存量房貸利率下調(diào)，何時落地？

　　時隔一年，央行再次釋放存量房貸利率調(diào)降信號！

　　9月24日，央行行長潘功勝在國新辦新聞發(fā)布會上表示，將引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，預(yù)計(jì)平均降幅大約在0.5個百分點(diǎn)左右。

　　針對此次存量房貸利率調(diào)整的落地情況，新浪金融研究院咨詢了多家國有大行、股份行以及城商行等相關(guān)工作人員，其中多家銀行均表示已關(guān)注到相關(guān)新聞，正在等待監(jiān)管部門下發(fā)正式文件。值得一提的是，目前已有銀行表示正在積極研究相關(guān)方案和具體操作細(xì)則。

　　除了存量房貸利率將要調(diào)降外，央行方面還將統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由當(dāng)前的25%下調(diào)至15%。對此，多家銀行也就此事向新浪金融研究院給予了回應(yīng)。

　　多家銀行回應(yīng)房貸利率調(diào)降事宜，

　　已有銀行正在研究具體操作細(xì)則

　　9月24日，房地產(chǎn)市場迎來政策大禮包，潘功勝在會上宣布央行擬會同金融監(jiān)管總局出臺五項(xiàng)房地產(chǎn)金融政策，包括引導(dǎo)銀行降低存量房貸利率、統(tǒng)一房貸最低首付比例至15%、延長兩項(xiàng)房地產(chǎn)金融政策文件的期限、優(yōu)化保障性住房再貸款政策以及支持收購房企存量土地。

　　其中，潘功勝表示，下調(diào)存量房貸利率預(yù)計(jì)將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)1500億元左右。

　　多名專家也對此表示此舉將有效遏制提前還貸潮，緩解其對居民消費(fèi)的沖擊，有效緩解銀行息差壓力。

　　就上述存量房貸利率調(diào)整何時落地一事，新浪金融研究院咨詢了多家銀行客服人員。其中，國有六大行均對此事給予了回應(yīng)。

　　工商銀行客服人員表示：“我行已關(guān)注到相關(guān)新聞，目前正在積極研究相關(guān)方案和具體操作細(xì)則，待接到監(jiān)管部門正式文件后，將盡快依法有序推進(jìn)落實(shí)。后續(xù)將通過官網(wǎng)、網(wǎng)點(diǎn)、工商銀行(601398)客戶服務(wù)公眾號等渠道公布具體操作指引。”

　　農(nóng)業(yè)銀行客服人員對上述事宜回復(fù)稱：“我行已關(guān)注到發(fā)布會上的有關(guān)內(nèi)容，正在積極研究方案。后續(xù)將持續(xù)關(guān)注政策動態(tài)，并根據(jù)相關(guān)要求做好金融服務(wù)�！�

　　中國銀行(601988)客服方面表示：“截至目前尚未接到有關(guān)部門文件，我行將持續(xù)保持高度關(guān)注，在有關(guān)部門文件下發(fā)后第一時間進(jìn)行落實(shí)�！�

　　建設(shè)銀行客服人員同樣表示目前尚未接到具體通知和執(zhí)行要求，將積極與監(jiān)管機(jī)構(gòu)溝通，抓緊做好準(zhǔn)備工作。

　　交通銀行客服則表示目前正在等待監(jiān)管部門出臺相關(guān)細(xì)則，如有收到將第一時間按要求執(zhí)行。

　　郵儲銀行客服人員對此表示正在積極推進(jìn)存量商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整準(zhǔn)備工作，待監(jiān)管正式通知發(fā)布后，會按照相關(guān)要求為符合調(diào)降標(biāo)準(zhǔn)的客戶調(diào)減利率。

　　除了國有大行，新浪金融研究院也咨詢了股份行、城商行相關(guān)情況。比如，招商銀行(600036)客服人員表示將根據(jù)人民銀行要求執(zhí)行，具體以人行后續(xù)發(fā)布的通知為準(zhǔn)；興業(yè)銀行(601166)則表示該業(yè)務(wù)具體實(shí)施細(xì)則還需等待人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局的進(jìn)一步通知，將密切關(guān)注，待相關(guān)部門公布具體方案后，將抓緊制定操作細(xì)則；平安銀行(000001)則表示暫時未收到正式通知，正在與監(jiān)管部門進(jìn)行溝通，暫時無法辦理上述業(yè)務(wù)。

　　城商行方面，北京銀行(601169)客服人員表示暫未接到相關(guān)監(jiān)管指導(dǎo)文件，待相關(guān)部門指導(dǎo)意見下發(fā)后會立即跟進(jìn)；寧波銀行(002142)則回復(fù)稱該行將根據(jù)人民銀行要求執(zhí)行，具體以人行后續(xù)發(fā)布的通知為準(zhǔn)。

　　此外，針對存量房貸利率調(diào)整一事，新浪金融研究院還隨機(jī)咨詢了北京地區(qū)多家銀行線下網(wǎng)點(diǎn)情況，目前均表示暫未收到相關(guān)通知。

　　比如某國有大行北京分行工作人員對此回復(fù)稱：“目前還未收到具體通知，相關(guān)政策落地應(yīng)該不會很慢，但具體何時調(diào)降，以何種方式調(diào)降均未知，具體可咨詢您的貸款經(jīng)辦行以及客戶經(jīng)理，我行也會密切關(guān)注相關(guān)政策信息�！�

