9月29日晚間,人民銀行出臺最新政策,完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制,推動降低存量房貸利率。央行公告稱,允許變更房貸利率在LPR基礎上的加點幅度,并取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。
此外,市場利率定價自律機制將發(fā)布倡議,引導商業(yè)銀行于2024年10月31日前開展一次存量房貸利率批量調整。
東方金誠首席宏觀分析師王青指出,這次存量房貸利率下調落地速度快,超出市場預期。這是對9月26日中央政治局會議部署的一個迅速落實,釋放了兩個信號:一是加力提振居民消費,二是促進房地產市場止跌回穩(wěn)。
近期新老房貸利差矛盾再次累積擴大
9月29日,央行有關負責人在關于完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制有關問題答記者問中指出,隨著利率市場化改革不斷深化、房地產市場供求關系發(fā)生重大變化,現(xiàn)行房貸利率定價機制也暴露出一些不足,人民群眾反映較為強烈,迫切需要調整優(yōu)化。
根據(jù)合同約定,房貸在LPR基礎上的加點部分在合同期限內固定不變。房貸合同期限普遍較長,固定的加點幅度無法反映借款人信用、市場供需等因素變化,一旦市場形勢發(fā)生轉變,容易造成新老房貸利差擴大。隨著利率市場化改革不斷深化,需要優(yōu)化制度設計,促進商業(yè)銀行和借款人以適當方式變更合同。該負責人表示,“2023年8月,為充分響應群眾訴求,本著急用先行的原則,央行會同金融監(jiān)管總局引導商業(yè)銀行,采用協(xié)商變更合同利率等方式批量調整了存量房貸利率,取得較好效果!
他指出,由于現(xiàn)行房貸利率定價機制下加點幅度不能自主調整,近期新老房貸利差矛盾再次累積擴大。商業(yè)銀行將通過行業(yè)自律協(xié)調一致,對符合條件的存量房貸再開展一次批量調整,將利率降至全國新發(fā)放房貸利率附近。但上述方式治標不治本,要從根本上解決新老房貸利差問題,還需要通過深化利率市場化改革,在維護合同嚴肅性的同時,破除制度性障礙,促進商業(yè)銀行、借款人雙方基于市場化原則自主協(xié)商、動態(tài)調整。
記者注意到,國務院新聞辦公室于2024年9月24日舉行新聞發(fā)布會。發(fā)布會上,央行行長潘功勝現(xiàn)場宣布了三大“政策包”:第一,降低存款準備金率和政策利率,并帶動市場基準利率下行;第二,降低存量房貸利率,并統(tǒng)一房貸的最低首付比例;第三,創(chuàng)設新的貨幣政策工具,支持股票市場穩(wěn)定發(fā)展。
在降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例方面,潘功勝介紹,將引導商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近,預計平均降幅大約在0.5個百分點;統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例,將全國層面的二套房貸款最低首付比例由當前的25%下調到15%;將5月份人民銀行創(chuàng)設的3000億元保障性住房再貸款,中央銀行資金的支持比例由原來的60%提高到100%,增強對銀行和收購主體的市場化激勵;將年底前到期的經營性物業(yè)貸款和“金融16條”這兩項政策文件延期到2026年底。
潘功勝指出,下調存量房貸利率將減少銀行的利息收入,但也會減少客戶的提前還款。銀行下調存量房貸利率,有利于進一步降低借款人房貸利息支出,預計這一項政策將惠及5000萬戶家庭,1.5億人口,平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)大概1500億元,這有助于促進擴大消費和投資,也有利于減少提前還貸行為,同時還可以壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間,保護金融消費者的合法權益,維護房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
專家:將進一步緩解潛在的“提前還貸潮”
根據(jù)央行公告,最新政策調整的主要內容可概括為以下幾點。
一是允許變更房貸利率在LPR基礎上的加點幅度。借貸雙方可通過協(xié)商變更合同等方式調整加點幅度,以更準確體現(xiàn)市場供求、借款人風險溢價等因素變化。后續(xù),市場競爭機制可促使商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商、適時調整加點幅度,不需要等到新老房貸利差積累較大后再由商業(yè)銀行進行批量調整,能夠漸進有序緩釋矛盾,并維護合同嚴肅性。
二是取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起,新簽訂合同的浮動利率房貸,與除房貸之外的其余浮動利率貸款保持一致,可由借貸雙方自主協(xié)商確定重定價周期。符合條件的存量房貸借款人在與商業(yè)銀行協(xié)商調整房貸利率加點幅度的同時,也可調整重定價周期,使存量房貸利率及時反映定價基準(LPR)的變化,暢通貨幣政策傳導。
此外,市場利率定價自律機制將發(fā)布倡議,引導商業(yè)銀行于2024年10月31日前開展一次存量房貸利率批量調整。各商業(yè)銀行將發(fā)布有關公告和批量調整細則,統(tǒng)一調降房貸利率在LPR基礎上的加點幅度,并盡可能為借款人提供便利。絕大多數(shù)借款人可通過網上銀行、手機銀行等渠道完成“一鍵式操作”,無需到商業(yè)銀行網點辦理,具體請及時關注承貸商業(yè)銀行官方平臺發(fā)布的有關信息。批量調整完成后,借貸雙方還可按照央行公告,基于市場化原則自主協(xié)商、動態(tài)調整存量房貸利率。
9月29日晚間,工行、農行、中行、建行、交行等國有五大行已發(fā)布公告,將調整存量個人住房貸款利率。上述銀行均表示,正在依法有序推進降低存量商業(yè)性個人住房貸款利率工作,擬于2024年10月12日通過各自官方網站、官方微信公眾號、貸款經辦行等渠道發(fā)布具體實施細則。據(jù)悉,各行均宣布將在2024年10月31日前對存量房貸利率實施批量調整。
東方金誠首席宏觀分析師王青指出,這次的房貸利率下調要在10月31日之前完成,覆蓋首套和二套房貸利率,去年首輪房貸利率下調,它只覆蓋首套房貸利率,這次的范圍拓展了。從11月1日起,客戶可以和銀行重新協(xié)商存量房貸利率重定價周期。原來是每年只有一次。這次每個季度、每半年或者每一年都可以調整一次。
王青說,此政策的積極意義就在于縮短了存量房貸利率調整周期。接下來,存量房貸利率和新發(fā)放房貸利率之間的聯(lián)動性會進一步增強,消除了因新、老房貸利差提前償還房貸的必要性,能夠進一步緩解潛在的“提前還貸潮”。相當于給存量房貸家庭吃下定心丸,這有利于促進房地產市場盡快止跌回穩(wěn),避免影響居民消費。
每日經濟新聞
【免責聲明】本文僅代表作者本人觀點,與和訊網無關。和訊網站對文中陳述、觀點判斷保持中立,不對所包含內容的準確性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保證。請讀者僅作參考,并請自行承擔全部責任。郵箱:news_center@staff.hexun.com
最新評論