樓市寒冬之際，一線城市的限購(gòu)限貸政策也出現(xiàn)了松動(dòng)的新信號(hào)。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從北京的一名房產(chǎn)中介處了解到，最近有多人來(lái)詢問如何辦理接力貸，是否可以據(jù)此重新獲得首套購(gòu)房資質(zhì)。所謂“接力貸”，是指以父母購(gòu)房資格買房，父母作為主借款人和子女作為共同借款人，一起承擔(dān)還貸責(zé)任。
與之同時(shí)，記者走訪北京多家銀行，除個(gè)別銀行外，多家銀行承認(rèn)可以辦理“接力貸”。
據(jù)了解，北京的首套購(gòu)房資質(zhì)十分珍貴，購(gòu)買首套房的首付比例、貸款利率、交易稅費(fèi)都顯著低于二套�！安豢鋸埖卣f(shuō)，北京的首套資質(zhì)至少價(jià)值50萬(wàn)。”另一位中介對(duì)記者表示。
根據(jù)北京現(xiàn)行的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，居民家庭名下在北京市已擁有1套房，以及在北京市無(wú)房但有貸款記錄的，按二套房貸政策執(zhí)行，購(gòu)買普通自住房的首付款比例不低于60%，購(gòu)買非普通自住房的首付款比例不低于80%。
首套購(gòu)房者的首付比例則顯著較低。 根據(jù)北京最新的購(gòu)房政策，居民家庭名下在本市無(wú)住房且無(wú)商業(yè)性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買普通自住房的執(zhí)行現(xiàn)行首套房政策，即首付款比例不低于35%，購(gòu)買非普通自住房的首付款比例不低于40%。
重新獲得首套資質(zhì)，則意味著購(gòu)買北京樓盤的門檻可能會(huì)下降幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)。
限購(gòu)限貸政策打開缺口
作為樓市調(diào)控政策風(fēng)向標(biāo)的北京，近期出臺(tái)了針對(duì)60歲及以上老人貸款買房的定向調(diào)整政策，引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。不過由于首付比例、貸款優(yōu)惠利率和子女共同還貸的“優(yōu)惠政策”僅限于三個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目，該政策引發(fā)的市場(chǎng)水花有限。
8月4日，北京住建委發(fā)布消息，對(duì)中心城區(qū)老年家庭(60周歲及以上)購(gòu)買昌平區(qū)平西府、順義區(qū)福環(huán)、順義區(qū)薛大人莊三宗試點(diǎn)項(xiàng)目，并把戶口遷至試點(diǎn)項(xiàng)目所在地的，給予一定的支持政策。
北京住建委提出了三項(xiàng)措施：老年家庭名下無(wú)住房且無(wú)在途貸款的，購(gòu)買試點(diǎn)項(xiàng)目普通住房執(zhí)行首付比例35%、非普通住房執(zhí)行首付比例40%，以及相應(yīng)的貸款優(yōu)惠利率；購(gòu)買試點(diǎn)項(xiàng)目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%執(zhí)行；其子女可作為共同借款人申請(qǐng)貸款。
針對(duì)該新政，不少網(wǎng)友和行業(yè)人士點(diǎn)評(píng)為“接力貸再現(xiàn)”。
另?yè)?jù)媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京市部分銀行在其他非試點(diǎn)項(xiàng)目也可以做接力貸業(yè)務(wù)，即父母可以作為主借款人，子女作為共同借款人，只要父母具備北京購(gòu)房資格，父母和子女的收入總計(jì)不低于所還月供的2倍即可。
一名房產(chǎn)中介對(duì)記者表示，只要父母年齡小于70歲，具有北京購(gòu)房資質(zhì)，名下沒有北京住房且全國(guó)范圍內(nèi)沒有貸款記錄的，就可以和子女一起向銀行申請(qǐng)接力貸并享受首套優(yōu)惠。但是，子女和父母的每月流水必須要能夠覆蓋兩倍的月供。接力貸并不限于之前住建委提到的三個(gè)項(xiàng)目，只要和中介公司有合作的銀行都可以做。
