住房按揭,可以說是普通老百姓(603883)一生當(dāng)中能夠從銀行獲得低成本資金的為數(shù)不多的機會之一。
今年以來,關(guān)于是否要提前還款的話題成為討論熱點,在內(nèi)外各種因素的交織影響下,居民開啟了主動“降杠桿”模式。
與此同步的是今年LPR(貸款市場報價利率)已下調(diào)3次,下調(diào)頻率趕上2019年,但5年期以上LPR累計下調(diào)35BP,早已超過2019年的5BP。
業(yè)內(nèi)還預(yù)計,接下來5年期LPR報價還有一定的下調(diào)空間。雖然已購房者的月供不會馬上發(fā)生變化,但待到明年“春暖花開”,月供壓力會進(jìn)一步減少。
那么,在這樣的背景下,提前還款還劃算嗎?
房貸利率總體呈下降趨勢
8月22日,最新一期LPR報價出爐,其中,1年期LPR為3.65%,較上期下調(diào)5個基點;5年期以上LPR為4.3%,較此前下降15個基點。
今年以來,央行已三度下調(diào)5年期以上LPR利率,與去年底的4.65%相比,5年期LPR已累計下調(diào)35個基點。
自2019年10月8日起,新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率均以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準(zhǔn)加點形成。此后,LPR利率一直穩(wěn)中有降。
3年時間,5年期LPR利率從最初的4.85%一直降到4.3%,在加點方面,房貸利率最高時一度加到140BP,首套房貸利率超過6%,如今,首套住房按揭基準(zhǔn)利率調(diào)整為不低于LPR減20個基點,也就是說,目前,最低的首套房貸利率理論上可以達(dá)到4.1%。
在廣州,多家銀行房貸利率緊跟LPR報價下調(diào),首套房貸利率大多為4.3%~4.5%(LPR+0BP至20BP),二套房貸利率則普遍為4.9%(LPR+60BP)。
不過,新的利率只適用于新發(fā)放的個人住房貸款,對于已購房者來說,月供不會馬上發(fā)生變化,要等到2023年,實際執(zhí)行利率將按照借款合同約定的重定價周期前最新的LPR調(diào)整而變化。
一般來說,有兩種調(diào)整方式:一種是固定日調(diào)整,即每年的1月1日為利率調(diào)整日;另一種是次年對應(yīng)的放款日調(diào)整,比如,客戶是5月1日放款的,那么,就要到次年的5月1日,按照最新的LPR報價情況而調(diào)整。
民生銀行(600016)就表示,其廣州地區(qū)新增審批的按揭客戶和已批未放的按揭客戶,放款執(zhí)行新的LPR;存量已放款的按揭客戶明年放款日執(zhí)行新的LPR。
當(dāng)然,相應(yīng)的調(diào)整也僅適用于選擇浮動利率的客戶,如果選擇了固定利率,則不會有變化調(diào)整。
提前還款需多方考量
總體來說,在釋放購房需求、提振房地產(chǎn)行業(yè)銷售的預(yù)期下,房貸利率總體呈現(xiàn)下降趨勢。
而在這樣的背景下,提前還款是否還有必要呢?
“提前還款肯定是有好處的,意味著部分按揭利息可以不用支付了!贝笤窗唇铱偨(jīng)理鄭大源對第一財經(jīng)記者說,不過,就個人而言,還要從四個方面去衡量。
一是購房時的貸款利率如何,如果申請房貸時的貸款利率較高,則有必要提前還款;而如果是公積金貸款,利率較低,提前還款意義不大;二是提前還款的資金來源和成本,如果恰好擁有一部分自有的閑置資金,提前還款也未嘗不可;三是資金的用途,提前還款的資金,是要規(guī)劃在接下來比較長的時間內(nèi)不會使用到這筆錢;四是資金有沒有盈利的空間,如果能夠找到比房貸利率更高的理財渠道,賺取利率差,則不需要考慮提前還款。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示,如果按照“按揭利率+手續(xù)費+物業(yè)管理費+折舊+機會成本”等計算,持有一套房產(chǎn)的成本一般在5%左右,如果找不到5%以上的理財,那么,提前還款可能就相當(dāng)于理財了。
“當(dāng)然,前提是未來沒有大筆的支出,收入可期且穩(wěn)定的情況下可以考慮提前還款!彼f。
對于提前還款的時點選擇,也是需要考量的。
市場流行的一種說法是,等額本息沒有超過貸款年限三分之一,等額本金沒有超過貸款年限四分之一,提前還款比較劃算。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對第一財經(jīng)分析,無論是等額本息或等額本金,事實上在貸款的前幾年所償還的資金中,大部分屬于利息,對本金的影響是比較小的,所以,如果要決定提前還款,就要選擇在貸款的前幾年提前還款,后期的利息支出就會少一些,比較劃算。而到了貸款年限的中后期,因為已經(jīng)償還了大部分利息,后面剩下的基本都是本金,因此提前還貸意義不大。
收不收違約金?
除此以外,銀行提前還款辦理手續(xù)的難易程度,也是需要考慮的,尤其是對于違約金(補償金)的收取。
8月初,交通銀行一則關(guān)于提前還款補償金收費調(diào)整的公告引起廣泛關(guān)注,公告稱,所有提前還款(包括全部和部分)均按照提前還款本金金額的1%收取補償金。
第一財經(jīng)在采訪中發(fā)現(xiàn),對于違約金(補償金)的收取,每家銀行、每個地區(qū)的不同分行乃至于銀行不同時期的態(tài)度都是不一樣的。
“我所了解的情況是,以前申請的房貸多數(shù)是需要支付罰息的,如今,新申請房貸大部分銀行是減免收取違約金的!编嵈笤凑f。
在貸款合同中,通常會列有在提前還款的情況下是否收取違約金(補償金)以及如何收取的條款,在廣州地區(qū),農(nóng)業(yè)銀行明確表示要收取違約金(補償金),“以前有一段時間是不收的,但今年是要收的。”農(nóng)業(yè)銀行一位工作人員對第一財經(jīng)說。
中國銀行(601988)也表示要按照合同中的約定收取違約金(補償金),但公積金貸款不收取違約金(補償金),且支持網(wǎng)上預(yù)約還款。
建設(shè)銀行一網(wǎng)點則表示不收取違約金(補償金),提前還款可以通過手機APP辦理,也可以通過柜臺辦理,其中,柜臺辦理要提前2個月預(yù)約,而通過手機APP辦理的周期要短一些。
銀行的按揭貸款合同中一般要求,辦理提前還款要提前30天申請,第一財經(jīng)采訪廣州多家銀行發(fā)現(xiàn),預(yù)約期均在1~1.5個月之間。
“如果辦理提前還款的手續(xù)等待時間比較長,超過兩個月,可能反而會打亂購房者償還計劃,最后就會顯得不劃算。唯有銀行手續(xù)簡單且違約金很少,提前還貸才確實可以考慮!眹(yán)躍進(jìn)說。
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