近來,多家銀行在產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓公告,將所持抵押房產(chǎn)打折轉(zhuǎn)讓。同時(shí),下半年地方金融機(jī)構(gòu)抵債資產(chǎn)拍賣處置加速,公開資料顯示僅7月份以來,就有20余家銀行發(fā)布抵債資產(chǎn)拍賣公告或拍賣招標(biāo)公告,主要為農(nóng)商銀行和農(nóng)信社等地方,涉及資產(chǎn)包也以住宅、商鋪、辦公等房產(chǎn)為主。
多位銀行業(yè)務(wù)人士認(rèn)為,疫情影響下以固定資產(chǎn)抵押貸款的中小微企業(yè)運(yùn)營(yíng)困難、斷貸風(fēng)險(xiǎn)加劇,房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定上升,銀行為緩解自身壓力、控制風(fēng)險(xiǎn),加快了對(duì)房產(chǎn)等抵債地產(chǎn)的處置力度和速度。
抵債資產(chǎn)加速出清的同時(shí),拍賣房產(chǎn)交易后問題頻發(fā)。分析人士指出,大多拍賣的房產(chǎn)存在產(chǎn)權(quán)糾紛、租賃、抵押貸款等問題,對(duì)于普通購(gòu)房者來說不可控風(fēng)險(xiǎn)太高,甄別難度大,參與競(jìng)拍應(yīng)更加審慎。
抵債房產(chǎn)處置提速
近來,各地銀行抵債房產(chǎn)處置加速。
據(jù)重慶產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)公告顯示,僅9月11日至今重慶農(nóng)商銀行就掛牌近20項(xiàng)房產(chǎn)拍賣項(xiàng)目,其中多為抵債資產(chǎn)。哈爾濱銀行于9月11日在大連產(chǎn)權(quán)交易所連發(fā)5份抵債資產(chǎn)處置公告。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者從各地產(chǎn)權(quán)交易所公告初步統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),僅9月份以來就有十余家銀行發(fā)布抵押房產(chǎn)或土地的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓公告,其中多為地方銀行及股份制銀行地方分支行。
此外,下半年以來農(nóng)商銀行、農(nóng)信社等地方金融機(jī)構(gòu)抵債資產(chǎn)拍賣處置愈加密集。據(jù)公開信息初步統(tǒng)計(jì),7月份以來,有20余家銀行發(fā)布抵債資產(chǎn)拍賣公告或拍賣招標(biāo)公告,涉及資產(chǎn)包也以住宅、商鋪、辦公等房產(chǎn)為主。
如廣東連州農(nóng)商銀行近日發(fā)布公告稱,將于10月9日至10月10日在淘寶資產(chǎn)競(jìng)價(jià)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上對(duì)包括商鋪、寫字樓、住宅共133處抵債資產(chǎn)包掛牌出售,掛牌價(jià)格8000余萬元。沈北農(nóng)商銀行也于近日披露85處住宅、寫字樓、商鋪、工廠等抵債房產(chǎn)拍賣公告。
上海某資產(chǎn)管理公司不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)總經(jīng)理告訴記者,近兩年來商業(yè)銀行尤其地方銀行資產(chǎn)質(zhì)量壓力較大,為緩解資本和監(jiān)管壓力,出表意愿強(qiáng)烈;以前更愿意打包轉(zhuǎn)讓給第三方資管公司,加快資金回籠,但隨著監(jiān)管趨嚴(yán),銀行打包出售不良資產(chǎn)的合規(guī)限制不斷細(xì)化,去年以來各地方銀行紛紛加強(qiáng)了訴訟清收力度。“今年受疫情影響,貸款逾期風(fēng)險(xiǎn)加劇,銀行通過訴訟、拍賣手段處置不良資產(chǎn)的步伐也在加快!