記者在北京以客戶身份向中國(guó)銀行(601988)、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、交通銀行及中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行的客戶經(jīng)理進(jìn)行咨詢，除中國(guó)銀行外，其他五家國(guó)有大行均明確回復(fù)可以做接力貸。從各行的回復(fù)來(lái)看，借款人最大年齡一般是70周歲，但年齡并非硬性指標(biāo)，最主要還是看父母和子女的整體資質(zhì)。
建行一名專門負(fù)責(zé)房貸業(yè)務(wù)的客戶經(jīng)理對(duì)記者表示，建行的接力貸一般能批到16-25年，25年是最長(zhǎng)的年限。實(shí)際情況中能批下來(lái)的貸款年限與房齡、父母年齡和子女的資質(zhì)都有關(guān)系，是一個(gè)靈活的、整體的評(píng)估過程。此外，父母和子女的整體收入至少要覆蓋兩個(gè)家庭所有月供的兩倍，這是一個(gè)硬性指標(biāo)，如果達(dá)不到就一票否決。
記者多方了解到，具備北京購(gòu)房資質(zhì)和整體收入大于月供兩倍以上是五家國(guó)有大行的共同要求。其中，子女名下有房產(chǎn)不會(huì)影響父母的首套購(gòu)房資質(zhì)，甚至在特殊情況下還是一個(gè)貸款加分項(xiàng)。但是，子女名下的房產(chǎn)如果有貸款，該筆貸款的月供也會(huì)被計(jì)入總負(fù)債。兩個(gè)家庭一共的月流水必須要能夠覆蓋兩個(gè)家庭所有房產(chǎn)貸款月供的兩倍。
另外，農(nóng)行、工行、交行和郵儲(chǔ)銀行的客戶經(jīng)理都告訴記者，父母至少一方要有退休金才能申請(qǐng)接力貸。
記者采訪發(fā)現(xiàn)，中國(guó)銀行對(duì)待有關(guān)接力貸的咨詢尤為謹(jǐn)慎。一位中國(guó)銀行支行客戶經(jīng)理對(duì)記者表示，“接力貸的說(shuō)法并不準(zhǔn)確，更準(zhǔn)確的說(shuō)法應(yīng)該是共同借款人。在主借款人資質(zhì)不夠的情況，年輕的、有固定收入還款來(lái)源的子女可以作為共同借款人。但是房產(chǎn)的所有權(quán)還是在父母，房本上寫的也是父母的名字。”
另一位中國(guó)銀行專門負(fù)責(zé)房貸業(yè)務(wù)的客戶經(jīng)理告訴記者，“中國(guó)銀行沒有接力貸。父母購(gòu)房需要父母有正常的收入證明，子女最多只能提供擔(dān)保�！�
股份行的貸款政策則略有不同。招商銀行(600036)客戶經(jīng)理對(duì)記者表示， 招商銀行辦理“接力貸”要求父母年齡在70歲以下， 貸款年限一般是15年。 如果子女資質(zhì)比較好，比如工作單位在國(guó)企央企事業(yè)單位，貸款最長(zhǎng)可以貸到20年。子女和父母一共的月流水也要覆蓋兩個(gè)家庭月供的2倍。
民生銀行(600016)客戶經(jīng)理對(duì)記者表示，該行的申請(qǐng)條件比較寬松，父母的年齡在75歲以下就可以做接力貸業(yè)務(wù)。民生銀行“接力貸”貸款年限最長(zhǎng)也是20年。老人最好要有退休金流水，總體的收入證明也要覆蓋月供的兩倍。
北京周泰律師事務(wù)所高級(jí)律師王若琳向記者指出，接力貸不算是新生事物，之前部分地區(qū)銀行就曾出現(xiàn)過，但因涉及違反限購(gòu)、限貸等政策一度被叫停。接力貸的一些優(yōu)惠政策，比如在首付比例上的優(yōu)惠，實(shí)際上是鼓勵(lì)子女通過父母的名額來(lái)買房，變相突破了我國(guó)的限購(gòu)限貸政策。目前北京接力貸試點(diǎn)項(xiàng)目的出現(xiàn)，會(huì)對(duì)樓市需求產(chǎn)生一定促進(jìn)作用，降低家庭的購(gòu)房資金壓力，也體現(xiàn)了對(duì)房產(chǎn)限購(gòu)、限貸政策的松動(dòng)。對(duì)于銀行而言，則會(huì)加大審核發(fā)放貸款的工作量。對(duì)購(gòu)房者而言，如子女本身就持有一套房產(chǎn)，參與接力貸意味著需要同時(shí)支付兩份房貸，如出現(xiàn)資金鏈緊張，則可能會(huì)導(dǎo)致斷供。
