9月8日國務(wù)院專題會議所提“要繼續(xù)出臺增消費擴投資等階段性政策舉措”正式落地。
9月29日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。
“這一政策措施的出臺，有利于支持城市政府‘因城施策’用足用好政策工具箱，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在當(dāng)?shù)卣叻秶鷥?nèi)，銀行和客戶可協(xié)商確定具體的新發(fā)放首套住房貸款利率水平，有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求�！蓖ㄖQ。
值得注意的是，9月29日公開的央行貨幣政策委員會例會還提出要“降低個人消費信貸成本”、“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求”。分析認為，預(yù)計后續(xù)個人住房貸款利率仍有下行空間。目前5年期以上LPR為4.3%。
部分城市房貸利率年底前可突破下限
我國房地產(chǎn)市場區(qū)域特征明顯，個人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策原則，采用了全國、城市、銀行三層的定價機制。
以利率下限為例，全國層面首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限的LPR，二套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點，這是全國都要遵守的下限政策；人民銀行各省分支機構(gòu)按照因城施策原則，指導(dǎo)省級市場利率定價自律機制，在全國政策下限基礎(chǔ)上，確定轄內(nèi)每個城市的貸款利率加點下限，這是本城市范圍內(nèi)都要遵守的下限，實踐中，多數(shù)城市直接采用了全國下限，沒有額外再做加點要求；銀行結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況和信貸條件等，明確利率的定價規(guī)則，在各城市利率政策下限基礎(chǔ)上，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值，這是完全市場化的經(jīng)營決策。
9月20日，央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布顯示，5年期以上LPR為4.3%。在下一次發(fā)布LPR之前有效。
今年5月，央行、銀保監(jiān)會曾發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，提出對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
此次文件發(fā)布后，這意味著個人住房貸款利率可以突破4.1%的下限要求。
不過，上述文件還框定了個人住房貸款利率可以突破4.1%的下限要求的城市和時間范圍：對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限；且限定在2022年底前，即今年四季度的3個月時間。
“此次下調(diào)主要是針對房地產(chǎn)市場疲軟的城市，這也說明今年三季度尤其是7-8月份房地產(chǎn)市場行情較為疲軟，頗受高層關(guān)注。尤其是此類城市購房者依然認為房貸利率過高，所以繼續(xù)降低利率成為大眾的呼聲。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此類政策出臺，勢必使得銀行的自主權(quán)增大，四季度將迎來新一輪房貸降息潮，有助于降低房貸成本和提振市場交易行情。
5年期以上LPR仍有下行空間
融360數(shù)字科技研究院日前發(fā)布的報告顯示，2022年8月（數(shù)據(jù)監(jiān)測期為2022年7月20日-2022年8月18日）監(jiān)測的42個城市，已經(jīng)有33個城市最低可執(zhí)行全國房貸利率下限水平，30個城市主流房貸利率為全國下限水平。
8月22日LPR調(diào)降后，截至8月24日，42個城市中，至少有37個城市已經(jīng)有銀行將房貸利率跟降15BP，普遍開始執(zhí)行最新房貸利率下限（首套4.1%，二套4.9%）。
值得注意的是，央行貨幣政策委員會2022年第三季度（總第98次）例會提出，要推動降低企業(yè)綜合融資成本和個人消費信貸成本。
“推動降低個人消費信貸成本，這一表述在8月18日國務(wù)院常務(wù)會議已有提及，但在央行貨幣例會通稿中是首次�！�廣發(fā)證券(000776)銀行分析師王先爽表示，我國個人消費貸款中7成是住房貸款（截至6月末，住戶消費性貸款55.5萬億，其中個人住房貸款余額38.9萬億元），其他消費貸款可能也與住房相關(guān)（比如裝修貸），所以推動降低個人消費信貸成本也屬于穩(wěn)地產(chǎn)政策，考慮到當(dāng)前地產(chǎn)銷售供需關(guān)系和政策意圖，預(yù)計后續(xù)個人住房貸款利率仍有下行空間。
東方金誠首席宏觀分析師王青表示，本次例會通稿在房地產(chǎn)方面的著墨明顯多于二季度，除了重申“維護住房消費者合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”外，新增“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，推動‘保交樓’專項借款加快落地使用并視需要適當(dāng)加大力度，引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持”等內(nèi)容。
“接下來以‘保交樓’為重點，房地產(chǎn)供給端支持政策會明顯發(fā)力，房地產(chǎn)開發(fā)貸同比下行勢頭會有所緩和，這會有助于改善市場預(yù)期；與此同時，四季度5年期以上LPR報價還可能出現(xiàn)一定幅度下調(diào)，進而帶動樓市最快在年底前后出現(xiàn)趨勢性回暖勢頭。這將是四季度穩(wěn)增長、控風(fēng)險的一個主要著力點。”王青認為。
日前召開的穩(wěn)經(jīng)濟大盤四季度工作推進會議也提出，因城施策運用政策工具箱中的工具，支持剛性和改善性住房需求，實施好保交樓政策。各地要結(jié)合實際加大政策落實和配套力度，確保項目建設(shè)工程質(zhì)量。經(jīng)濟大省要發(fā)揮穩(wěn)經(jīng)濟挑大梁作用。
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