近日，北京、深圳、天津、成都、杭州、西安、南京等一、二線熱點(diǎn)城市密集出臺樓市新政，多個城市政策力度較大，引起市場高度關(guān)注，也引發(fā)了資本市場地產(chǎn)板塊的大幅上漲。
這些核心城市密集發(fā)布新政的原因是什么？中央樓市調(diào)控思路為何轉(zhuǎn)向？下一階段樓市政策如何發(fā)力？證券時報·券商中國記者采訪了多位業(yè)內(nèi)人士。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，熱點(diǎn)城市密集出臺樓市新政是對中央政治局會議精神的落實(shí)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的主要問題是新房和二手房庫存較大，中央調(diào)控思路轉(zhuǎn)向聚焦去庫存。建議接下來出臺的“消化存量”和“優(yōu)化增量”政策措施圍繞控制供給、加快去化兩方面展開，并在土地市場、新房和二手房市場協(xié)同推進(jìn)，并呼吁有更多政府資金支持。
各地密集打出政策組合拳
據(jù)證券時報·券商中國記者梳理，4月底以來，北京、深圳、天津、成都、杭州、西安等一、二線熱點(diǎn)城市密集優(yōu)化了住房限購政策。其中，北京松綁了執(zhí)行13年的限購政策，允許三類居民家庭或成年單身人士，在五環(huán)外新購1套商品住房；天津取消本地戶籍居民購買120平方米以上新房大戶型的限購，放開北京、河北在津購房門檻；深圳7區(qū)放松限購，非深戶籍人士社保、個稅繳納年限要求由3年調(diào)整為1年，深圳戶籍多子女家庭可多買一套房；成都、杭州、西安全面取消住房限購政策。
值得注意的是，除了優(yōu)化住房限購等措施外，多個熱點(diǎn)城市的樓市新政中，還明確提出支持“以舊換新”、盤活閑置住房、優(yōu)化供地等措施。
如上海、深圳、無錫、鄭州、武漢、西安、廣州花都區(qū)均支持商品房“以舊換新”，其中，上海、無錫、廣州花都區(qū)屬于“幫賣”模式，輔以一定的優(yōu)惠政策支持；深圳、武漢、西安不僅“幫賣”，還支持房企或企事業(yè)單位“收購”，武漢還進(jìn)一步明確收購后的用途，將用于市場化租賃住房、保障性租賃住房和拆遷安置住房。另外，西安、南京還提出盤活閑置住房資源，西安鼓勵對收購房源實(shí)施微改造后用于職工宿舍、居家式旅館、民宿等運(yùn)營，南京擬適當(dāng)改建或收購存量住房用作保障性住房。此外，杭州還在新政中明確提出，優(yōu)化住宅用地供應(yīng)，對住房供應(yīng)較大、去化速度較慢的區(qū)域，優(yōu)化供地模式，促進(jìn)供需平衡。
對于熱點(diǎn)城市出臺這類政策的原因，中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶接受證券時報·券商中國記者采訪時表示，中央政治局會議明確樓市政策方向后，消化存量房產(chǎn)成為政策發(fā)力點(diǎn)之一。在各地政策舉措中，放松限購政策有利于加快新增需求入市，推動庫存去化。支持住房“收舊換新”“以舊換新”，一方面可以暢通新房和二手房交易鏈條，促進(jìn)新房銷售；另一方面，地方平臺公司收購二手住房用作保障性租賃住房，也有利于豐富保租房供給，加快構(gòu)建“市場+保障”住房供應(yīng)體系。
中央調(diào)控思路轉(zhuǎn)向去庫存
各地之所以密集出臺樓市新政，一方面與當(dāng)?shù)貥鞘腥セ瘔毫τ嘘P(guān)，另一方面也是對中央政治局會議精神的落實(shí)。
4月30日，中央政治局會議在房地產(chǎn)相關(guān)表述中首次提出，要“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，明確了新階段房地產(chǎn)調(diào)控思路，為新一輪樓市政策定了調(diào)。
“存量與增量統(tǒng)籌研究，標(biāo)志著房地產(chǎn)短期政策導(dǎo)向?qū)⒏泳劢谷齑��！辈芫ЬЫ邮苡浾卟稍L時說。
申萬宏源房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師袁豪認(rèn)為，從近期各地房地產(chǎn)政策組合來看，房地產(chǎn)政策的思路正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，此前的政策思路是供給側(cè)邏輯，依靠融資“三支箭”、融資“白名單”等政策穩(wěn)定融資，期望穩(wěn)定房企控制風(fēng)險；依靠保障性住房、城中村改造等三大工程以及保交付等措施來穩(wěn)定投資，期望對沖實(shí)物工作量穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，但政府對于地產(chǎn)需求側(cè)政策更多是托底式的政策；而現(xiàn)在政策思路轉(zhuǎn)向需求側(cè)邏輯，時隔9年再次強(qiáng)調(diào)去庫存，并更多采用進(jìn)一步放松限購、“以舊換新”等需求端政策，同時減少土地供應(yīng)來控制庫存去化周期，去庫存成為目前的需求側(cè)計(jì)劃和目標(biāo)。綜合近期政策措施而言，目前房地產(chǎn)政策組合也都遵循“去庫存”導(dǎo)向。
