深圳二套房貸利率悄悄“松綁”，普宅標(biāo)準(zhǔn)放寬后房?jī)r(jià)能hold住嗎？

　　作為全國(guó)的科技中心，深圳房?jī)r(jià)一舉一動(dòng)都備受市場(chǎng)關(guān)注。近日，深圳市對(duì)普通住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整，規(guī)定同時(shí)滿足住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上、單套建筑面積144平方米以下的住房為“普通住房”，本次調(diào)整主要是取消了普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。也就意味著，之后居民倘若購買住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上、單套建筑面積144平方米以下的持有兩年以上的住房，都可以享受到稅收優(yōu)惠政策，無須額外繳納買賣差額5%的增值稅。降稅同時(shí)，二手房的房貸利率出現(xiàn)小幅“松綁”，眾多利好刺激下，深圳的房?jī)r(jià)是否能hold住。

　　業(yè)主應(yīng)聲漲價(jià)

　　隨后有消息稱深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)跳漲，有物業(yè)甚至加價(jià)超過20萬，不過，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，業(yè)主漲價(jià)可能是中介的炒作，但足以看出深圳房?jī)r(jià)領(lǐng)頭羊的作用。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)認(rèn)為，深圳調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，有助于降低交易成本，對(duì)于普通居民的住房交易來說，此類成本或可以節(jié)約在20萬左右的水平。該政策客觀上會(huì)刺激部分交易需求，近期部分購房者確實(shí)希望年底入市，預(yù)計(jì)會(huì)形成一小波市場(chǎng)交易高峰。不過需要警惕深圳市場(chǎng)交易反彈后，房企和房東等趁勢(shì)漲價(jià)，尤其要警惕二手房的價(jià)格炒作后，帶動(dòng)一手房的價(jià)格上漲。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的70城商品住宅銷售價(jià)格波動(dòng)顯示，深圳地區(qū)新房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲了0.4%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲了1.0%，上漲勢(shì)頭超過其他一線城市，也進(jìn)一步推高了市場(chǎng)預(yù)期。不過，需要注意的是，該數(shù)據(jù)代表的是10月情況，主要受前期“先行示范區(qū)”的余溫影響。11月深圳普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，考慮到買方在交易時(shí)可以少交一大筆稅費(fèi)，市場(chǎng)普遍認(rèn)為賣方極有可能會(huì)將稅費(fèi)額的一定比例加到房?jī)r(jià)中，再加上“香港居民可在灣區(qū)內(nèi)城市直接買房”的新政，未來房?jī)r(jià)可能會(huì)有一些上漲的余地。

　　不過，深圳市住建局明確提到，該規(guī)定是在堅(jiān)持“房住不炒”的定位下，采取的一項(xiàng)舉措，并強(qiáng)調(diào)說明，此次調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，并不影響深圳的房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)：限購、限貸、限售、限價(jià)。再加上目前經(jīng)濟(jì)下行的壓力也比較大，倘若價(jià)格上漲過高過快，購房者也會(huì)暫時(shí)持觀望態(tài)度，所以，未來深圳的房?jī)r(jià)大概率仍會(huì)“穩(wěn)”字當(dāng)頭。

　　二套房貸款利率悄然“松綁”

　　從房貸利率來看，根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院11月13日監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)來看，11月深圳地區(qū)房貸利率呈現(xiàn)出“首套漲，二套跌”的特點(diǎn)，表現(xiàn)出對(duì)二手房市場(chǎng)的友好度。

　　首套房方面，有8家銀行上調(diào)了首套房房貸利率水平，4家將實(shí)際利率調(diào)整到5.39%/5.40%,相當(dāng)于相應(yīng)期限LPR加點(diǎn)54/55個(gè)BP，甚至有一家外資銀行首套房貸款利率執(zhí)行5.85%，而在10月份，深圳除個(gè)別銀行外，首套房大都執(zhí)行5.145%/5.15%的貸款利率。不過，11月份主要國(guó)有大型銀行和城商行基本保持穩(wěn)定。

　　二套房方面則出現(xiàn)一個(gè)比較有意思的現(xiàn)象。10月8日LPR房貸新政正式實(shí)施后，除了極個(gè)別銀行外，深圳地區(qū)其他銀行全部將二套房貸款利率調(diào)整至5.45%（即新政規(guī)定的二套房貸款利率下限水平），而到了11月份，7家銀行又下調(diào)了二套房貸款利率。其中，6家調(diào)整回了9月份5.39%的水平，且不乏主流銀行的身影。

　　融360大數(shù)據(jù)研究院高級(jí)金融分析師李萬賦表示：10月上海公布的LPR房貸新規(guī)首套房利率下限低于全國(guó)規(guī)定水平，在絕大多數(shù)人的預(yù)料之外。而這次，深圳二套房方面也出現(xiàn)了類似的情況，一些銀行的二套房貸款利率低于央行新規(guī)下限，具體出于什么原因尚不得而知，但這無疑從側(cè)面反映了LPR新政暫時(shí)仍處在和房市的磨合期，中間會(huì)有一些相互“妥協(xié)”、相互適應(yīng)的過程。