金融機(jī)構(gòu)，存量房貸利率調(diào)降對(duì)銀行體系凈息差和利潤增速形成的拖累難以避免。
中信銀行副行長謝志斌日前在2023年半年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，中信銀行(601998)目前按揭貸款規(guī)模約為9500億元，其中存量利率高于新發(fā)生利率的貸款規(guī)模為6000億，該部分按揭每降低10基點(diǎn)，將影響中信銀行貸款收益約6億元，影響凈息差約0.8基點(diǎn)。
按照一些主流券商研究機(jī)構(gòu)估算，按揭利率每調(diào)降10個(gè)基點(diǎn)，對(duì)全行業(yè)凈息差影響大概是0.9至1個(gè)基點(diǎn)。而在調(diào)整存量房貸利率前，商業(yè)銀行的凈息差水平已處在歷史低位。數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，商業(yè)銀行凈息差僅為1.74%。
為更好管控負(fù)債成本，證券時(shí)報(bào)記者了解到，多家全國性商業(yè)銀行將于9月1日起下調(diào)存款掛牌利率。同時(shí)，多家銀行也在中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上透露，已經(jīng)制定好存量房貸利率下調(diào)預(yù)案。
“接下來，貨幣當(dāng)局還可采用降準(zhǔn)等方式支持銀行合理管控負(fù)債成本，或通過結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具向依法有序調(diào)整存量房貸利率的銀行提供低成本資金，以增強(qiáng)金融持續(xù)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力�！�光大證券(601788)首席固收分析師張旭對(duì)記者說。
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