自去年7月中央政治局會議首次明確了“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”，并首次提出要“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”后，中央和地方從供需兩端出臺了一系列支持政策，盡管有一定成效，但從今年一季度數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場仍在調(diào)整中。
對于中央房地產(chǎn)調(diào)控思路轉(zhuǎn)變的原因，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受證券時報·券商中國記者采訪時表示，因?yàn)楫?dāng)前的主要問題是新房和二手房庫存太大，消化周期太長，并且二者競相降價，影響市場預(yù)期，合理的購房需求也開始推后，開發(fā)商銷售回款驟降、債務(wù)集中到期疊加交付壓力，迫切需要將增量和存量房產(chǎn)結(jié)合起來考慮，而不是局部的政策刺激，因此政策基調(diào)發(fā)生了調(diào)整。
記者注意到，實(shí)際上，在4月底中央政治局會議之前，就有政策思路調(diào)整的苗頭了。3月底，山西省發(fā)布了穩(wěn)市場防風(fēng)險促轉(zhuǎn)型的專項(xiàng)行動方案，其中多項(xiàng)措施劍指“去庫存”，如加強(qiáng)住宅供地動態(tài)調(diào)整，太原、大同、晉城、晉中、忻州等商品住宅庫存消化周期較長的城市，應(yīng)適度減少住宅用地供應(yīng)，控制商品住宅上市節(jié)奏；支持非住宅商品房去庫存；支持非居住存量房屋改建為保障性租賃住房；支持將庫存商品房回購用作保租房；引導(dǎo)購房“以舊換新”，探索通過收購居民原有住房作為保障性租賃住房，并發(fā)放房票用于購買新房等。
業(yè)內(nèi)建議更多政府資金支持
對于如何理解中央政治局會議提到的“存量房產(chǎn)”和“增量住房”，中國社科院金融研究所房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立接受證券時報·券商中國記者采訪時表示，存量房產(chǎn)主要是已經(jīng)蓋好尚未賣出去的房子，而增量住房是指未來新開發(fā)的房子。消化存量房產(chǎn)對應(yīng)的政策措施主要是“以舊換新”，優(yōu)化增量住房的措施主要是放松限購、限價等。
“但其實(shí)存量和增量之間也是相互聯(lián)系的，總體來說，目前中央調(diào)控思路就是要刺激需求，減少庫存，優(yōu)化整個市場的運(yùn)營環(huán)境�！币辛τ浾哒f。
對于接下來的政策建議，尹中立認(rèn)為，從解決房地產(chǎn)市場本身問題來說，建議政府掏錢去解救開發(fā)商的流動性困境，現(xiàn)在“以舊換新”的做法實(shí)際上就是這種思路。
李宇嘉也對證券時報·券商中國記者表示，解決當(dāng)前房地產(chǎn)的問題，還是需要政策組合拳，比如庫存大的城市收縮供地、開工；實(shí)施老舊小區(qū)補(bǔ)短板改造，提升存量住房掛牌效率；盤活部分配套完善的房源用作配租或配售的保障房；去庫存的同時能匹配購買力的支持，促進(jìn)活躍交易、穩(wěn)定市場預(yù)期。
在曹晶晶看來，消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，可以圍繞控制供給、加快去化兩方面展開，并在土地市場、新房和二手房市場協(xié)同推進(jìn)。一是合理安排土地供給，將新增土地供應(yīng)與住宅消化周期掛鉤，自然資源部已經(jīng)發(fā)文明確政策導(dǎo)向，各地預(yù)計(jì)將結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況靈活調(diào)整土地供應(yīng)量；二是進(jìn)一步解除限購政策，加快新增需求入市，推動庫存去化。當(dāng)前一線城市和天津等地仍有限購政策，建議各地繼續(xù)加快優(yōu)化相關(guān)政策；三是在這一輪消化存量房產(chǎn)的過程中，保障性住房是重要的政策支點(diǎn)，將存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)為保障性住房，需要配套政策繼續(xù)完善和落實(shí)。二手房“收舊換新”“以舊換新”的城市有望進(jìn)一步擴(kuò)圍，而這種模式的推行也需要國家更多資金支持。
對于資金問題，國盛證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師金晶也認(rèn)為，“消化存量”后續(xù)可能落地的方向是成立統(tǒng)一平臺收儲。無論是中央成立統(tǒng)一平臺，或者中央推動地方政府成立平臺去收儲存量，背后資金依然大部分需要由中央層面解決，單純依靠地方財(cái)政很難推進(jìn)。
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