存量房貸降息來了,百萬貸款少還10萬,央行:還需技術(shù)準(zhǔn)備,別急著去銀行

2024-09-24 13:33:01 時代財經(jīng) 

期待已久,存量房貸利率調(diào)降終于落地。

9月24日,中國人民銀行行長潘功勝在國新辦發(fā)布會上宣布,引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近,預(yù)計平均降幅大約在0.5個百分點左右。

根據(jù)測算,若存量房貸降低50個基點,那么對于100萬元貸款本金、30年等額本息的還貸方式,其月供可以減少300元。

此外,統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例,將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%。

重大利好下,存量房貸“高位站崗者”略微安心,低迷已久的房地產(chǎn)市場也被打入一針強心劑。不過,政策后續(xù)會如何具體落地,能否跨行轉(zhuǎn)按揭,銀行業(yè)如何降低存量按揭利率的負(fù)面影響等,也是需要關(guān)注的問題。

圖源:圖蟲創(chuàng)意

最高有望減少145個基點

“國慶大禮包”來了。

家住上海的余女士在2023年購入二套房,房貸利率為5.25%。一年來,眼看著新房利率持續(xù)下行,她研究過提前還貸、商轉(zhuǎn)公,但都因各種原因難以操作。關(guān)注存量房貸降息許久,此次終于要落地了,余女士想著趕緊聯(lián)系銀行。

潘功勝在發(fā)布會上表示,人民銀行擬指導(dǎo)銀行對存量房貸利率進行批量調(diào)整,將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近,預(yù)計平均下降幅度在0.5個百分點左右。

根據(jù)預(yù)測,這一項政策將惠及5000萬戶家庭,1.5億人口,平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)大概1500億元左右。這有助于促進擴大消費和投資,也有利于減少提前還貸行為,同時還可以壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間,保護金融消費者的合法權(quán)益,維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

對于存量房貸跨行轉(zhuǎn)按揭,潘功勝表示,初期會先在本行內(nèi)實施轉(zhuǎn)按揭,下一步再考慮是否需要跨行轉(zhuǎn)按揭。

潘功勝還提醒,央行近期會正式發(fā)布文件。“因為涉及的借款人很多,銀行也需要有一定的時間進行必要的技術(shù)準(zhǔn)備,估計銀行很難馬上給你辦這個事情,所以大家不要今天下午就跑到銀行去了!

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進告訴時代財經(jīng),此次政策統(tǒng)籌了存量房貸和增量房貸,覆蓋面非常廣。同時,政策具有刺激消費、防范風(fēng)險的導(dǎo)向。無論是已購房還是新購房的,都可以降低資金壓力,同時減輕成本。

在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來,此次下調(diào)與提前還貸潮關(guān)系不大,主要原因在于近期內(nèi)需疲弱。“另一方面,承擔(dān)高利率的主要是2017-2021年買房的群體,這部分群體很多都是上一輪城鎮(zhèn)化高峰期進入城市的年輕人、新市民,由于房價下行、就業(yè)承壓,償還壓力過高可能產(chǎn)生部分群體斷供的風(fēng)險!

實際上,這是全國第二次降低存量房貸利率。在去年9月,存量房貸利率已經(jīng)進行過一次統(tǒng)一調(diào)整。

當(dāng)時的政策主要面向存量首套房,要求存量房貸下調(diào)后的LPR加點不能低于發(fā)放時的城市下限。按照央行發(fā)布的《2023年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》,截至2023年底,已有超過23萬億元存量房貸的利率完成下調(diào),調(diào)整后加權(quán)平均利率是4.27%,平均降幅為73個基點,每年減少借款人利息支出約1700億元,惠及5325萬戶、約1.6億人。

雖然去年9月的降息幅度較大,但范圍局限于首套房,且一年來,新增房貸利率快速下行,導(dǎo)致存量和新增的剪刀差再次擴大。據(jù)測算,目前新房房貸利率約3.3%,而存量房貸利率平均逾4.1%,相差約80個基點。

“疊加最近幾年LPR下調(diào)和去年存量房貸利率,實際上已經(jīng)較大幅度地降低了月供負(fù)擔(dān)和壓力!眹(yán)躍進稱,若考慮到2020年以來五年期以上LPR已經(jīng)減少了95個基點,然后疊加此次50個基點,那么最近4年存量房貸利率其實可以減少大概145個基點,是歷史非常罕見的降存量房貸的政策。

若按此計算,綜合考慮最近4年的房貸政策,100萬元貸款本金、30年等額本息的按揭貸款,其月供累計已經(jīng)減少了870元。換句話說,對于貸款100萬元的家庭來說,每個月銀行卡其實可以少支付870元。

或帶動四季度GDP增長

9月26日上午召開的“金融支持經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展”的新聞發(fā)布會,可謂重磅政策頻出,遠超市場預(yù)期。

