近日，有消息稱深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了關(guān)于停止執(zhí)行《關(guān)于按照國家政策執(zhí)行住宅戶型比例要求的通知》，深規(guī)土 [2010] 668號文《關(guān)于按照國家政策執(zhí)行住宅戶型比例要求的通知》已廢止。
很快，該局工作人員表示文件屬實。
這意味著“9070”政策將退出深圳房地產(chǎn)市場。
什么是“9070”政策？
源于2006年住建部發(fā)布的“關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見”。文件明確，商品住房總面積中，套型建筑面積90m?以下住房面積所占比重，必須達到70%以上，深圳在當(dāng)年6月20日出臺相關(guān)細則。
2010年，深圳針對更新項目也加入了 “90/70”限制。
此后，在深圳房地產(chǎn)市場，這個政策一直執(zhí)行著：
1、新出讓住宅用地，按“90/70”控制戶型比例，即單套住房建筑面積90平方米以內(nèi)的住房面積所占比重，必須達到住宅面積的70％以上；
2、對于城市更新項目，在現(xiàn)狀住宅建筑面積的基礎(chǔ)上，新增的住宅按“90/70”控制戶型比例，同時允許以更新單元為單位進行內(nèi)部平衡。也就是說，一般項目須符合“90/70”，更新項目除還建外須符合“90/70”。
當(dāng)時的房地產(chǎn)市場， 120平以上大戶型占比超過50%，小戶型產(chǎn)品太少。
“9070”政策是國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個重要政策，主要是對房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)進行調(diào)整和規(guī)范，從而保障房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品更加合理，出臺的初衷是為了遏制高房價。
從房地產(chǎn)成交的數(shù)據(jù)上來看，三房、四房成交占比在增加，正逐步成為主力戶型。
隨著剛需家庭購房需求的改變，以及改善型購房者對大戶型的要求，如今房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生了很大變化，尤其近幾年，剛需有保障，改善有市場，這種趨勢越來越明顯！
取消“9070”政策的限制，之前深圳就已經(jīng)有所放松。
去年年底，市規(guī)劃與自然資源局發(fā)布的文件目錄中，就有提到“關(guān)于按照國家政策執(zhí)行住宅戶型比例要求的通知”當(dāng)時尚在執(zhí)行。
事實上，深圳去年在多個地塊土拍中就沒有了7090的限制。
如2023年深灣超總的住宅地塊，以及同年出讓的龍華觀瀾街道A925-1146宗地等，已經(jīng)沒有了“9070”政策的限制，這些地塊不僅位置好，價值也高，有利于開發(fā)商做純粹的大戶型豪宅產(chǎn)品。預(yù)計接下來的幾個核芯地段也會做成大面積豪宅了。
3月22日，國務(wù)院常務(wù)會議明確要進一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策。此前，多家媒體報道，針對今年一季度房地產(chǎn)持續(xù)疲弱，新的扶持政策已經(jīng)在路上了，資本市場已經(jīng)開始預(yù)熱了，估計深圳此次的政策是對國常會指示的落實。
廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，新模式下執(zhí)行“9070”政策/70”的必要性的確在下降。按照“保障+市場”的供給新體系，未來剛需家庭購房主要通過配售型保障性住房解決，商品住房只要解決改善型住房需求。因此，商品房市場繼續(xù)執(zhí)行“9070”政策的必要性下降了。同時，目前新建商品房市場有支付能力的需求，主要是改善型需求。
另外，剛需很大一部分通過二手住房市場解決。在存量房市場規(guī)模足夠大的情況下，在“9070”政策執(zhí)行多年，有充足的中小戶型房源可供選擇，而且這些房源多數(shù)在中心區(qū)，有學(xué)位和交通優(yōu)勢，總價可控，單價較低。新增住宅供地繼續(xù)執(zhí)行“9070”政策，無法匹配高地價下新房市場的需求。
對市場的影響，李宇嘉認為：
一、供給適應(yīng)需求，減少低效新房房源供應(yīng)，加快房源去化，使得單位用地上房源價值更大，提振開發(fā)商拿地的積極性。
二、提升房屋的品質(zhì)，使得部分地塊可以打造針對高收入人群的高品質(zhì)住宅。
三、真正實現(xiàn)“保障+市場”的供應(yīng)體系，剛需轉(zhuǎn)向二手房和配售型保障性住房，新房市場主要面向改善型需求。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，深圳現(xiàn)在廢除對“9070”政策，不是全部推翻既有思路，這與政策本身有效期到期也有關(guān)系，同時也結(jié)合今年以來關(guān)于改善型需求的方向做政策調(diào)整。
嚴躍進認為，“買大房子的時代到來了”。廢除“9070”政策體現(xiàn)了“人房地錢”的思路，即基于“人”的需求變化，在“房”和“地”上積極做出調(diào)整和優(yōu)化。同時也要注意到，根據(jù)最近一次國常會會議精神，明確要做高品質(zhì)住宅的供給。這個思路非常重要。
雖然去年到今年一線城市政策很多，也基本上對過去過熱時期過嚴政策進行了松動，但主要是需求側(cè)的政策。而類似戶型結(jié)構(gòu)的政策，其實是供給側(cè)的政策，這也標志著供給側(cè)的政策松動，在此前土地限價政策基礎(chǔ)上，又增加了新的方向。這也是后續(xù)各地要密切關(guān)注的新動向，尤其是要和改善型住房需求、高品質(zhì)住宅供給等工作進行結(jié)合。
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