10月12日，工商銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行等多家商業(yè)銀行集中發(fā)布2024年存量個人住房貸款利率調(diào)整的公告，介紹具體細則，是目前為止此輪存量房貸調(diào)整最為詳細和全面的指引。
以農(nóng)業(yè)銀行為例，調(diào)整范圍為該行已發(fā)放的首套、二套及以上存量房貸。農(nóng)業(yè)銀行在目前已取消新發(fā)放房貸利率加點下限的地區(qū)，對于在貸款市場報價利率（LPR）基礎上加點幅度高于-30BP的存量房貸（含首套、二套及以上），將其加點幅度調(diào)整為-30BP。對于在LPR基礎上加點幅度不高于-30BP的，不作調(diào)整。
此輪存量房貸調(diào)整有其政策背景。9月29日，中國人民銀行發(fā)文引導商業(yè)銀行于10月31日前開展一次存量房貸利率批量調(diào)整。市場利率定價自律機制隨后對外發(fā)布《關于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》。
10月25日起批量調(diào)整
10月12日，農(nóng)業(yè)銀行在公告中披露，最新調(diào)整規(guī)則為：
（一）在目前已取消新發(fā)放房貸利率加點下限的地區(qū)，對于在貸款市場報價利率（LPR）基礎上加點幅度高于-30BP的存量房貸（含首套、二套及以上），將其加點幅度調(diào)整為-30BP。對于在LPR基礎上加點幅度不高于-30BP的，不作調(diào)整。
（二）在目前存在新發(fā)放房貸利率加點下限的北京、上海、深圳等地區(qū)，對于在LPR基礎上加點幅度高于-30BP的存量房貸（含首套、二套及以上），將其加點幅度調(diào)整為-30BP，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放房貸利率加點下限。對于在LPR基礎上加點幅度不高于-30BP或不高于加點下限的，不作調(diào)整。
根據(jù)農(nóng)業(yè)銀行公告，為便利客戶，對符合本次利率調(diào)整政策的存量房貸，該行將于2024年10月25日起主動進行批量調(diào)整，無需客戶申請。
存量房貸利率下調(diào)將于調(diào)整當日生效，生效日起按照新的利率加點幅度執(zhí)行。此次存量房貸利率調(diào)整不溯及既往，之前的房貸利息不作調(diào)整。
農(nóng)業(yè)銀行將在手機銀行、貸款經(jīng)辦行、官方客服熱線、營業(yè)網(wǎng)點等渠道提供利率調(diào)整結(jié)果查詢等服務，借款人可于2024年10月25日起進行查詢。
對固定利率或參考貸款基準利率定價的房貸者，需先申請轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準的浮動利率貸款，符合本次利率調(diào)整政策的，再按前述規(guī)則進行利率調(diào)整；未申請轉(zhuǎn)換的，將無法辦理。
需進行利率定價轉(zhuǎn)換的房貸者，可在2024年10月22日（不含）之前，通過農(nóng)業(yè)銀行手機銀行或貸款經(jīng)辦行提出轉(zhuǎn)換申請，符合本次利率調(diào)整政策的，納入2024年10月25日批量調(diào)整范圍；之后提出轉(zhuǎn)換申請的，該行將于2024年10月25日（不含）之后及時辦理轉(zhuǎn)換手續(xù)，符合利率調(diào)整政策的，按照有關要求進行利率調(diào)整。
對于目前存在首套、二套及以上新發(fā)放房貸利率加點下限的北京、上海、深圳等地區(qū)，已符合二套轉(zhuǎn)首套住房貸款標準的房貸客戶，可通過農(nóng)業(yè)銀行手機銀行或貸款經(jīng)辦行提出申請。具體以當?shù)卣咭鬄闇�，詳情咨詢貸款經(jīng)辦行。
本次存量房貸利率調(diào)整范圍不包括：個人住房公積金貸款（含組合貸中公積金貸款部分）、個人商業(yè)用房貸款（含商住兩用房貸款），以及其他不符合要求的個人貸款。
取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制
除了農(nóng)業(yè)銀行外，10月12日上午，中國銀行、工商銀行、郵儲銀行、建設銀行、交通銀行均相應發(fā)布存量房貸利率調(diào)整公告，目前看核心內(nèi)容無大的差別。
其中各大行均提醒，本次存量房貸利率調(diào)整過程中，銀行不收取任何費用，沒有委托官方渠道以外的任何機構(gòu)、人員代為辦理，請廣大客戶謹防各種形式的詐騙活動，保障財產(chǎn)和信息安全。
本輪存量房貸調(diào)整主要依據(jù)于《中國人民銀行公告〔2024〕第11號》（下稱《公告》）和市場利率定價自律機制《關于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》。
《公告》提出，借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可以選擇固定利率或浮動利率作為定價方式。合同約定為固定利率的，利率水平在合同期保持不變。合同約定為浮動利率的，利率以最近一個月貸款市場報價利率為定價基準加點形成（加點可為負值），加點幅度應體現(xiàn)市場供求、借款人風險溢價等因素。
此外，《公告》指出，自2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的，商業(yè)性個人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定重定價周期。在利率重定價日，定價基準調(diào)整為最近一個月貸款市場報價利率。利率重定價周期及調(diào)整方式應在貸款合同中明確。
總結(jié)而言，此次公告調(diào)整優(yōu)化的主要內(nèi)容是包括兩方面：
一是允許變更房貸利率在LPR基礎上的加點幅度。借貸雙方可通過協(xié)商變更合同等方式調(diào)整加點幅度，以更準確體現(xiàn)市場供求、借款人風險溢價等因素變化。后續(xù)，市場競爭機制可促使商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商、適時調(diào)整加點幅度，不需要等到新老房貸利差積累較大后再由商業(yè)銀行進行批量調(diào)整，能夠漸進有序緩釋矛盾，并維護合同嚴肅性。
二是取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動利率房貸，與除房貸之外的其余浮動利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協(xié)商確定重定價周期。符合條件的存量房貸借款人在與商業(yè)銀行協(xié)商調(diào)整房貸利率加點幅度的同時，也可調(diào)整重定價周期，使存量房貸利率及時反映定價基準（LPR）的變化，暢通貨幣政策傳導。
市場利率定價自律機制發(fā)布倡議
在人民銀行發(fā)布公告當日，市場利率定價自律機制發(fā)布《關于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》，其中提出，按照中央政治局會議精神，為回應群眾關切，現(xiàn)就批量調(diào)整存量商業(yè)性個人住房貸款（以下簡稱房貸）利率有關事宜倡議如下。
第一，本倡議發(fā)布后，各商業(yè)銀行應認真落實倡議要求，抓緊制定實施方案，主要商業(yè)銀行原則上應于倡議發(fā)布當日對外發(fā)布公告，不晚于10月12日發(fā)布操作細則，及時回應客戶關切。
第二，各商業(yè)銀行原則上應于2024年10月31日前統(tǒng)一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調(diào)整，對于LPR基礎上加點幅度高于-30BP的存量房貸，將其加點幅度調(diào)整為不低于-30BP，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限（如有）。
第三，各商業(yè)銀行應盡快完成合同文本變更、系統(tǒng)改造等前期準備工作，確保如期完成存量房貸利率調(diào)整相關工作。鼓勵商業(yè)銀行通過網(wǎng)上銀行、手機銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理，為借款人提供便利。
第四，各省級市場利率定價自律機制要統(tǒng)籌做好、穩(wěn)妥推進轄內(nèi)存量房貸利率批量調(diào)整有關工作，有效維護市場秩序，切實保障借貸雙方合法權(quán)益。
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