繼存量首套房貸利率“降息”后，“二套轉(zhuǎn)首套”利率批量調(diào)整也拉開帷幕。10月25日，北京商報(bào)記者獲悉，多位符合“二套轉(zhuǎn)首套”條件的存量房貸借款人，在經(jīng)過(guò)前期申請(qǐng)后，已從各家銀行手機(jī)銀行App上查詢到調(diào)整后的房貸利率信息，部分利率降至4.2%，個(gè)別2022年5月14日后發(fā)放貸款的借款人存量房貸利率已降至4%。在分析人士看來(lái)，“二套轉(zhuǎn)首套”存量房貸利率調(diào)整，主要針對(duì)購(gòu)買時(shí)不滿足首套標(biāo)準(zhǔn)但按照新政策符合首套認(rèn)定的購(gòu)房人，將這部分存量房貸納入利率調(diào)整范圍，有助于擴(kuò)大政策受益覆蓋面，有效減輕“提前還貸”的現(xiàn)象。
“二套轉(zhuǎn)首套”利率迎調(diào)整
“‘二套轉(zhuǎn)首套’成功了，剛開始以為能降到4.3%就不錯(cuò)了，沒(méi)想到直接降到4%，一個(gè)月少還好幾百”，來(lái)自陜西的存量房貸借款人孫雨墨（化名）有些喜出望外，她是在2022年5月14日后辦理的房貸，存量房貸利率調(diào)整政策出臺(tái)后，經(jīng)“二套轉(zhuǎn)首套”復(fù)核申請(qǐng)，孫雨墨調(diào)整后的房貸利率按照“LPR-20BP”執(zhí)行，10月25日，利率已由原來(lái)的4.9%降至4%。
據(jù)了解，此次存量房貸“二套轉(zhuǎn)首套”利率調(diào)整的范圍包括貸款發(fā)放或合同簽訂時(shí)不符合首套住房標(biāo)準(zhǔn)，但當(dāng)前實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量房貸，以及固定利率或采用基準(zhǔn)利率定價(jià)的貸款，借款人已向銀行申請(qǐng)轉(zhuǎn)為采用LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款的存量房貸。
來(lái)自北京的劉旭輝（化名）在申請(qǐng)將固定利率轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR定價(jià)浮動(dòng)利率貸款后，利率也迎來(lái)下調(diào)。劉旭輝早于孫雨墨查到存量房貸利率調(diào)整的信息，不過(guò)，調(diào)整后的利率仍是10月25日開始執(zhí)行。
劉旭輝介紹，他的房貸于2019年6月放款，彼時(shí)北京執(zhí)行“認(rèn)房認(rèn)貸”，由于換房時(shí)有貸款記錄，申請(qǐng)房貸時(shí)按照二套房利率執(zhí)行，同時(shí)此前他未將固定利率改換成浮動(dòng)利率。在今年9月，他提交了房貸利率調(diào)整申請(qǐng)，將固定利率更換成浮動(dòng)利率，并于10月23日查詢到了利率調(diào)整的結(jié)果，利率由5.88%降至4.2%，于10月25日生效。
像孫雨墨、劉旭輝一樣，10月25日，多位符合“二套轉(zhuǎn)首套”條件的存量房貸借款人，在經(jīng)前期申請(qǐng)后，已從各家銀行手機(jī)銀行App上查詢到調(diào)整后的房貸利率信息，根據(jù)貸款發(fā)放時(shí)間，以及所在城市首套房貸利率政策下限，部分借款人房貸利率降至4.3%或4.2%。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄認(rèn)為，“二套轉(zhuǎn)首套”存量房貸利率調(diào)整主要利好的是在購(gòu)買房屋被認(rèn)定為二套，而“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后重新被認(rèn)定為首套的購(gòu)房人，政策調(diào)整后可以享受首套房的較低利率水平，節(jié)約房貸成本，而這類人群主要是改善型住房客群或者在外地有貸款本地再次購(gòu)買房產(chǎn)的客群。
存量房貸利率調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)
存量房貸利率調(diào)整源于8月31日中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），引導(dǎo)商業(yè)性個(gè)人住房貸款借貸雙方有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債，降低存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，此后多家銀行集體發(fā)布公告表明降低存量首套住房貸款利率的決心，并相繼發(fā)布具體調(diào)整實(shí)施細(xì)則。
在實(shí)施細(xì)則中，銀行明確9月25日對(duì)符合調(diào)整條件的存量首套住房貸款利率進(jìn)行統(tǒng)一批量調(diào)整，“二套轉(zhuǎn)首套”、執(zhí)行固定利率或基準(zhǔn)利率的存量房貸可于當(dāng)日起發(fā)起利率調(diào)整申請(qǐng)，審核通過(guò)后，于10月25日進(jìn)行統(tǒng)一批量調(diào)整。
