時隔一周，監(jiān)管部門再次發(fā)聲穩(wěn)地產(chǎn)！
2022年11月21日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會，研究部署金融支持穩(wěn)經(jīng)濟大盤政策措施落實工作。
會議強調(diào)，要全面落實房地產(chǎn)長效機制，因城施策實施好差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求。保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)貸款投放，支持個人住房貸款合理需求，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資在保證債權(quán)安全的前提下合理展期。用好民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”）支持民營房企發(fā)債融資。完善保交樓專項借款新增配套融資的法律保障、監(jiān)管政策支持等，推動“保交樓”工作加快落實，維護住房消費者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
同日，人民銀行行長易綱在2022年金融街(000402)論壇年會上講話稱，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)很多上下游行業(yè)，其良性循環(huán)對經(jīng)濟健康發(fā)展具有重要意義。當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些調(diào)整，我們配合有關(guān)部門和地方政府，“一城一策”用好政策工具箱，降低了個人住房貸款利率和首付比例，支持剛性和改善性住房需求。針對前期一些房企風(fēng)險暴露導(dǎo)致逾期交房，我們出臺了2000億元“保交樓”專項借款，支持已售住房的建設(shè)交付，并研究設(shè)立了鼓勵商業(yè)銀行支持“保交樓”結(jié)構(gòu)性政策工具。最近我們擴大了支持民企發(fā)債的“第二支箭”，為民企發(fā)債提供風(fēng)險分擔(dān)，民營房地產(chǎn)企業(yè)也在支持范圍以內(nèi)。
11月以來，穩(wěn)樓市政策頻出。11月8日，交易商協(xié)會發(fā)布《“第二支箭”延期并擴容 支持民營企業(yè)債券融資再加力》，推出針對包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資計劃，預(yù)計規(guī)�？蛇_(dá)2500億元，后續(xù)視情況進(jìn)一步擴容。11月11日，央行、銀保監(jiān)會印發(fā)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，從房地產(chǎn)融資、保交樓、風(fēng)險處置、消費者權(quán)益、金融管理政策和住房租賃等六大方面出臺十六條具體措施。11月14日,銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》,允許商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。
政策密集出臺背后，是我國房地產(chǎn)市場尚未走出底部區(qū)間的現(xiàn)實�？紤]到政策生效一般有一定的滯后性，穩(wěn)樓市組合拳的效果仍然有待進(jìn)一步觀察。國家統(tǒng)計局11月15日公布的數(shù)據(jù)顯示，1—10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資113945億元，同比下降8.8%；其中，住宅投資86520億元，下降8.3%。1—10月份，商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%，其中住宅銷售面積下降25.5%。商品房銷售額108832億元，下降26.1%，其中住宅銷售額下降28.2%。