某城商銀行對(duì)公業(yè)務(wù)經(jīng)理透露,疫情后房抵貸斷貸的風(fēng)險(xiǎn)上升比較明顯,銀行為了緩解不良?jí)毫,已?jīng)加大了對(duì)這些不良債權(quán)抵債資產(chǎn)的處置!安贿^一般的房貸業(yè)務(wù)影響并不明顯,房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定,即便有些業(yè)主出現(xiàn)資金鏈緊張無法還貸,也會(huì)考慮直接賣掉還貸。”
某股份制銀行廣州一支行負(fù)責(zé)人透露,目前風(fēng)險(xiǎn)較高的主要還是抵押貸款的業(yè)務(wù),6月份以來斷貸的情況比之前明顯多了一些,但暫時(shí)還沒明顯體現(xiàn),主要是近來銀行讓利等系列政策的推進(jìn)延后了小微企抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn),可能年底斷貸情況會(huì)加劇。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,近來被拍賣的房產(chǎn)明顯增多,基本都是一些做了抵押貸款的企業(yè)主經(jīng)營(yíng)困難資金鏈斷裂導(dǎo)致的,主要分布于一二線城市小微企業(yè)較為集中的地區(qū);整體來看銀行債權(quán)的占比并不高,但也有上升趨勢(shì)。
廣東經(jīng)國(guó)律師事務(wù)所律師付愛玲認(rèn)為,從房產(chǎn)拍賣情況來看,近來銀行處置的數(shù)量逐年上升,主要原因在于抵押房產(chǎn)資產(chǎn)處置緩慢的成本過高,抵債資產(chǎn)變現(xiàn)縮水,且經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)下房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定性增強(qiáng),因此逾期壓力上升的情況下,銀行加快抵押房產(chǎn)資產(chǎn)的處置,以更好地控制風(fēng)險(xiǎn)。
拍賣房產(chǎn)問題頻發(fā)
銀行抵債房產(chǎn)加速出清的同時(shí),拍賣房產(chǎn)交易后問題頻發(fā)。
近日,廣州銀行被媒體曝出此前在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售的200余套房產(chǎn)資產(chǎn)包中,有19套房產(chǎn)因交易后被第三方公司強(qiáng)迫繳納高額續(xù)建費(fèi)及利息,導(dǎo)致購(gòu)房者交易完成一年多仍拿不到房產(chǎn)證。
另有廣州的王女士向記者透露,其于2019年7月在阿里淘寶司法拍賣官網(wǎng)上競(jìng)拍的一套商用房產(chǎn)交易后至今仍不能收房,盡管其已持有房產(chǎn)證,卻一直被第三方強(qiáng)行占用。
張大偉指出,拍賣的房產(chǎn)大部分有一些產(chǎn)權(quán)瑕疵、投資等問題的房產(chǎn),盡管平均下來價(jià)格會(huì)比市場(chǎng)價(jià)低,但不能做按揭,即使貸款也會(huì)有周期等多方面限制,且大部分都存在產(chǎn)權(quán)瑕疵,對(duì)于普通購(gòu)房者來說,不可控風(fēng)險(xiǎn)太高,因此并不適合普通購(gòu)房者購(gòu)買。
付愛玲也表示,拍賣房產(chǎn)存在居住權(quán)限、租賃、欠費(fèi)、保證金、抵押貸款等多方面的風(fēng)險(xiǎn)!霸谂馁u房的交易中,一定要查清該拍賣房是否為有居住權(quán)的房屋,否則買家只能等到居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡后,才能對(duì)該房屋進(jìn)行占有、使用!
張大偉還指出,很多拍賣房都有抵押貸款情況,也有些房產(chǎn)可能存在產(chǎn)權(quán)不清晰等遺留問題,對(duì)于普通購(gòu)房者來說風(fēng)險(xiǎn)把控的難度非常大。
付愛玲認(rèn)為,要全面調(diào)查被拍賣的房屋,包括被拍賣房屋的基本情況、拍賣公告、被拍賣房屋的司法文書及評(píng)估報(bào)告,最好前往相關(guān)部門了解稅務(wù)負(fù)擔(dān)、欠費(fèi)情況等,同時(shí)競(jìng)買人還需要親自去現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地看房。
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