從存量首套房貸利率調(diào)整情況來(lái)看，中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾此前介紹，降低存量首套房貸利率工作已基本接近尾聲，9月25日到10月1日，降低存量首套房貸利率政策實(shí)施首周，符合條件的存量首套房貸有98.5%完成利率下調(diào)，合計(jì)4973萬(wàn)筆、21.7萬(wàn)億元。調(diào)整后的加權(quán)平均利率為4.27%，平均降幅0.73個(gè)百分點(diǎn)。目前，絕大多數(shù)借款人已第一時(shí)間享受到了實(shí)惠。
10月20日，國(guó)家金融監(jiān)督管理總局2023年三季度銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)數(shù)據(jù)信息新聞發(fā)布會(huì)上，相關(guān)負(fù)責(zé)人也透露，穩(wěn)妥降低存量首套房貸利率，目前絕大部分貸款已調(diào)整到位，有效緩解居民房貸支出壓力。
相較于存量首套房貸利率的自動(dòng)調(diào)整，“二套轉(zhuǎn)首套”、執(zhí)行固定利率或基準(zhǔn)利率的存量房貸需要由借款人主動(dòng)向銀行申請(qǐng)。申請(qǐng)時(shí)借款人一般需要提交相關(guān)證明材料，“二套轉(zhuǎn)首套”證明材料清單通常包括婚姻狀況證明、房產(chǎn)查詢證明等，由于地區(qū)不同，各地分行提交的材料也有所不同。
劉旭輝提及，他在申請(qǐng)“二套轉(zhuǎn)首套”存量房貸利率調(diào)整申請(qǐng)時(shí)，在手機(jī)銀行App上簽署了家庭擁有成套住房申請(qǐng)表和金融專網(wǎng)資信查詢授權(quán)書，并上傳了身份證明材料和婚姻證明材料。
星圖金融研究院副院長(zhǎng)薛洪言表示，存量首套房貸利率調(diào)整已經(jīng)落地，利率下調(diào)明顯，緩解了購(gòu)房人的付息壓力，也減緩了“提前還貸”現(xiàn)象�！岸邹D(zhuǎn)首套”存量房貸利率調(diào)整，主要針對(duì)購(gòu)買時(shí)不滿足首套標(biāo)準(zhǔn)但按照新政策符合首套認(rèn)定的購(gòu)房人，將這部分存量房貸納入利率調(diào)整范圍，有助于擴(kuò)大政策受益覆蓋面，更好地發(fā)揮政策效果。
提前還貸退潮？
降低存量房貸利率在減少借款人利息支出的同時(shí)，也能有效減輕“提前還貸”的現(xiàn)象。陳霄表示，存量房貸利率調(diào)整對(duì)于借款人來(lái)說(shuō)，可以減少買房成本，降低還貸壓力，是一大利好，尤其是對(duì)于二套變首套的客群，由二套房的較高利率轉(zhuǎn)為低水平的首套利率，利率的下調(diào)也可以有效地緩解提前還貸現(xiàn)象，畢竟最初大批群體選擇提前還貸的主要原因就是新增和存量房貸利率利差過(guò)大導(dǎo)致心理不平衡加劇。
薛洪言認(rèn)為，存量房貸利率調(diào)降，可視作銀行向購(gòu)房人的一次集中讓利行為。從實(shí)際落地情況看，存量房貸利率調(diào)降后，購(gòu)房人普遍有較為明顯的獲得感，付息壓力減輕，“提前還貸”的意愿也有明顯降低。數(shù)據(jù)顯示，9月新增居民中長(zhǎng)期貸款5470億元，同比多增2014億元，考慮到同期地產(chǎn)銷售同比負(fù)增長(zhǎng)，居民中長(zhǎng)期貸款的多增主要受益于提前還貸現(xiàn)象的大幅下降。
對(duì)于存量房貸利率調(diào)整后借款人后續(xù)資金規(guī)劃建議，薛洪言表示，存量房貸利率調(diào)降后，貸款利率回歸合理水平，購(gòu)房人需要重新對(duì)“提前還貸”的必要性進(jìn)行評(píng)估�！疤崆斑�貸”既是一個(gè)短期的資金選擇，也涉及到長(zhǎng)期資金規(guī)劃，因?yàn)榉抠J期限長(zhǎng)達(dá)20年以上，借款人在選擇提前償還房貸時(shí)，既要比對(duì)短期的理財(cái)收益性價(jià)比，也要結(jié)合長(zhǎng)期性價(jià)比進(jìn)行權(quán)衡。此外，還要考慮未來(lái)幾年的資金規(guī)劃，畢竟，對(duì)很多人來(lái)說(shuō)，房貸是唯一一個(gè)具備較低成本、較長(zhǎng)期限、較大額度等特征的貸款，如果未來(lái)幾年內(nèi)有可能需要用錢，“提前還貸”已不是最佳選擇。
陳霄建議，利率調(diào)整后，存量房貸借款人還貸壓力減輕，并且也沒(méi)必要著急“提前還貸”，手頭資金相對(duì)充裕，借款人可以重新規(guī)劃手頭資金，制定理財(cái)計(jì)劃以獲取更多的收益，比如增加投資比例，將閑置資金投入到理財(cái)項(xiàng)目中，還可以新增購(gòu)置房產(chǎn)等�？傊�，借款人要做好理財(cái)組合，平衡好投資和儲(chǔ)蓄的關(guān)系，平衡好高風(fēng)險(xiǎn)高收益和穩(wěn)健低收益的投資比例，分散投資風(fēng)險(xiǎn)。
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