東方金誠首席宏觀分析師王青對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，數(shù)據(jù)顯示，近期房地產(chǎn)市場持續(xù)處于低迷狀態(tài)，不僅樓市“金九銀十”成色不足，而且進(jìn)入11月以來，樓市筑底走勢仍在延續(xù)，頭部房企信用風(fēng)險也在持續(xù)暴露。就宏觀經(jīng)濟而言，除疫情帶來的短期波動外，房地產(chǎn)低迷是2021年下半年以來經(jīng)濟下行壓力的一條主線。接下來為引導(dǎo)房地產(chǎn)市場盡快實現(xiàn)軟著陸，除強化“保交樓”等供給端支持外，持續(xù)下調(diào)居民房貸利率，推動樓市企穩(wěn)回暖是關(guān)鍵所在，而且具有較強的緊迫性。這也是四季度及明年初穩(wěn)增長、防控風(fēng)險的一個主要發(fā)力點。在他看來，盡管11月份1年期和5年期LPR報價均維持不變，但與房貸利率掛鉤的5年期LPR年內(nèi)仍有下調(diào)空間。
穩(wěn)樓市重在穩(wěn)預(yù)期
樓市回暖的關(guān)鍵究竟是什么？記者采訪的多名業(yè)內(nèi)專家表示，穩(wěn)樓市要從供需兩側(cè)發(fā)力，供給端要暢通房企尤其是民營房企的融資渠道，資金鏈不斷裂才能“保交樓”，需求端則要提振居民對樓市、對未來的收入的積極預(yù)期，這兩點是提高居民入市意愿的關(guān)鍵。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示，房地產(chǎn)“金融16條”和央行“第二支箭”旨在推動房地產(chǎn)融資環(huán)境正常化，重點要加大對民營房企的融資支持，這對恢復(fù)和穩(wěn)定房地產(chǎn)全鏈條各項融資、保障開發(fā)和竣工所需資金到位至關(guān)重要。
另一方面，階段性下調(diào)房貸利率下限、調(diào)整部分熱點城市的限購限貸政策、降低首付比例等相關(guān)舉措都有利于刺激居民的購房需求，但至關(guān)重要的一點是，老百姓(603883)對未來收入和工作前景的積極預(yù)期迫切需要恢復(fù)，這是房地產(chǎn)需求端回暖的關(guān)鍵一環(huán)。
一位資深地產(chǎn)人士也對記者表示，當(dāng)下樓市面臨的問題已經(jīng)不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)問題，更多是居民對經(jīng)濟收入的預(yù)期問題。
10月9日，中國人民銀行發(fā)布的《2022年第三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》顯示，居民對當(dāng)期收入的感受以及對未來收入的信心均有所下滑，居民收入感受指數(shù)降至2020年二季度水平，未來收入信心指數(shù)降至2020年一季度水平。對未來不確定性的擔(dān)憂使居民傾向于增加儲蓄，消費和投資的傾向下降。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜對記者指出，今年以來，房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，購房者、房企市場預(yù)期均偏弱，供需兩端表現(xiàn)均不及預(yù)期。一方面，我國中長期住房需求釋放動力減弱，房地產(chǎn)行業(yè)正在告別高速增長的時代。另一方面，短期多個因素亦制約著行業(yè)恢復(fù)，一是宏觀經(jīng)濟下行壓力下，居民收入預(yù)期降低，購房意愿下降；二是多地疫情反復(fù)，在客觀上對樓市交易產(chǎn)生不利影響；三是在市場下行階段，部分城市出現(xiàn)房價下跌預(yù)期，加重購房者觀望情緒；四是購房者對期房爛尾的擔(dān)憂并未完全消失；五是部分城市政策存在放松預(yù)期，購房者觀望情緒較重。
陳文靜認(rèn)為，盡管當(dāng)前樓市氛圍仍顯沉重，但政策傳導(dǎo)到需求端的積極效用會逐步顯現(xiàn)。11月以來多個監(jiān)管部門接連釋放重磅利好，為房企、購房者提供更多資金支持，對修復(fù)供需兩端市場信心將起到積極作用。短期來看，市場回暖的關(guān)鍵仍在于需求端置業(yè)信心和預(yù)期的恢復(fù)，而需求端預(yù)期好轉(zhuǎn)仍依賴于宏觀經(jīng)濟的修復(fù)、防疫形勢的變化等方面。
她預(yù)計，隨著樓市利好政策的持續(xù)落地，供需兩端政策優(yōu)化疊加防疫政策改善，或?qū)邮袌鲂判倪M(jìn)一步恢復(fù)，但傳導(dǎo)到需求端仍需時間，短期市場依然有壓力，未來宏觀經(jīng)濟、疫情防控等逐漸好轉(zhuǎn)后，市場有望逐漸企穩(wěn)。
事實上，樓市的積極信號也正在逐步顯現(xiàn)。上周美的置業(yè)、新城控股(601155)獲得交易商協(xié)會融資支持，分別申請的150億元儲架式融資已獲受理，成為繼龍湖集團之后，第二、三家獲得交易商協(xié)會融資支持的民營房企。此外，上周5家公司發(fā)布境內(nèi)債，包括華潤置地、招商蛇口(001979)及其他地方城投公司。
