8月24日國(guó)常會(huì)上關(guān)于房地產(chǎn)的新提法引起業(yè)內(nèi)外關(guān)注。
會(huì)議提出,允許地方“一城一策”運(yùn)用信貸等政策,合理支持剛性和改善性住房需求。對(duì)于這一提法,有觀點(diǎn)認(rèn)為是前期政策基調(diào)的延續(xù),也有分析認(rèn)為,因城施策將從大方向聚焦于信貸工具的實(shí)施,未來(lái)各地信貸寬松政策將進(jìn)一步加碼,其中降低首付比例和放松限購(gòu)、限貸或是主要方向。
另外對(duì)于政策落地的范圍和力度,業(yè)內(nèi)預(yù)期也還存在分歧。東吳證券(601555)分析師陶川認(rèn)為,考慮到一線(xiàn)城市是“房住不炒”的標(biāo)桿,未來(lái)政策鋪開(kāi)或集中在二線(xiàn)及以下城市;國(guó)金證券(600109)地產(chǎn)分析師杜昊旻則認(rèn)為,這一輪寬松政策可能需要“隔山打!保梢痪(xiàn)或新一線(xiàn)高能級(jí)城市帶領(lǐng)市場(chǎng)復(fù)蘇。
“一城一策”運(yùn)用信貸政策
8月24日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,部署了穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策的多項(xiàng)接續(xù)政策措施,其中提到,允許地方“一城一策”靈活運(yùn)用信貸等政策,合理支持剛性和改善性住房需求。
事實(shí)上,自去年下半年調(diào)控收緊并進(jìn)行政策糾偏后,監(jiān)管關(guān)于“支持剛性和改善性住房需求”的說(shuō)法和政策不斷,各地也普遍在“房住不炒”的基礎(chǔ)上因城施策,尤其在7月全國(guó)爛尾樓業(yè)主斷供風(fēng)波之后,各地政府的動(dòng)作也開(kāi)始加速。
7月28日的政治局會(huì)議曾首次提及“保交樓、穩(wěn)民生”,并強(qiáng)調(diào)了壓實(shí)地方政府責(zé)任,鼓勵(lì)因城施策用足用好政策工具箱。
華泰證券宏觀分析師劉雯琪認(rèn)為,國(guó)常會(huì)對(duì)地產(chǎn)的描述基本延續(xù)了此前的政策基調(diào),而且在地產(chǎn)周期下行的背景下,國(guó)常會(huì)并沒(méi)有提及近期地產(chǎn)的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)事件,淡化了地產(chǎn)周期的影響。
據(jù)劉雯琪此前測(cè)算,地產(chǎn)周期加速下行將從實(shí)體和金融兩個(gè)傳導(dǎo)鏈條加大經(jīng)濟(jì)下行壓力,其中從地產(chǎn)投資、相關(guān)服務(wù)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈、消費(fèi)三個(gè)維度看,可能拖累2022年全年名義GDP增長(zhǎng)約3~4個(gè)百分點(diǎn);從居民房貸、地產(chǎn)信托以及境內(nèi)地產(chǎn)債角度測(cè)算,可能直接拖累社融同比0.7~1.2個(gè)百分點(diǎn),而對(duì)信用擴(kuò)張的潛在間接拖累可能更大。
事實(shí)上,近期的政策導(dǎo)向已經(jīng)表明,保交樓、緩解房企流動(dòng)性危機(jī)和刺激居民需求的舉措正在“多管齊下”。比如在緩解房企流動(dòng)性緊張方面,繼5月多家示范房企發(fā)行帶有信用保護(hù)工具的境內(nèi)債券之后,8月25日龍湖旗下公司發(fā)行了年內(nèi)首期中票,并由中債信增提供全額直接擔(dān)保,后續(xù)其他示范房企的動(dòng)作值得關(guān)注。
而在刺激居民購(gòu)房需求方面,年內(nèi)5年期以上LPR報(bào)價(jià)已經(jīng)累計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)至4.3%,加上央行將新增首套房利率下限下調(diào)20個(gè)基點(diǎn),購(gòu)房者已經(jīng)累計(jì)減負(fù)55個(gè)基點(diǎn)。各地因城施策的廣度和深度也還在不斷提升。
早在728政治局會(huì)議之后,已經(jīng)有多地陸續(xù)推出新的樓市寬松政策,其中與信貸有關(guān)的就有至少10個(gè)城市。另?yè)?jù)克而瑞地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì),截至8月17日,年內(nèi)已有83城相繼放松限貸,其中蘭州、貴陽(yáng)、南通等57城首套房首付比例下調(diào)至20%,41城下調(diào)二套房首付比例,還有鄭州等44城實(shí)行認(rèn)房不認(rèn)貸。
中指研究院最新研報(bào)指出,國(guó)常會(huì)此次提法進(jìn)一步明確了中央支持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的信號(hào),短期來(lái)看,各地優(yōu)化信貸政策的力度有望加大,通過(guò)降首付、降利率,來(lái)降低購(gòu)房成本,尤其是核心二線(xiàn)城市,預(yù)計(jì)將對(duì)認(rèn)房認(rèn)貸政策進(jìn)行優(yōu)化,促進(jìn)合理住房需求釋放。
陶川也認(rèn)為,更大范圍的降低首付、放松限購(gòu)限貸等政策將會(huì)加快落地!笆赘侗壤拖拶(gòu)限貸是地方調(diào)節(jié)地產(chǎn)最有效的信貸相關(guān)工具。”陶川在研報(bào)中分析,政策的鋪開(kāi)可能還是主要集中在二線(xiàn)及以下城市。
一線(xiàn)城市還會(huì)“動(dòng)”嗎?