在房地產(chǎn)政策方面,除了最受關(guān)注的降低存量房貸利率、降低二套房首付比例,央行還宣布,將5月份人民銀行創(chuàng)設(shè)的3000億元保障性住房再貸款,中央銀行資金的支持比例由原來的60%提高到100%,增強對銀行和收購主體的市場化激勵。并將年底前到期的經(jīng)營性物業(yè)貸款和“金融16條”這兩項政策文件延期到2026年底。

“這將顯著加快各地收購存量商品房用作保障房的進度,緩解商品房市場庫存壓力。以上兩項措施意味著房地產(chǎn)支持政策在需求端顯著加碼。也意味著以‘三只箭’為重點,房企融資支持政策將延長一年!睎|方金誠首席宏觀分析師王青告訴時代財經(jīng),預(yù)計下一步各地將著力落實城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制,房企信貸融資來源在8月同比轉(zhuǎn)正后,將保持持續(xù)改善勢頭。

王青認(rèn)為,接下來的重點是進一步下調(diào)新發(fā)放居民房貸利率,這是扭轉(zhuǎn)樓市預(yù)期的關(guān)鍵。本次央行宣布下調(diào)政策利率20個基點后,新發(fā)放居民房貸利率會跟進下調(diào)。

“不過,考慮到當(dāng)前物價水平較低,GDP平減指數(shù)同比為負(fù),計入物價因素的實際居民房貸利率仍然處于高位,下調(diào)空間較大。進一步下調(diào)房貸利率,對房地產(chǎn)行業(yè)實施定向降息,將是未來樓市支持政策的主要發(fā)力點。”他說。

圖源:圖蟲創(chuàng)意

在政策利率方面,央行此次也打出“組合拳”。

央行宣布,將于近期下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點,今年年內(nèi)還將視市場流動性的狀況,擇機進一步下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.25-0.5個百分點。

存款準(zhǔn)備金率,是指銀行需要將其所吸收存款的一部分存放在中央銀行的比例。降低0.5個百分點,將向金融市場提供長期流動性約1萬億元。

此外,新發(fā)政策還包括7天期逆回購操作利率下調(diào)0.2個百分點,從目前的1.7%調(diào)降至1.5%,同時引導(dǎo)貸款市場報價利率和存款利率同步下行,保持商業(yè)銀行凈息差的穩(wěn)定;創(chuàng)設(shè)證券、基金、保險公司互換便利;創(chuàng)設(shè)股票回購增持專項再貸款等。

此前,承壓的銀行息差被視作存量房貸降息落地的一大阻礙。此次政策“組合拳”會如何影響銀行凈息差?

“這次利率調(diào)整對銀行凈息差的影響總體保持中性!迸斯俦硎,下調(diào)存量房貸利率將減少銀行的利息收入,但也會減少客戶的提前還款。央行降準(zhǔn)相當(dāng)于為銀行直接提供低成本的、長期的資金運營,中期借貸便利和公開市場操作是央行向商業(yè)銀行提供中短期資金的主要方式,利率的下降也將降低銀行的資金成本。

此外,潘功勝還談到,預(yù)期貸款市場報價利率、存款利率將會對稱下行。

他表示,前幾次的存款利率,央行通過利率自律機制,因為存款利率重新定價要比貸款慢,引導(dǎo)存款利率下行形成的重新定價效果將會累計顯現(xiàn)。在政策調(diào)整的方案設(shè)計中,人民銀行的技術(shù)團隊經(jīng)過多輪認(rèn)真地量化分析評估,這次利率調(diào)整對銀行收益的影響是中性的,銀行的凈息差將保持基本穩(wěn)定。

“這三項重大政策的調(diào)整有利于提振投資者信心。在9月18日美聯(lián)儲開啟新一輪降息周期后,近期人民幣匯率出現(xiàn)了較快的升值,為央行實施更加靈活的增量貨幣政策打下了基礎(chǔ)!敝袊紫(jīng)濟學(xué)家論壇理事楊德龍對時代財經(jīng)說。

楊德龍指出,三項利好政策將極大提振投資者信心,推動我國資本市場走出一輪大幅反彈的走勢,也建議相關(guān)部門能夠因勢利導(dǎo),在美聯(lián)儲降息的時間窗口內(nèi)進一步加大政策的支持力。

FOST首席經(jīng)濟學(xué)家馮建林也認(rèn)為,從經(jīng)濟基本面和政策面看,隨著已有政策的落實以及出臺新的穩(wěn)增長政策,四季度經(jīng)濟增速有可能略快于三季度。“明年,我國仍然有可能提出相對積極的經(jīng)濟增長目標(biāo)并配套一定力度的政策!

(責(zé)任編輯:張曉波 )

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