外資加碼布局中國房地產(chǎn)市場
有意思的是，正是在樓市低迷的今年，包括黑石集團在內(nèi)，貝萊德、大和房屋、易商紅木、凱德、博楓等知名國際開發(fā)商、資管公司，加速在中國拿地、布局項目，投資路徑涉及寫字樓、商業(yè)CBD中心、長租公寓、物流園區(qū)、舊城改造等多個領(lǐng)域。除此之外，外資還開始在土地市場拿地，在債券市場收購出險房企境外債以及低吸高拋房企股票以套利。考慮到中國房地產(chǎn)市場目前仍然低迷，外資頻頻出手被一些人認(rèn)為是“抄底”行為，但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是中國房地產(chǎn)市場即將走出底部的信號。
針對外資對我國地產(chǎn)行業(yè)的積極布局，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向記者解讀稱， 外資機構(gòu)具有較強跨周期經(jīng)營能力。具有潛在的盈利價值是外資進(jìn)場投資的根本標(biāo)準(zhǔn)，主要整體市場穩(wěn)定、行業(yè)具有發(fā)展?jié)摿�、�?dāng)前資產(chǎn)價格有優(yōu)勢等都是評判標(biāo)準(zhǔn)。此外，外資具有全球化視野，經(jīng)歷過多個國家房地產(chǎn)市場周期變化，善于跨周期經(jīng)營，規(guī)避周期性風(fēng)險，在市場低迷期積極進(jìn)入。
另一方面，我國房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)價格水平較低。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場處于深度調(diào)整，行業(yè)資產(chǎn)整體流動性較差，資產(chǎn)價格相對較低。一是土地價格，重點城市土地招拍掛成交，許多地塊溢價率很低，甚至底價成交，近期300個城市住宅土地成交溢價率不足2%，處于近年的低位。二是上市房企股票價格較低，上市房企股價平均市盈率在5左右，市凈率低于1，均處于較低水平。三是持有性商業(yè)物業(yè)價格較低，短期宏觀經(jīng)濟乏力，疫情及消費影響，導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)價格較低。
他強調(diào)，長遠(yuǎn)來看，中國的房地產(chǎn)行業(yè)具有持續(xù)發(fā)展的確定性，當(dāng)前只是處于必要的調(diào)整階段。我國經(jīng)濟還能維持中高速增長，城市化率還有提升空間，驅(qū)動房地產(chǎn)還能持續(xù)發(fā)展。中國整體經(jīng)濟具有韌性，對商業(yè)地產(chǎn)的需求不會間斷，特別是物流、租賃等房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域具有良好的發(fā)展?jié)摿�，因此�?dāng)前受到境內(nèi)外資本的青睞。
11月18日，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布《外資大舉在中國市場拿地、收購 靜待長線價值兌現(xiàn)》的專題報告�！秷蟾妗贩Q，本輪外資大舉布局中國房地產(chǎn)，具有以下三大特征：一是外資及港資更傾向于布局核心一二線城市，對三四線城市鮮少關(guān)注；二是外資港資布局中國房地產(chǎn)市場并不看重傳統(tǒng)住宅，而是對產(chǎn)業(yè)園、物流園、倉儲等更為青睞；三是資管類公司以及一些不良資產(chǎn)投資公司更傾向于購買中國出險房企的債券、股票等，試圖低買高賣進(jìn)行長線投資。
《報告》認(rèn)為，對于外資港資企業(yè)來說，在中國房地產(chǎn)市場探底時期大舉布局，一定程度有助于提振市場對中國樓市的信心。11月份以來，中央對房地產(chǎn)市場的政策支持上升到空前高度，從啟動“第二支箭”支持民營房企發(fā)債，到重磅出臺“金融16條”救市，對于提振行業(yè)信心效果顯著，中國房地產(chǎn)市場有望逐步迎來轉(zhuǎn)折時刻。預(yù)計在地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入復(fù)蘇周期后，這部分“抄底”的外資港資企業(yè)將會獲得收益回報。
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