那么,一線(xiàn)城市是否有可能借此政策松綁樓市?
陶川認(rèn)為,一線(xiàn)城市作為“房住不炒”的標(biāo)桿和全國(guó)房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo),相關(guān)政策的放松會(huì)比較謹(jǐn)慎。但杜昊旻認(rèn)為,當(dāng)前已經(jīng)到了需要“隔山打!钡臅r(shí)候。
“當(dāng)前多數(shù)低能級(jí)城市限購(gòu)限售政策已基本取消,部分二線(xiàn)城市也有累計(jì)較大力度的寬松政策落地,但受城市基本面的限制,當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)銷(xiāo)售靠自身調(diào)控難有好轉(zhuǎn),而房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的傳導(dǎo)輪動(dòng)性!倍抨粫F在研報(bào)中舉例稱(chēng),2014-2016年的復(fù)蘇也是由上海、深圳等高能級(jí)城市帶動(dòng),預(yù)計(jì)本輪的市場(chǎng)復(fù)蘇也需要從一線(xiàn)和新一線(xiàn)城市率先啟動(dòng)。
從當(dāng)前因城施策的特點(diǎn)來(lái)看,的確仍以二線(xiàn)及以下城市為主,但主要角色已經(jīng)從一季度的三四線(xiàn)城市轉(zhuǎn)變?yōu)闊衢T(mén)二三線(xiàn)城市,比如南京、蘇州、無(wú)錫,在8月上旬集中下調(diào)了二套房首付比例,并取消了認(rèn)房又認(rèn)貸,福州、濟(jì)南、石家莊等多地也在這個(gè)月調(diào)整了相關(guān)房貸政策。
一線(xiàn)城市也已經(jīng)有所松動(dòng),但仍在有限范圍內(nèi)。比如北京在8月初針對(duì)3個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)符合條件的老年人取消認(rèn)房又認(rèn)貸,變相降低首付比例,并支持“接力貸”形式購(gòu)房;上海臨港(600848)則在近期出臺(tái)了放松限購(gòu)的政策,即在臨港新片區(qū)工作的非戶(hù)籍人才繳納個(gè)稅或社保滿(mǎn)1年即可購(gòu)房,成為一線(xiàn)城市中首個(gè)明文松綁限購(gòu)政策的城市。
更早之前,深圳、廣州則分別在公積金住房貸款和二手房指導(dǎo)價(jià)等方面出現(xiàn)松綁跡象。
但不論是各地密集出臺(tái)的新政還是LPR的下調(diào),從市場(chǎng)銷(xiāo)售來(lái)看正向反應(yīng)依然不明顯。國(guó)金證券高頻周度數(shù)據(jù)顯示,2022年8月(截至23日)35城新房銷(xiāo)售環(huán)比-11.2%,同比-26.3%。此前7月,因?yàn)閿喙╋L(fēng)波等因素干擾,樓市銷(xiāo)售數(shù)據(jù)和按揭信貸需求雙雙大幅回落。
杜昊旻認(rèn)為,當(dāng)前各城市的寬松政策大部分為“小步快跑”的形式,雖然頻率較高而單次力度較小,消費(fèi)者對(duì)前期政策能做出積極反應(yīng),但多次小力度刺激后政策邊際效應(yīng)或減弱。在此背景下,未來(lái)“一城一策”措施可能需要有“高調(diào)辦小事”的大力度政策落地,才能有效提振市場(chǎng)信心。
從政策效果來(lái)看,業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為更加有利于改善型房企的銷(xiāo)售回暖。從不少熱點(diǎn)城市中介人士的反饋來(lái)看,市場(chǎng)對(duì)“金九銀十”的預(yù)期又提高了,但部分“低溫”城市的表現(xiàn)依然還有很大不確定性。
“目前一二線(xiàn)城市銷(xiāo)售已有企穩(wěn)復(fù)蘇跡象,三四線(xiàn)城市成交量依然在低位徘徊,而本輪市場(chǎng)周期中三四線(xiàn)城市缺少棚改等利好刺激,市場(chǎng)恢復(fù)力度相對(duì)較弱。”杜昊旻表示。
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