　　房貸最低首付比例統(tǒng)一為15%，

　　多家銀行稱暫未有監(jiān)管正式文件

　　除了存量房貸利率下調(diào)一事，潘功勝亦在上述發(fā)布會中提及首付比例相關(guān)事宜。他表示：“統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由當(dāng)前的25%下調(diào)到15%。在此基礎(chǔ)上，各地可因城施策自主確定是否采取差別化的安排，并確定轄區(qū)最低首付比例下限。商業(yè)銀行根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和意愿，與客戶協(xié)商確定具體的首付比例水平。”

　　針對此次發(fā)布會中提及首付比例相關(guān)事宜，新浪金融研究院對此咨詢了多家銀行。比如，工商銀行客服表示目前還沒有監(jiān)管部門正式文件，所以還不知道具體的執(zhí)行情況和政策，建議聯(lián)系相關(guān)所屬貸款支行；招商銀行客服表示發(fā)布會內(nèi)容我行已經(jīng)留意到，將根據(jù)人民銀行要求執(zhí)行，請耐心等待；北京銀行客服表示目前沒有具體信息報(bào)備。

　　那么，首付比例下調(diào)將帶來何種影響？東方金誠首席宏觀分析師王青對此表示，此舉將有效降低改善性需求的購房門檻。

　　民生銀行(600016)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬?qū)Υ吮硎�，此前�?17”政策已初步調(diào)降首套最低房貸首付比例至15%，本次進(jìn)一步將二套房貸首付比例從25%下調(diào)至15%，調(diào)整相對側(cè)重二套房貸，有助于進(jìn)一步降低購房門檻和刺激多樣化的改善性住房需求。

　　58安居客研究院院長張波則表示：“本輪二套房首付調(diào)整，已降至2000年以來二套首付最低，直接統(tǒng)一了首套和二套的首付比例，也體現(xiàn)出國家對于各類自住性買房需求的保護(hù)，預(yù)示著房地產(chǎn)市場將有望不斷走出低谷，市場復(fù)蘇的力度或不斷增強(qiáng)�！�

　　易居研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，本次對于二套房或改善型住房，落實(shí)了寬松的首付比例導(dǎo)向。之前二套房的首付比例雖然下調(diào)，但略高于首套房；但此次二套房首付比例下調(diào)至15%，通過降低二套房首付比例和購房門檻，有助于促進(jìn)改善型住房入市。

　　經(jīng)進(jìn)一步測算，嚴(yán)躍進(jìn)表示：“若是一個家庭認(rèn)購一套總價200萬元的二套房，過去首付款需要50萬元，但現(xiàn)在降至30萬元，直接減少20萬元，會激活不少改善型或換房需求�！�

　　央行稱初期在本行內(nèi)實(shí)施轉(zhuǎn)按揭，

　　銀行需要時間進(jìn)行技術(shù)準(zhǔn)備

　　此前，市場對存量房貸利率調(diào)降路徑主要有兩種猜測，分別是“轉(zhuǎn)按揭”和“重定價”。

　　公開信息顯示，“轉(zhuǎn)按揭”即借款人將現(xiàn)有按揭貸款轉(zhuǎn)入其他銀行，并按照最新貸款要素重新簽訂按揭合同；“重定價”即存量按揭借款人與原貸款銀行內(nèi)部置換或重新協(xié)商房貸利率。

　　對于存量房貸跨行轉(zhuǎn)按揭，潘功勝回應(yīng)表示：“初期會先在本行內(nèi)實(shí)施轉(zhuǎn)按揭，下一步再考慮是否需要跨行轉(zhuǎn)按揭�！�

　　潘功勝還提醒，央行近期會正式發(fā)布文件，因涉及的借款人很多，銀行需要有一定時間進(jìn)行必要的技術(shù)準(zhǔn)備。

　　在王青看來，強(qiáng)調(diào)初期會在本行內(nèi)實(shí)施轉(zhuǎn)按揭主要是因?yàn)楫?dāng)前存量房貸仍屬銀行高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，允許跨行轉(zhuǎn)按揭，會加劇銀行之間的競爭，不利于房貸市場穩(wěn)定，特別是對存量房貸規(guī)模占比較高的大行會產(chǎn)生較為強(qiáng)烈的沖擊。

　　此外，潘功勝還在上述發(fā)布會上表示：“為進(jìn)一步增強(qiáng)對銀行和收購主體的市場化激勵，我們將保障性住房再貸款政策中人民銀行出資的比例，由原來的60%提高到100%。原來商業(yè)銀行放100億元，人民銀行提供60億元，現(xiàn)在商業(yè)銀行放100億元，人民銀行提供低成本資金100億元，加快推動商品房的去庫存進(jìn)程�！�

　　在支持收購房企存量土地方面，在將部分地方政府專項(xiàng)債券用于土地儲備基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。必要時也可以由人民銀行提供再貸款支持，目前正在與金融監(jiān)管總局一起研究這項(xiàng)政策。

　　同時，潘功勝表示：“將年底前到期的經(jīng)營性物業(yè)貸款和‘金融16條’這兩項(xiàng)政策文件延期到2026年底。原來這兩份文件是今年底到期，我們和金融監(jiān)管總局一起，把這兩份文件延長到2026年底�！�

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