在上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、上海師范大學(xué)房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦看來(lái)，購(gòu)房作為家庭行為，父母子女共同借款購(gòu)房有助于激活市場(chǎng)需求，使家庭較早解決住房困難或改善住房條件，這一措施總體是有益于市場(chǎng)健康發(fā)展的。這種做法在一些城市的公積金貸款中也早有實(shí)施，即父母或子女買房，可以用對(duì)方的公積金還貸，對(duì)減輕購(gòu)房人還款壓力還是有一定幫助的。
銀行淡季下的“權(quán)宜之舉”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)記者表示，接力貸一般是子女已經(jīng)持有房產(chǎn)、購(gòu)房名額用盡時(shí)才會(huì)辦理，在過去房?jī)r(jià)上漲的年份里一度被視為炒房的手段。目前該類需求在市場(chǎng)上并不多，對(duì)樓市的影響也較為有限。近期接力貸又重新被提起，實(shí)際與銀行貸款投放需求不足、樓市亟需刺激有關(guān)。
“銀行額度吃緊的時(shí)候是不愿意做接力貸的，因?yàn)槭掷m(xù)特別麻煩，需要核驗(yàn)很多人的購(gòu)房資質(zhì)和收入證明等相關(guān)文件。現(xiàn)在接力貸重啟的一大原因就是銀行額度寬松，沒人貸款了，沒業(yè)務(wù)也要想辦法找業(yè)務(wù)做。”張大偉直言。
王若琳認(rèn)為，對(duì)于購(gòu)房者而言，因?yàn)榻恿J通常在房貸方面有一定的優(yōu)惠政策，比如更高的貸款比例，更低的貸款利率等，一方面減輕了家庭購(gòu)房的資金壓力，另一方面相當(dāng)于家庭通過接力貸突破了房產(chǎn)限購(gòu)、限貸政策。對(duì)于銀行而言，在近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的背景下，接力貸的出現(xiàn)也有利于提升銀行的業(yè)績(jī)，并分散放貸風(fēng)險(xiǎn)。
一位不愿透露姓名的資深地產(chǎn)人士對(duì)記者指出，銀行為了短期促進(jìn)信貸需求，通過接力貸的方式達(dá)到月供收入比的監(jiān)管目標(biāo)，一定程度上存在過度加杠桿的風(fēng)險(xiǎn)。老人的收入水平通常不穩(wěn)定，一個(gè)家庭借助老人的收入貸款，會(huì)激勵(lì)家庭過度貸款，為未來(lái)還貸風(fēng)險(xiǎn)埋下隱患。銀行為了吸引貸款，可以通過降低利息的方式，不應(yīng)該在貸款資質(zhì)上打擦邊球。
王若琳還提到了接力貸的法律風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于家庭而言，接力貸需要兩代人的共同參與，且房貸通常都是長(zhǎng)達(dá)幾十年的長(zhǎng)期貸款，子女和父母共同買一套房，如果出現(xiàn)爭(zhēng)執(zhí)糾紛，整個(gè)家庭成員都會(huì)牽涉其中。如父母在還貸期間去世，且去世的父母存在多個(gè)繼承人，很有可能會(huì)造成對(duì)房屋權(quán)屬的爭(zhēng)奪；再比如父母離婚，或子女與配偶離婚，多半也會(huì)涉及對(duì)房屋的分割等。另外，關(guān)于銀行與家庭成員之間的按揭貸款合同，也可能因違反了我國(guó)的房產(chǎn)限購(gòu)、限貸政策，而使協(xié)議的效力存在一定的不確定性，一旦發(fā)生爭(zhēng)議，各方的權(quán)益不一定能夠按約得到保障。
崔光燦也認(rèn)為，在當(dāng)前市場(chǎng)逐步趨于理性的情況下，建議家庭購(gòu)房仍堅(jiān)持自住為主，合理規(guī)劃未來(lái)現(xiàn)金流，不要將該接力貸用于投資購(gòu)房，以免產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，雖然是家庭內(nèi)部關(guān)系，仍建議在購(gòu)房前明晰債權(quán)債務(wù)關(guān)系，以免造成后期不必要的糾紛。
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